2017年楼市迎来短期调整 总体将平稳回落

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今后，有必要从四个方面构建长效机制。一是调整发展战略，使房地产业与宏观经济和城市化协调发展。第二，加快相关制度改革，释放新的需求，进行存量和套期保值市场调整。第三，要在土地、金融、税收等重点领域实现改革突破。，并铲除经济地产和波动的基础。第四，完善房地产市场监管的工作机制和问责机制。

我们的记者徐卫兵

近日，由国家经济战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心联合主办、凤凰财经学院、广东经济出版社联合主办的《中国住宅发展报告(2016-2017)》(以下简称《报告》)发布暨研讨会在北京召开。

“由国家经济研究院战略研究组完成的《报告》邀请了中国社会科学院五个研究所的专家团队，共同讨论当前的房地产问题，并共同研究2017年的趋势。”国家经济战略研究院院长高培勇强调。

财经学院院长助理、《中国住宅发展报告》主编倪鹏飞指出，该报告在回顾2016年中国住宅及相关市场走势的基础上，系统分析了当前住宅市场发展中存在的突出问题及深层原因；通过构建中国住房市场风险监测体系和中国住房指数预测预警指标体系，定量评估中国及主要城市住房市场的发展风险，预测2017年住房市场的发展变化；本文分析了住宅市场及其相关领域协调健康发展面临的主要问题和挑战，并提出了针对性的政策建议。

该研究小组指出，2015年至2016年，中国住房市场逐步进入上升周期，中国商品房销量增长迅速，2016年1月至4月同比增长38.8%，为2015年初以来的峰值。1-9月，同比增长27.14%，比2015年全年增长20.27个百分点；整体房价同比增速先快速上升，然后回落。2016年3月，全国商品房平均销售价格同比上涨18.25%，9月份为12.66%；房地产开发投资同比增速扭转了下降趋势，2016年初后明显回升，增强了对经济增长的影响。总体变化趋势与研究小组2015年12月使用方化指数所做的预测一致。与以往楼市上升的特点明显不同，目前楼市的运行状况反映在市场复苏过程中局部过热。首先，热点城市的房价上涨得太快太快。其次，一些城市对本地和外国投资投机有着强烈的需求。第三，总库存不断减少。截至2016年9月底，全国现有商品房销售面积为4.14亿平方米，比2015年底减少3900万平方米；商品房预售面积约33.24亿平方米，比2015年底(34.36亿平方米)减少1.12亿平方米，总存量比2015年底减少1.51亿平方米。然而，空与中国之间的不匹配仍在加剧，一线和二线城市的库存少、销售快，而三线和四线城市的库存大、销售慢。

根据该报告，中国35个大中城市普遍存在估值过高的风险。从横向看，热点城市整体风险状况较为突出，而没有限购的二线城市风险状况相对乐观。综合风险最突出的十个城市是:深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄和福州(限35个大中城市)。从纵向来看，当前住房市场的总体风险高于2010年，被高估的住房市场很可能导致房价增长放缓，甚至房价下跌。本轮过热的房地产市场主要集中在一线城市和一些二线城市等热点城市。2009-2010年，热点城市房价上涨速度和风险积累程度均超过2009-2010年，值得社会各界高度警惕。然而，整个国家的整体风险仍在可控范围内。首先，主要指标没有超过风险控制线。其次，这种过热是局部性的，而不是全球性的。第三，当前的繁荣和繁荣不是一个长期的转折点。第四，袖手旁观有很多工具可以使用。

国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任星洲指出，在固有的制度漏洞下，房地产市场局部过热及其一系列问题是购房者、开发商、金融机构、中介机构等市场主体与政府部门基于利益追求和心理预期的合作博弈的结果。首先，经济衰退、人民币贬值、资产短缺、实体经济衰退和城市分化是导致当地房地产市场过热的重要环境条件。第二，推动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制是导致当地房地产市场过热的深层根源。第三，市场参与者的合作博弈是当地房地产市场过热的总体原因。第四，引入巨额资本是本地房地产市场过热的主要原因。第五，“地王”的频繁出现是加速房地产市场过热和恐慌的直接原因。第六，地方政府的消极监管是房价飙升和市场恐慌的重要原因。

《报告》预测，中国房地产市场将在2017年迎来一个短期调整期，整体将稳步下滑，但仍不确定。根据对中国住房指数、基本面、改革红利和投资投机性需求转换的预测，未来房地产市场调整的幅度和持续时间取决于监管和改革的力度。在空，市场调整将继续表现出差异化。就具体指标而言，全国住房价格的总体增长率将会缩小，而且在个别月份肯定会下降。其中，一、二线城市房价上涨较快的城市房价增速降幅更大，三、四线城市将出现分化；房地产开发投资将放缓，增速可能低于2016年；总体库存将进一步下降，下降幅度将会缩小，城市之间的差异将会严重。三线和四线城市的去库存化任务依然艰巨；就销售启动而言，2017年，销售额将大幅下降，建筑面积也将下降。与此同时，这种差异将继续，第一和第二条生产线的新开工数量将会增加。但是，我们需要特别警惕，比如调整不到位，过热还在继续，调整太快太猛，调整是反过来的。

倪鹏飞建议，为避免房地产市场过度调整给金融稳定和经济增长带来的压力，有必要完善引导房地产市场软着陆的短期政策，坚持“虚实结合、积极调控”、“长短期结合、标本兼治”、“边看边调整、逐步完善”、“异地政策、协同操作”等调控政策原则。一是密切关注调控效果，做好后续调整准备。二是完善分市政策，建立“协同运行”机制。第三，调整城市间土地供应规模，完善土地拍卖制度。第四，制止房地产市场的非法融资，取消过热城市的优惠抵押贷款利率。第五，实施前瞻性引导和控制政策，积极表达和引导市场预期。

此外，与会专家呼吁推动中国经济去房地产化，促进房地产稳定健康发展，释放新需求，去库存化，对冲市场调整。关键是要建立一套市场调节机制和政府调节机制来均衡房地产利润，使政府部门和市场相关主体能够积极合理地参与促进房地产发展。今后，有必要从四个方面着手建立长效机制。一是调整发展战略，使房地产业与宏观经济和城市化协调发展。第二，加快相关制度改革，释放新的需求，进行存量和套期保值市场调整。第三，要在土地、金融、税收等重点领域实现改革突破。，并铲除经济地产和波动的基础。第四，完善房地产市场监管的工作机制和问责机制。