恒大销售额超越万科 “地王”及高负债房企风险累积

本篇文章2135字，读完约5分钟

据中国恒大(港股03333)10日发布的9月销售简报显示，今年累计销售额达到2805.8亿元，同比增长117.9%。目前，它已经超过万科成为销售额的“第一兄弟”。碧桂园(香港股票02007)以2256亿元排名第三。

房地产企业近日密集发布的销售数据显示，在市场复苏的刺激下，房地产企业前九个月的业绩依然喜人。不过，分析师指出，房地产(000736，Buy)行业将在2017年年中进入新一轮调整周期，许多地方将实施密集监管。激进的土地收购和高负债的住房企业将在后续面临更大的挑战。

9月份，住房企业的表现非常好

受各地楼市交投活跃的影响，9月份房地产企业表现喜人。

10月9日晚，万科a(000002，BUY)率先公布了9月份的销售数据。9月份，公司实现销售额253.8亿元，同比增长，结束了7、8月份销售额连续两个月下滑的趋势；前九个月，销售额达到2629亿元。尽管万科仍受到股权纠纷的困扰，但尽管行业大规模升温，其业绩还是有所改善。

此外，保利地产(600，048，BUY)实现合同金额201.46亿元，同比增长72.53%。1-9月，合同金额1575.09亿元，同比增长43.47%。招商局蛇口(001979，BUY)预计前三季度净利润将达到55亿至57亿元，同比增长188%-198%。除并购因素外，招商局蛇口指出，前三季度，公司房地产销售业务的结转收入增加约90亿元，同比增长40%以上，实现了毛利的相应增长。

根据韩毅智库的数据，今年前9个月，中国恒大、万科、碧桂园成为销售额超过2000亿元的房地产企业。其中，碧桂园完成了年度销售任务。

然而，随着10月份房地产调控政策的密集发布，销售萎缩已成为许多市场参与者的普遍看法。

由于一定的时滞效应，CICC(港股03908)预测，10月份房地产销售的强劲势头有望持续。考虑到当地调控政策的影响，预计10月份新房销售量将同比增长35%，环比下降1%；销售额同比增长18%，环比下降1%。与9月份相比，同比增速有所收窄，但仍高于过去5年的平均增速。但是，在基数较高的情况下，11月和12月的销售增长率可能会呈下降趋势。

根据东兴证券(601198，BUY)的研究报告，从9月最后一周的交易量来看，成都、长沙、广州、济南和青岛这几个近期市场表现良好的城市，都表现出色，在前期增速加快的一线城市和二线城市中处于领先地位。这些城市的房价有相对较好的安全边际，空有一定的上涨空间。据估计，“白银10”市场主要依赖于这些城市。

激进的土地收购企业面临挑战

世界银行(002285，BUY)主席陈劲松认为，随着监管政策的出台，一些城市的营业额将大幅缩水。总的来说，今年可能是房地产总成交量的高点，明年总成交量将下降。

从以往的调控历史来看，在每个市场调整期，都有一批房地产企业退出房地产市场，行业并购和整合现象频繁发生。

同创咨询研究总监张宏伟认为，新一轮房地产市场调整将于2017年年中开始，而在前期大举增加杠杆、抢占“土地王”的房地产企业将面临更大挑战。

分析师表示，本轮调控政策是在10月初出台的，北京、深圳、苏州、南京、厦门、合肥等城市的调控政策更加严格，因此市场很有可能从这些城市中率先调整。

张宏伟表示，从房地产周期来看，经过6-8个月，即从2017年年中开始，随着供应量的增加，预计明年上半年市场周期将进一步上升到12个月以上，个别案例的价格可能在2017年年中下调，特别是目前房地产市场涨幅较大的中高档楼盘和经常出现“地王”的行业可能率先降价。上述热点城市将在个别情况下率先出现大幅降价现象，市场将普遍进入降价周期，回归以生活和改善为重点的理性市场。这一过程可能会持续到2018年上半年。这意味着，如果2017年进入市场，去年下半年的王迪项目将面临尴尬局面。其中，福建房地产企业自2015年以来采取了更激进的土地政策，将面临更大的挑战。

整体债务比率处于较高水平

从房地产企业的经营数据来看，虽然今年前三季度房地产企业的规模和销售额明显提高，但总负债和资产负债率偏高，速动比率处于不合理的范围内。加上政策收紧，预计明年楼市将迎来一个调整期。房地产上市企业可能会面临资金问题，也不排除一些资金紧张的企业可能会打破资金链。

根据同一个政策咨询研究部门的数据，上半年，前100家房地产上市企业的负债总额达到84，060亿元。其中，恒大以8179亿元的总负债排名第一，成为唯一一家负债超过8000亿元的房地产企业。从负债总额来看，恒大背后的三家房地产企业分别是万科、绿地和万达，负债总额分别为5743亿元、5453亿元和5047亿元。

就资产负债率而言，2016年上半年，前100家房地产上市企业的平均资产负债率为77.6%，其中半数以上高于这一平均水平。其中，商辂地产(600223，Buy)、嘉凯诚(000918，Buy)和天津松江(600225，Buy)的资产负债率最高，分别为93.7%、93.6%和90.2%，资产负债率超过90%。

分析师指出，上半年和第三季度出现了“不增加利润而增加收入”和高负债率等风险。随着房地产企业融资收紧的初步迹象，每个房地产企业都需要防范负债率的进一步上升和系统性风险的出现。