2月以来香港股市楼市同步大涨 22年数据揭示机密

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从技术上讲，涨幅超过20%通常可以被视为牛市。从今年2月12日的低点18，319.58点，到目前的23，233.31点，恒生指数累计上涨约27%。

不过，大部分人都认为香港的房价是空的，自今年2月以来，香港的房价已经大幅上涨。这几乎与香港股市反弹的起点同步。这种现象是偶然的还是相关的？历史上，香港的股票市场和物业市场是否有某种关联？为此，国家商业日报发起了一项研究。

香港股市受到追捧:低估值和高股息

对于国内资本购买港股的现象，上海爱芳资产管理有限公司总裁兼投资总监姜开告诉《商业日报》记者，现在人们购买港股主要是因为关注港股的价格比较效应，尤其是h股，h股比a股有一定的折扣。

不仅仅是内地基金关注香港股票的价值。姜开说:“目前，美元和港元的基准利率几乎为零，所以如果你购买低风险收益率的产品进行资产配置，就意味着收益率非常低。此时，我们可能需要进行一些更加多样化的配置或者承担一定的风险。从这个角度来看，港股是一个很好的配置目标，尤其是港股中的蓝筹股，它们的股息率相对较高。此外，香港股票的全球估值水平相对较低。在这种情况下，即使它遭受一定的股价波动，如果它每年能获得3%~4%的股息，它实际上只比年回报率高100%。十分之几的固定资产会好得多。”

记者注意到，汇力基金的股票投资团队最近指出，随着宏观波动的减弱和市场回归选择个股的投资模式，预计2017年新兴市场股票的表现将优于发达市场股票。在新兴市场股票中，a股、h股和红筹股有望脱颖而出，为市场表现做出巨大贡献。

目前，港股估值仍有一定优势。根据彭博终端数据，截至10月13日，恒生指数的市盈率为12.46倍，仍低于沪深300指数(15.21倍)、标普500指数(20.15倍)、日经225指数(21.06倍)和德国dax指数(23.51倍)。

历史研究:股票市场和房地产市场正相关

《国家商报》记者注意到，一度被视为空的香港房地产市场，几乎与港股同时启动。根据香港房地产网站squarefoot的跟踪数据，今年2月16日是香港房地产市场的转折点，截至9月16日，香港房价已反弹逾26%。

香港股市和楼市似乎同步发生了变化。那么，从历史上看，香港股市和楼市的波动是否有一定的相关性？

因此，记者选择中原城市领先指数(ccl)作为香港房地产价格指数的参考，该指数是根据香港中原房地产的合约交易价格编制的，用于反映香港房地产市场的最新价格变化，具有较高的认可度。股市跟随恒生指数的趋势。

自1994年中原城市领先指数推出以来，记者研究了香港楼市和股市在过去22年的历史轨迹。

九十年代，香港股市的繁荣主要是受到内地改革开放红利的影响。在此期间，港元资产价格也大幅上升。恒生指数由一九九五年一月底的7342.65点，上升至一九九七年八月底的16820.31点，累积升幅达92.5%。同期，香港房地产价格指数上涨68.18%。

从1998年到2000年，在美国科技股牛市的推动下，恒生指数从1998年8月31日的7275.04点上升到2000年3月31日的17406.53点，累计上升了139.3%。同期，香港房地产价格指数上升约10%。

香港历史上的第七次牛市始于全球经济复苏。恒生指数从2003年4月30日的8717.22点攀升至2007年10月31日的31352.58点，累计上涨259.7%。同期，香港房地产价格指数上升80.8%。

由此可见，在牛市期间，香港的股票市场和物业市场是朝同一个方向转变的，那么当香港的股票经历熊市时，股票市场和物业市场是否也有类似的相关性呢？

记者注意到，以1997年至1998年香港股市崩盘为例，从1997年8月底至1998年8月底，恒生指数下跌了48.5%。与此同时，香港楼市价格跌幅更大，累计下跌约49.4%。

让我们看看2000年香港股市开始暴跌时股市泡沫的破裂。恒生指数从当年3月底一路下跌，至2003年4月底跌至谷底，累计下跌49.9%。同时，香港房地产价格指数累计跌幅也达到39.4%。

通过对上述历史数据的比较分析，不难发现，自1994年以来，香港股市和楼市的变化方向几乎是一致的。

爱方资产总裁姜开在接受《国家商报》采访时表示，香港是一个外向型经济和自由流动的市场，因此很容易受到海外宏观经济的影响。事实上，香港的股市和楼市都与全球经济趋势息息相关。