抱团炒房时代已逝 温州热钱涌向境外投资

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温州房地产投机者一度成名，但用个人资金刺激房地产市场的时代可能已经成为历史。

原因是多种多样和复杂的。

一是各地限购政策，大大增加了城市购房的成本和风险；其次，购房成本上升，房价上涨，总价格上涨，资本占用增加；第三，信贷政策更加严格，首付比例提高，从银行获得贷款的便利性与往年相比大大降低。一旦可用的财务杠杆减少，房地产投机的吸引力将大大降低。

此外，不可忽视的是，除了通过炒楼赚了大钱的温州人之外，还有被房地产投资套牢的人，涉及的个人资金高达数千万元。

对于房地产市场的投资，一个简单的经济账户已经翻了一番，从10，000英镑增加到20，000英镑；但它将从40，000增加到80，000。也就是说，如果没有足够低的空房价和足够大的杠杆，温州的资本撤出是不可阻挡的。

这些资金从高投资、低流动性的房地产市场涌入低投资门槛、高流动性的金银硬币市场，成为温州资本投资的转折点。尽管工业投资仍然困难，但海外投资已经破了一个洞。

堕落江湖传奇

几年前，温州房地产投机者的典型方法是高杠杆。

2008年后，政府推出了4万亿刺激政策，许多人可以很容易地从银行获得贷款。当时，许多人确实有很多现金可以支配。如果你买了一套完整的房子并获得了产权证，你可以一方面通过办理大额信用卡来兑现，另一方面抵押房产并继续投资融资。

另一个资金来源是私人借贷。在温州，民间借贷是一种非常普遍的融资方式。在2011年温州危机爆发之前，民间借贷的标准月利率约为五分之一(折合成年率为18%)。在高峰期，熟人之间的贷款金额可以达到数百万甚至数千万元。

然而，随着危机的到来，人们复杂的资金链断裂了；此外，实体经济困难重重，私人借贷活动已跌至谷底，远未复苏。随着利率市场化的发展，银行贷款利率已经下降。目前，民间借贷的月利率为1个百分点(折合成年率为12%)。

在g20峰会召开的前一个月，杭州一位90后朋友向温州人赵借钱“扫地”，并承诺固定年收入为15%。

“温州的模式是举办一个团体。很多去外地炒股的人都是亲戚朋友，做生意的人可能在一起。”赵在温州做资本生意多年，游走在温州富人圈。回忆起温州房地产投机者的“日子”，他说，“他们买了整栋楼，整层楼。后来，他们发现最好自己去盖楼。他们是作为开发人员这样做的，但背后有许多陷阱。”

作为温州房地产市场的观察者，陈秋科说，2010年前后，温州瑞安出现了一种合作的“投机”方式。

甲方善于了解房地产市场的消息，但资金不足，所以他以乙方的名义申请按揭贷款买房。双方同意由乙方支付首付，由甲方偿还按揭贷款。如果房子以更高的价格出售，收入将在双方之间平均分配；如果下跌，乙将承担所有损失(乙是真正的所有者，可以选择继续按月支付或亏本出售)。

“现在这种模式已经不存在了。谁有信心房价会上涨？2002年，我在城西买的房子单价是6000元，两个月后我装修的时候，它涨到了12000元。有了这样一个上升的方法，就会有资金疯狂涌入。”

在陈秋科看来，这种模式已经死了。

“不要谈论温州。如今，许多二、三线城市的房价上涨如此之快，以至于人们分散的资金无法支撑它们。开发商、房地产经纪人和大型机构基金之间的合作越来越密切，在开放业务的开放和个人买家之间建立了一个障碍。”关于温州资本在本轮房价上涨中的作用，陈秋科表示，房地产投机时代已经过去。

热钱去哪里了？

赵盛达从未离开温州的“钱”圈，但今年他关闭了自己的当铺。他对温州本地实体经济的发展感到失望。“温州现在做的p2p，我敢说20%的融资对做生意是有好处的。”

陈秋科表示，目前，温州民间借贷圈很大一部分人拿钱“赌博”。“这不像打牌赌博，而是带着赌博的心态投资一些风险特别高的项目。"

赵发现，在他周围出现了一波黄金和白银的投机浪潮，尤其是在去年股市波动之后。

“房地产投机是最激烈的一群人，现在还有不少陷阱。房价已经处于高位，无论未来是否会上涨，都会占用太多的投资资金，流动性差；股市没有发挥作用，因此一些资金流向了黄金和银币市场。”黄介绍说:“比如生肖纪念币、羊年纪念币都涨得很好。人民币1元的面值已经涨到了100多元，而且在几个月之内。”

虽然温州总体上弥漫着“守法经营”的氛围，但海外投资却与这一趋势背道而驰。

据温州市商务局统计，2015年，全市新增22个境外投资项目和2个增资项目，中国投资总额达到9.4亿美元，超过往年总和。其中，17个项目位于“一带一路”沿线。今年前两个月，海外投资达到4.74亿美元，同比增长91.9%。

温州商人孙坚就是代表之一。

2011年，在温州经济陷入全面危机之前，孙坚果断关闭了原有六家工厂中的四家，并在埃及、孟加拉、泰国、巴基斯坦和墨西哥进行了调查，最终选择在非洲建立陶瓷工厂。

值得一提的是，孙坚目前12亿元的资金池中没有一个来自银行贷款，但这是温州商人熟悉的一个分层次的资金池。

具体结构如下:5名合伙人为公司股东，按持股比例出资。然而，事实上，这五个合伙人的资金是由多个基金组成的，也就是说，五个人实际上可以代表他们持有股份。其中，控股股东孙坚持有公司60%的股份，是公司的实际控制人。