美元加息预期难阻资金青睐 香港楼市量价齐升

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多年来，由于香港地少人多，香港的楼价一直高企。然而，去年9月，香港房地产市场结束了六年的上涨趋势，同时被香港著名的房地产巨头和国际投资银行传唱。然而，令人惊讶的是，从今年2月到3月，在坏消息的影响下，香港房价上涨越来越快，而今年上半年的紧张观望情绪正被火热的交易所取代。

香港的房地产市场以港元计价，港元与美元挂钩。现在，由于预期美联储将在今年12月加息60%以上，香港房价仍在持续上涨。香港房地产开发商米德兰集团(Midland Group)经济分析师娄家辉和中原地产研究部高级联席总监黄良生表示，香港房地产市场异常火爆，这与内地和全球流动性宽松有关；另一方面，这也是香港房地产市场本身具有吸引力的结果。

回调后，房地产市场呈现V型反转

自去年以来，香港楼市出现的“V”型逆转，只能从一个人的言行中看到，那就是著名的地产大亨李嘉诚。今年1月，精明老练的李嘉诚在集团的年度晚宴上表示，今年香港的商业环境十分艰难，香港房价下跌10%也就不足为奇了。高盛(Goldman Sachs)和野村证券(Nomura Securities)等国际投资银行甚至直言不讳地表示，香港房地产市场将跌至2017年，届时香港房地产市场将从高位下跌30%。

然而，香港楼市并未如上述投资银行预期的下跌30%，而是从今年2月中旬的低点反弹，表现出量价皆升的趋势。

在价格方面，根据香港房地产网站squarefoot的统计，今年2月16日，香港的平均房价处于97，907港元/平方米的阶段性低点。截至今年9月16日，香港平均房价已上涨逾26%，至每平方米123，344港元。

自今年上半年以来，香港的房地产市场已经上升了很多，在李嘉诚的眼中有着极好的发展前景。因此，李嘉诚的子公司长实地产(Changshi Real Estate)在4年后于9月重返香港抢地，以19.53亿港元的价格赢得沙田九都地块，超出市场预期价格35%。

摩根大通(JP Morgan Chase)评论称，李嘉诚和房地产公司在香港高价购买土地，这意味着他对香港房地产市场抱有积极的预期，并认为这可能进一步提振香港房地产市场的人气。

值得注意的是，今年9月，香港房地产市场的交易量也达到了过去4年来的最高水平。根据香港土地注册处的数据，9月份香港住宅房屋销售合同数量同比激增34.4%，至7，826份，为2012年10月以来的最高水平，合同总价值为560亿港元，8月份的销售量为5，821份，成交金额为406亿港元。与去年同期相比，增幅更为惊人。9月份，住宅销售量同比增长83.6%，交易量同比增长67%。

国内资本在推动香港房地产市场方面的作用有限

香港房地产开发商米德兰集团(Midland Group)的经济分析师娄家辉在接受《中国商报》采访时表示，内地资金确实是香港房地产市场崛起的原因之一。香港房地产市场作为一种具有投资价值的港元资产，与美元有着直接的联系，这确实可以为内地基金提供保值甚至升值的机会。

一些香港房地产开发商的数据也证实了内地基金在支持香港房地产市场方面的作用。根据香港惠德丰房地产公司的数据，九月份，九龙一座豪宅的销售额中有20%来自内地买家，相比之下，六个月前该公司刚开业时，这一比例为5%。

然而，中原地产研究部高级联席总监黄良生认为，总体而言，内地基金对香港房地产市场的推动只是房价飙升的原因之一。据香港媒体报道，今年第二季度，内地买家的房地产交易量占香港房地产市场总交易量的9%，确实高于去年同期的5.8%。然而，这部分资金在整体市场上的有效性有限，目前不超过10%。

香港发展局局长陈茂波也在7月写道，大陆资本涌入香港推动房地产市场的说法是不恰当的。他说:「在过去三个月，非香港身份证持有人购买住宅物业的比例仍只占交易总数的2%左右，相当于自2012年10月推出以来买家印花税的长期平均水平。目前仍处于非常低的水平，没有明显的上升趋势。"

据记者采访，不少香港房地产开发商认为，内地资金对香港楼市的促进作用有限，非永久性居民、本地及海外注册公司购房时需要缴纳15%的购房印花税，这将挫伤部分内地资金购房的积极性。

黄良生认为，香港楼市本身具有吸引力，而本地居民对住房的需求是本轮楼市的主力军。

黄良生解释说，普通中小型公寓和价格稍高的豪宅都是香港人给孩子买的必需品。

外围加息并没有阻碍火热的房地产市场

黄良生对记者表示:“即使美联储加息，对香港房地产市场抵押贷款利率的影响也将是有限的。”目前，香港楼市的按揭利率非常低。最近，市场按揭利率低至+1.4%(即香港银行同业拆息上升1.4%，约1.7%)。即使美联储一年加息四次，基于美国联邦基准利率，利率仍将上升1个基点至1.25% ~ 1%。从超低利率到低利率，对香港本地居民的影响不会太大。

黄良生告诉记者，事实上，美联储加息对香港楼市是有利的。从香港居民的角度来看，美联储加息意味着美国经济正在好转，这有利于香港的出口，从而增加香港居民的收入。因此，我们对未来的房价持乐观态度。

香港房地产开发商也普遍认为，香港房地产市场具有很大的投资价值，在未来，香港房地产市场不会受到美联储加息的影响而继续上涨。

值得注意的是，娄家辉和黄良生都向记者提到了今年动荡的国际政治经济环境对香港房地产市场的影响。他们表示，今年6月的英国退出欧盟事件导致市场对新一轮金融冲击感到恐慌，并促使资金以更稳定的保值方式回流房地产市场。

自10月份以来，香港房地产市场价格持续飙升。据《商业日报》记者查询的反映香港二手房价格走势的中原城市领先指数(ccl)最新数据显示，9月26日至10月2日的一周内，香港房价指数上涨2.49%，至141.04点，为7年来最大单周涨幅。该指数的最新水平仅比2015年9月146.92的最高水平低4%，而且在半年内上涨了近11%。

另一方面，香港房地产市场是港元资产的一部分。投资香港房地产市场的优势在于，香港是一个金融城市，每年吸引许多年轻人来港工作和定居，并通过收取租金赚取相对较高的收入。作为一项长期投资，投资香港房地产市场的回报率超过2%，与目前的存款利率相比也相对较高。