首都楼市新政第一周：价稳量跌

本篇文章2480字，读完约6分钟

[10月1日至7日，北京市网上签约新建房屋216套，二手房209套，签约总量425套，为2011年国庆假期同期最低值，较2015年同期543套下降21.7%。]

一线城市的流动性过剩和资产短缺。在2016年夏秋之交，以北京为代表的主要城市的房地产市场因恐惧而疯狂。有了它，规则就像雨一样密集。9月30日晚，北京、天津等地出台了调控楼市的新政策，国庆期间的调控风暴及其影响成为近年来舆论关注的焦点。

提高首付门槛、降低杠杆率、增加“非普通住房”的购买成本，北京方面对“新政”的调控措手不及，就像一盆冷水浇在房地产市场的铁板上，迷雾暂时散去。先上车的人开始担心房价的180度大转弯。一些刚刚被房地产市场的车轮碾压和抛弃的人是幸运的，但仍难以摆脱他们的焦虑。那些与业主签订了合同但没有在网上签字的人陷入了“违约”的纠缠之中。《中国商报》的一名记者最近发现，在北京楼市新政出台后的“国庆”假期期间，一些开发商通宵筛选客户，一些二手房“在途订单”的买家开始在违约和非违约之间徘徊，因为他们关注着空的市场前景，而那些只需要买房的人则在观望。

开发商一夜之间“屏蔽”了客户

作为对北京楼市政策的回应，亚豪机构营销总监郭毅9月30日晚向记者分析。该政策针对的是不断上升的投资买家，通过提高财务杠杆来提高投资门槛和降低投资回报。她预计，该政策将很快影响北京楼市，迫使新和二手房市场的成交量下降。

首付门槛的突然提高无疑会让一些买家望而却步。因此，一些储存顾客的建筑开始筛选顾客。北京一家房地产咨询公司的一位高管9月30日深夜告诉记者:“今晚，许多陷入一点点困境的开发商一夜之间数出了客户情况，其中有两套，哪些贷款还没有还清。我正在帮忙做一块手表。”两天后，10月2日，北京东南五环路外一家大型上市房地产企业的房地产开始运营。该物业为精装交付的改良房屋。原本计划在9月初开业，但由于未能获得预售证书，临时推迟到10月。预售的房屋主要是约130平方米的平面层和超过150平方米的重叠层。2日，王兴一位房地产顾问向本报记者透露，她正在打电话给已经一张一张地安排好卡的潜在客户，详细询问客户的付款方式和资金情况。如果顾客解决不了资金问题，他们会被建议去销售办公室结账。

“我手里的30多个客户中有一个还不足以支付50%的首付(放弃)，其他客户仍会购买，还有一些客户暂时决定全额购买。”她告诉记者，在放映期间，她发现一些顾客开始犹豫是继续买房还是开始讨价还价。不过，她会告诉对方，建议的开盘价约为5万元/平方米(包括装修)，目前还没有改变。原因是开业时套房不到100套，但有300多名卡客户，而房地产商并不担心销售。

北京楼市新政也提到了对开发商的监管。对此，郭毅的分析是，本轮北京房价上涨首先源于新的市场。在土地价格刚性成本的压力下，今年上市的大量新市场都被抬高了价格。从那以后，一些老项目开始跟随价格上涨的趋势而不升级产品。她认为，控制期房和现房销售价格的更大作用是严格抑制旧房项目后期盲目的价格调整，控制房企不合理的涨价行为，从供应方入手，使楼市回归理性，减少非自住性购买行为，这将有助于缓解北京新屋市场供需失衡，稳定价格上涨。

从目前的报价来看，北京没有大规模的降价。在国庆期间，记者发现，由于供应有限，北京出售的新房价格还没有下调。“中国政府的政策更侧重于去杠杆化，目的是降低房地产市场引发的金融风险，为狂热的房地产市场降温，而不是绝对获利的空.”10月1日凌晨，北京一家央企开发商的营销负责人在接受本报记者采访时表示，预计“新政”后，北京的买家将进入观望状态，开发商是否会降价出售取决于开发商的财务状况。在他看来，今年开发商的销售任务已经完成，他们的付款也很受欢迎，短期内北京不太可能大规模降价。

交易量下降，买家拭目以待

新政就像秋天的雨夜。一旦它落地，凉意袭来。在今年的“十一五”期间，北京的商品房数量明显下降。据叶巍我爱我家市场研究所10月6日提供的统计数据，从10月1日至6日，北京网上签约的新建商品房(不含经济适用房)只有204套，分别比9月份同期下降了73.7%和42.2%。从10月1日至6日，仅签署了152套二手住宅网，与9月份同期相比下降了96.5%。据中原地产研究中心统计，10月1日至7日，北京市新建住宅216套，二手房209套，共签约425套，为2011年国庆假期同期最低值，较2015年同期543套下降21.7%。

"只有鸽子在雨天来买房子."10月4日下午，北京下起了大雨，一位名叫艺龙的房地产经纪人在微信朋友圈里发了一张鸽子飞向商店的照片。他告诉记者，在北京出台新的调控政策后，许多买家开始犹豫。连锁研究所10月7日发布的分析报告显示，由于新的楼市政策，二手房交易量短期内明显减少，市场处于观望状态，房屋上市价格趋于平稳，客户心态趋于稳定。

“我目前的心态很混乱。我不知道我是否应该买它，因为我觉得我买不起，我也买不起。”10月7日晚，住在河北燕郊、在北京国茂附近工作的林(化名)告诉记者，她半夜睡不着。她拿起手机，发现三个月前国茂南部靠近南三环的老房子有60平方米，接近300万元。同一住房的现价一般在350万元以上。

林西从家到办公室需要30多公里，不堵车需要近一个小时。她的丈夫在更远的海淀区工作。这对夫妇去年刚享受了五年的社会保障，现在他们在北京没有房子了。她告诉记者，她觉得北京的房价可能会继续上涨，但短期内会降温。“我不知道什么时候卖，但我们应该先看看有没有适合我们的房子。”。

根据连锁研究所的最新数据，2016年北京的月交易量达到1.5万至2万套，是历史标准水平的1.5倍，单个月甚至超过3万套，这表明需求释放很快。在某种程度上，它已经透支了；同时，目前的可销售库存仅为常规水平的40%，处于非常低的水平，并且仍在下降；在交易中，近80%的买家使用了贷款，贷款比例大幅上升。

"这表明市场处于相对不合理的状态."根据该研究所的分析，没有一个永远向上的市场，所有的非理性和非理性最终都会得到纠正，市场将回到基本的理性和常规秩序。