多家房企完成全年业绩目标 业内：市场降温房价难降

本篇文章2478字，读完约6分钟

虽然各重点城市在十一前后相继出台了楼市调控政策，但龙头房地产企业的销售势头并未放缓。

其中，恒大和万科前10个月的销售额都超过了3000亿元，也成为第一家跻身3000亿元的房地产企业，紧随其后的碧桂园销售额也超过了2700亿元，这只是时间问题，今年才突破3000亿元。

对此，一些业内人士表示，从交易数据来看，房地产企业今年前10个月的销售数据是乐观的，而10月份之后出台的调控并不坏，这将影响调控后的房价下调时间和空房市。

恒大继续领先

万科10月份售出490亿元人民币

经历了第三季度的销售滑坡后，万科在10月份爆发了。当月，万科实现销售额489.9亿元，同比增长93.02%，创行业月度销售新纪录；销售面积达到347.8万平方米；2016年前10个月，公司累计实现销售面积2339.9万平方米，销售额3118.9亿元。

恒大10月份销售额约361.3亿元，签约销售面积约406.2万平方米，分别增长40.1%和23.8%。2016年前10个月，恒大累计销售额为3167.1亿元，累计销售面积和平均销售价格分别为3864万平方米和8197元/平方米，三项数据同比分别增长104.9%、92.5%和6.4%。

前三个季度，万科销售额分别只有207.7亿元、162.1亿元和213.4亿元，恒大则连续三个月超过400亿元，一举超过万科。然而，10月份销售结果公布后，销售额的差异仅为1.5%。

对此，有业内人士指出，万科、恒大等房地产企业实际上可以调整每月的销售额，一般情况下，有些企业会在年底第二年业绩时扣发，以保证企业销售数据增长的一致性。“今年，两家公司都有可能成为行业第一。在过去，他们可能不是特别有竞争力。但目前，这两家公司正处于一个微妙的局面，没有人能看到对方拿行业第一的称号。

另外，碧桂园前10个月的总销售额为2715.4亿元；实现销售面积3317万平方米，其中碧桂园合同销售额2070.8亿元，合同销售面积2645万平方米。

被持续收购的融创也首次跻身1000亿级房地产企业行列。前10个月销售额达到1080.3亿元，同比增长91%，合同销售面积约为504.1万平方米，平均合同销售价格为21430元/平方米。

事实上，与去年同期相比，恒大、碧桂园、鲁能、荣盛、法华等11家房地产企业今年前10个月的销售业绩都翻了一番。其中，得益于主市场销售和产品线转型，鲁能的业绩增长迅速，销售额达到517亿元，进入了住房企业前20名。

据中原地产统计，恒大、万科等15家房地产企业前10个月销售总额达到1.34万亿元，同比增长91.2%。

然而，值得注意的是，政治局会议最近再次提到“抑制资产泡沫”，这表明中央政府对一些房地产市场过热的态度依然强硬。然而，被监管城市的政府继续从严格控制和严格执法的角度执行监管文件。与此同时，三、四线城市的去库存化工作不断推进。受热点城市调控浪潮的影响，10月份新房和二手房整体市场降温。最近，新房认购率急剧下降到4月份以来的最低水平。一线城市的交易量全面下降，监管和控制对市场的影响继续显现。

至于市场前景，一些业内人士指出，第四季度整体市场成交量下降已成定局，未来房屋销售企业也将持平。但是，鉴于目前住房企业总体表现良好，全年将扩大3000亿和1000亿住房企业。

“2016年，大多数房地产公司的销售和资本状况都非常好。在这种情况下，即使市场在过去两个月继续降温，价格也不太可能发生显著变化。”中原地产首席分析师张大伟指出。

龙头住宅企业积极征地

住房企业融资总量趋于稳定

虽然销售业绩依然抢眼，但在土地市场上，10月份，由审评委监测的40家品牌房地产企业的土地收购量和价格均有不同程度的下降。其中，最明显的下降是平均交易价格，从9月份的9614元/平方米下降到10月份的4195元/平方米，回到了今年的较低水平。

对此，一些分析师表示，10月份土地市场的成交量和价格下跌是不正常的。一方面，全国许多省市在10月份出台了土地集中调控政策，如土地限价指令，直接控制了土地出让的最高价格。另一方面，一、二线重点城市土地供应减少，40家房地产企业征地投资大幅下降。

从企业业绩来看，恒大、万科、碧桂园仍在积极扩张。其中，恒大的土地收购面积最大，达到40个，斥资60.64亿元收购了228.8万平方米的土地储备，增加了南昌、成都、宁波等二线城市的布局；万科是10月份征地投资最多的企业，征地金额达110亿元，其中以74.5亿元中标的津(杭)2016-03号楼的底价高达22628元/平方米，是10月份40家房地产企业中总成交价格最高的土地。根据万科发布的销售简报，自9月份销售简报披露以来，万科新增了18个项目，包括福州杭城项目、杭州天马公寓项目、宁波慈城新城云路湾北项目、宁波东钱湖白石仙坪项目、南京万科九都汇南座等项目，万科拥有100%的权益。

与此同时，审评委的研究报告指出，总体而言，10月份，大部分房企通过招标、拍卖、挂牌等方式减少了征地投资，18家征地企业中有13家环比下降，但这并不代表房企扩张的热情。许多企业通过与政府合作开发大型城市项目获得了发展资源。例如，万达与绿地在江西赣江新区签订了大型城市建设项目合同，其中绿地合作项目投资高达1000亿元，部分房企通过“控股集团”合作获得了开发项目。例如，徐汇和新希望(000876，买)地产达成了长期合作发展战略。

此外，在资本市场住房融资收紧的背景下，10月份住房融资总量与9月份基本持平。从融资结构来看，10月份，银行贷款成为房企融资的主流，占企业融资总额的50%，而房企票据和债券占融资总额的30%，规模仍相当可观。业内人士指出，未来房企融资总量将趋于稳定。一方面，政府对房地产的调控应该以控制市场热度为目标，而不是抑制市场热度，从而满足房地产企业合理的融资需求；另一方面，通过调控，热点城市的需求得到了一定程度的控制。为了保证房地产企业的可持续发展，他们将平衡土地收购、融资和销售的资金趋势，无论未来市场是否进入寒冬，他们的融资意愿都不会降低。