大量资金脱离信贷流入房地产 银行紧急刹车

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“影子银行的盛行使房地产开发商得以突破最初央行贷款通则对信贷资金不支付土地的限制，潘多拉的盒子已经打开。”一些银行业老手指出，这是土地价格飙升的基本逻辑，而不是市场的作用。

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随着荣鑫以110亿元的价格拿下上海静安中兴地块，创下了目前土地大王的纪录，房地产企业的融资，尤其是土地融资，再次令市场紧张。

8月24日，《21世纪经济报道》记者独家获悉，一家股份公司最近发出通知，要求原则上不支持地产、偏远地区、纯商业建筑和别墅项目。此前，另一家华北股份公司曾发出通知，提醒王迪项目存在风险，“不要做成本过高的项目”

“就房地产开发商准入而言，原则上有必要在2015年卖出前100名；就项目而言，首先需要或改变房子是第一选择。在复杂项目的情况下，原则上可出售房屋的销售收入应超过贷款额的两倍。”前述股票银行的内部人士表示。

大量银行资金涌入房地产行业，这在一定程度上偏离了央行和银行监管机构的信贷数据所反映的情况。

根据央行数据，7月份非金融企业对公众的贷款减少了26亿元。自今年年初以来，上海房地产开发贷款也一直在下降。

然而，这只是银行表中的信贷数据，并不意味着银行流入房地产的实际资本正在减少。大量银行资金通过表外自我投资和财务管理参与房地产开发商的土地收购和开发。此外，通过委托贷款，国有企业的大量资金也进入了这一领域。

“影子银行的盛行使房地产开发商得以突破最初央行贷款通则对信贷资金不支付土地的限制，潘多拉的盒子已经打开。”一些银行业老手指出，这是土地价格飙升的基本逻辑，而不是市场的作用。

一家华北股票银行的资产经理表示:“我们做土地融资，但现在总行不能批准这种委托贷款渠道，因为委托贷款应该严格指表内贷款。”“仍有大量资金用于对接财富管理，并注入资产管理计划。但是，在新的银行财务管理条例出台后(正在征求意见)，可能只能对接信托计划。”另一位江浙信托人士透露，房地产公司在征地阶段的融资也在收紧。

一些接近监管机构的人士告诉《21世纪经济报道》，今年将对银行进行表外业务检查。银行划拨土地融资资金来源复杂，具有突出的跨区域特点，监管难度较大。“关键问题在于资产管理，以及股票的实际负债是否合规。”那个人说。

此外，发行债券也是房企筹集资金的重要途径之一。房地产企业债券的利率已经进入第三个时代一段时间了，甚至下降到3%以下。

保利地产(600048，BUY)去年发行了票面利率为3.4%的公司债券，甚至在今年年初的五年里发行了票面利率仅为2.95%的公司债券。7年期票面利率仅为3.19%。最新的公司债券是中海地产今年8月发行的首只公司债券，票面利率为3.10%。

“特别是，房地产公司发行的长期债券利率较低，现在将被出售。”谈到债券市场的波动，一些股份制银行资产管理部门的人回应道。

据《21世纪经济报道》记者报道，作为海外配置的一部分，一些银行投资债券，重点是国内房地产企业在海外发行的美元债券。“同一个发行人，由于海外评级相对较低，同期的利率会较高。”该行基金研究部的一位人士表示，他委托该行外包资金投资海外债务，主要是为一些由这些银行自己发放信贷的房地产公司。

“但现在我们真的非常谨慎。不用说，定期的财务报告会出来。每次有区域销售数据，都要进行全面分析。不过，如果有什么不好的迹象，投资者应该注意。”这个研究部门的人甚至用“用刀子舔蜂蜜”来形容目前海外国内的房地产企业债券投资。