北京自住房申购比例超100：1 年底低价房源供应增加

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分析人士指出，自住住房的稳定销售和提供的无风险销售是企业在利润率如此之低的情况下仍愿意购买土地的重要原因之一。

北京最近又推出了一批自住商品房项目，销售情况非常火爆。

据了解，北京市住房和城乡建设委员会已先后公布了“万科常驻万科世界”、“第一榕树”、“中粮稻田雅筑”、“西山湖二期”、“金玉大成金城雅苑”等五个自住项目，分别提供990套、712套、260套、464套和524套自住商品房

例如，根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，超过14万个家庭申请了万科天地和榕树交易所。超过9万个家庭申请了位于地铁房山线末端的水田雅筑项目。这意味着自住住房购买超过100: 1。

然而，一年前，自住住房被遗弃的现象仍时有发生。根据中原地产的报告，截至2015年12月底，在北京上市的47个自住住房项目中，有17个项目自愿放弃限购优惠，转为与普通商品房完全一致的公开销售。

心态变化背后的现实是，今年以来普通商品房价格飙升，自住住房与周边住房价格的差距达到50%左右。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，今年的自住住房需求也与购房者担心收紧购房政策的情况有关。

在家取暖

北京朝阳区的老魏最近一直忧心忡忡。

事实上，2015年2月，他获得了朝阳区最后一批经济适用房——东坝区华汉福源的选房资格。尽管有媒体报道称该项目已经关闭，这让他很担心，但在经历了近七年的波折之后，他还是在2016年9月参加了选房活动。每平方米7900元的房价和15万元的首付让他由衷地高兴。

然而，令他烦恼的是，尽管他自己的住房已经解决，他儿子的住房却有问题。目前，他的儿子拥有一栋建于20世纪90年代初的拆迁房屋，但面积只有30多平方米。因此，我儿子的三口之家租了出去，准备申请购买自己的房子。然而，在“9.30”调控之后，北京要求，拥有一套住房的家庭申请按揭购买普通自住住房的首付比例不得低于50%。然而，自住住房的价格一般在17，000到22，000英镑之间，50%的首付比例对于家庭来说是难以承受的，所以他没有让儿子参加自住彩票。

自住商品房是指房地产开发企业通过“限价和竞争性地价”的方式取得土地使用权，按照限定销售对象和价格的原则，满足居民自住和改善住房需求的商品房。其邢弢建筑面积主要在90平方米以下，平均售价原则上确定在同地段同质量商品房价格的30%左右。

根据有关规定，所有在北京有购房资格的家庭都可以购买自住商品房。已取得房屋所有权证的自住商品房购买者原则上5年内不得转让。买受人在五年后转让房屋所有权证的，如有增值，应按当时同地段商品房价格与购买时自住商品房价格之差的30%支付土地收益及其他价款。购买人转让自住商品房后，不得再次购买自住商品房。

劳伟告诉《21世纪经济报道》记者，他过去不看好自住住房。第一个原因是自住住房通常位于偏远地区，交通不便。此外，自住住房的价格几乎是经济适用房的两倍。如果你想在将来卖掉它，你需要支付收入的30%，这是不划算的。

然而，随着今年新的经济适用房供应的停止和普通商品房价格的飙升，自住住房与周边住房价格的差距已经达到50%左右，这使得他开始重新考虑自住住房的可能性。“毕竟，全国只有北京有自己的住房。机会也非常难得。”

不仅购房者，而且开发商都对自建房有浓厚的兴趣。“9·30”条例实施后，北京第一批出售的住宅用地，即经济技术开发区二至六区x84r3地块的二级住宅用地，被亦庄当地开发商博达新苑以21.1亿元的价格进行了47轮招标。

据了解，该地块的住宅均为自住，销售限价为每平方米23000元。就21.1亿元而言，拍卖成交底价高达2.08万元，加上其他成本，利润率相当低。

分析人士指出，自住住房的稳定销售和提供的无风险销售是企业在利润率如此之低的情况下仍愿意购买土地的重要原因之一。

年底低价住房的供应增加了

事实上，在此前的7月和8月，分别有1981套和3201套自住住房进入市场，然后在9月陷入短暂的沉寂。

到今年年底，大规模供应被认为符合9月30日发布的《促进本市房地产市场稳定健康发展的办法》的要求。

根据《办法》，为有效稳定房地产市场，各区应进一步增加自住商品房用地供应。除东城区、西城区和石景山区外，其他区应在2016年尽快安排一批自住商品房用地入市。

自2013年住房进入市场以来，其抑制房价上涨的作用被认为非常明显。中原地产分析师张大伟表示，自2014年以来的三年里，自住住房分别占住宅市场总成交量的26.1%、34.1%和14.0%。与没有自有住房的商品房平均价格相比，差价转化为价格上涨的比例，即北京房价分别下降了7.7%、10.3%和4.6%。

对此，严跃进认为，自持模式和自住商品房模式实际上是两个概念。自持物业模式更多的是从发展租赁市场的角度出发，并已在全国许多城市推出。然而，自住商品房的概念在北京市场是独一无二的，或者说还没有普及。

另一方面，北京出租和出售经济适用房的政策也在稳步推进。11月10日，北京安置房建设投资中心主要运营的20个项目中的约26000套公租房开始进行配租登记。

据了解，这些项目连同同时启动的不同地区运营的项目，将提供超过31，600套公共租赁住房，这是北京市公共租赁住房整体分配以来的最大规模。

同时，北京在土地市场上实行“控制地价、限制房价”的政策。达到投标价格后，企业将投标自持商品房面积的比例，中标者将是比例较高的一方。几天前，北京推出了四个这样的政策地块，分别位于海淀区大兴区和王西北区。住宅区全部由开发商拥有，预计将形成近10，000套自供出租房屋。

张大伟表示，北京近期出台的一系列政策措施，仍与确保中低端、支持中端、高端有市场的住房政策目标相一致。一方面，限制购买和贷款做“减法”，抑制非理性需求；另一方面，它正在做“添加”，以增加有效的低价住房供应。

新城控股(601155，BUY)副总裁欧阳杰在接受《21世纪经济报道》采访时表示，管理部门可能希望通过增加房企的现金压力来减少土地市场的竞争对手，并抑制土地价格的过度上涨。这背后的逻辑是，政府不希望或不允许土地国王的出现。