净利率下跌倒逼房企转型 石榴集团等多家房企更名忙

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根据wind数据，截至9月底，136家a股房地产上市企业的加权平均净利率为9%，毛利率为27%，净资产平均收益率不到8%。据《证券日报》记者观察，近年来，行业净利润水平下降，迫使房地产企业集中精力转型，多元化的业务布局增加了新的利润点。

然而，在并购重组过程中，中央企业、国有企业和大型住宅企业都有着内在的优势，并购对象往往拥有大量优质的土地资源，可以保证未来几年的盈利目标。然而，对于中小房企来说，在土地市场上没有充足的资本来攫取土地，他们都在寻求转型以保持稳定的利润。

今年4月以来，北京投资、恒大、雅居乐、远洋等众多上市房地产企业进入“更名季”，加大大型多元化业务布局，加快转型步伐。最近，一家名为k2房地产的私营企业加入了这个阵营，并更名为石榴集团。

布局“技术+金融+房地产”业务

近日，经国家工商行政管理局批准，“北京华美乔戈里实业发展有限公司”(k2房地产)正式更名为“石榴房地产集团有限公司”(简称“石榴集团”)，更名后的石榴集团将形成“技术+金融+房地产”的经营模式。

对此，石榴集团总裁桑春华认为，在资本市场持续增长的过程中，未来五到十年，中国经济将经历一个非常困难但非常重要的产业转型时期，创业和股权投资是唯一能够超越这个时代的两个渠道。尽管房地产等沉重资产正遭受空天然气的冲击，但中国已将科技创新置于经济发展的核心。石榴集团抓住机遇，将业务拓展到“科技+金融+房地产”，除了传统的房地产业务外，其他两项业务也有序开展。

在主要商业房地产领域，住宅领域包括高端住宅产品、城市公寓产品和城市奢侈品，这些产品已在北京、上海、青岛、宁波、珠海和苏州上市。此外，投资规划、开发建设、企业管理和物业服务也与住宅项目齐头并进。例如，总部的石榴中心发挥着商业地产、科技地产和企业孵化器等多种功能。

在科技领域，石榴集团子公司珠海科技建立了基于创新和创业服务的国际合作创新生态系统，并通过“全球跨境加速服务网络”为优秀企业家提供了与国际市场同步的创新平台。目前，珠海科技已经成功运营了铸造俱乐部(中美合作跨境加速平台)、中以科技企业跨境加速平台等。，并在硅谷、波士顿、慕尼黑等发达城市建立海外创新中心，实现国际创新资源的互动与合作。

在金融领域，石榴集团的子公司韦克邦基金(Wakebang Fund)专注于为高科技领域快速增长的企业提供投资和投资管理服务。通过与多家成熟基金的合作，首创成立风险投资基金联盟，管理100亿元的产业投资基金。目前，集团已先后在互联网、智能硬件、3d打印、动力电池、先进制造、医疗保健(爱智、净值、信息)、南极磷虾捕捞、海洋工程等领域投资50多家企业。

据石榴集团介绍，在多元化发展战略下，公司今年财务指标稳步增长，2015年销售额超过150亿元，总资产达到400亿元。未来三年，各项财务指标将稳步增长，“科技+金融”两大创新业务板块将帮助集团步入良性发展轨道。

许多房地产公司寻求转型和利润

事实上，今年以来，一线城市房价上涨过快，但房企收入增长不明显。土地市场底价普遍上涨，稀释了企业利润。传统的征地、建房、售房的发展模式是不可持续的。在新一轮的房地产调控下，房企的利润将再次受阻，这将成为大多数房企的选择。

平安证券分析师王斌表示，2015年，上市房地产企业综合毛利率同比下降0.45个百分点，降幅较2014年同期缩小0.62个百分点，主要是由于2014年底和2015年上半年市场复苏带来的价格上涨。这体现在结算利润上，但从长期来看，由于土地价格涨幅仍快于房价涨幅，且上市房地产企业的房地产业务主要集中在一、二线核心城市，毛利率仍呈下降趋势

在子结构上，全国布局的龙头企业把握征地结算周期较为稳定，毛利率为32.3%，比2014年略有下降0.6个百分点。然而，一、二线布局的区域开发商毛利率下降了6.7个百分点，三、四线城市的开发商和过渡公司毛利率分别下降了8.4个百分点和10.9个百分点。利润结构的分化使得越来越多的中小企业寻求新的业务发展。

从上市房地产企业来看，据悉，在136家a股房地产企业中，有15家房地产企业暂停交易以策划重大事件，一些房地产企业公布的重大事件计划显示，其中大部分是转型问题。

此外，一些嗅觉敏锐的房企已经提前确定或完成了转型方向。万科正在推出一种新的物业管理模式，探索商业地产、养老地产和物流地产等专业领域；恒大集团已经转型到金融、互联网、文化、健康等多个领域；保利开始做文化房地产项目，投资管理影剧院、演出和影剧院、艺术作品等。；世茂地产加强了投资物业的运营和管理，并涉足教育领域；敏捷已经形成了“物业管理、教育、环保和房地产”四大产业模式...

同时，华业、金茂、京头等品牌房地产企业都进入了转型行列，开辟了多元化发展道路，为企业业绩增长提供了新的方向。

更值得注意的是，转型后的房地产企业实际上在资本市场上的估值更高。另一位行业分析师告诉记者，自2015年以来，房地产企业的整体估值略有上升，但与领先的房地产企业相比，中小企业的市场价值和转型企业的市场价值上升了40%，尤其是针对开发过程和融资服务相结合的企业，资本市场更受青睐。