楼市调控收紧 资金或由增量开发转向存量持有

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我们的记者张一鸣

随着房地产市场调控政策的不断收紧，资金可能会从开发环节转移到控股环节。

“在9月30日的房地产市场新政之后，我们判断一些资金可能会从房地产市场的增量部分转移到股票部分。”佳丰达资产管理有限公司合伙人李红向《中国经济时报》记者表示，新政对资金分流的影响将逐渐显现，从开发环节到现有的能够获得稳定收入的商业地产项目。

房地产开发是资本密集型产业。在监管不严格的情况下，开发商拿走土地时会有一些资金介入。通过高杠杆操作，他们可以帮助他们绕过土地出让金首付款应达到50%的要求，用较少的资金煽动巨额土地资金。随后，随着房地产调控政策的不断收缩，开发商获得资金的便利性降低，难度和竞争也日益加剧。以往的高杠杆运作模式增加了开发商资金链断裂的风险。

然而，开发商想方设法获得资金仍然是一个现实的选择。许多大型开发商加大了向资产管理转型的力度，并成立了基金或基金公司。

李红告诉记者，开发商要想生存和发展，就必须向资产管理转型，与一些金融机构竞争。从目前的迹象来看，开发商的转型在经营、经营和管理上优于金融机构，但在思维方式上却处于劣势，比如习惯于用自有资金做好项目，把骨头留给资本方。

受宏观调控政策收紧的影响，一些第三方金融机构发起的房地产基金逐渐改变了投资方向，从参与房地产项目的前期开发到获得较高的开发收益，再到持有成熟写字楼等商业地产项目，以获得稳定的租金回报。

《中国经济时报》记者获悉，目前，国内70%的房地产基金的退出业绩高于15%，其中退出收入在15%-20%的基金所占比例最高，达到40%，而收入在50%以上的基金也达到近10%。这一收入水平已经高于公开发行的房地产信托产品，同时也远远高于全球房地产基金退出的平均水平。

李红建议，开发商的转型应摆脱原有的思维模式，转变为与基金公司相同的思维模式，转变为资产投资经理的角色，公平对待所有项目。“投资者希望进行长期合作，好的资本方是管理资本，为投资者找到更好的项目，而资产管理方赚取管理费。然而，由于许多大型房地产开发商仍将资产管理视为企业融资的一种方式，大型企业的转型相对困难。”

尽管如此，住宅房地产基金仍是中国房地产基金的主力军。数据显示，40%以上的资金投资于住宅建筑，30%以上投资于综合建筑，其余投资于商业地产、一级开发基金和房地产母公司基金。据业内人士介绍，近年来，以综合开发为主的房地产基金大幅增加，少数市场机构关注工业地产、旅游地产、养老地产等专业房地产投资主题。

李红认为，一线城市的商业地产项目比二三线城市更有吸引力，而一线城市的北京、上海和深圳的商业地产项目比广州好。“如果你比较一下广州和北京的写字楼租金，北京的租金比广州高得多。”

由于外资客观上进入中国房地产市场有一定的门槛，所以大多数外资是通过与国内资本合作进入的。李红透露，海外资本筹集资金并不难，但很难找到项目。目前，世界上已有许多外国资本与该公司进行了合作，如ProLogis、tishman speyer、Carlyle和吉辉资本，这些公司一直在进行交流。

近几年来，国内房地产基金的规模迅速扩大，从2010年的100亿元增长到4000多亿元，逐渐成为市场上不可忽视的重要力量。据一些机构介绍，参与商业地产收购控股运营的房地产基金规模已超过1000亿元。

佳丰达目前管理的基金总额约为40亿元。《中国经济时报》记者了解到，该公司有两大房地产基金即将推出。