房企三季报披露完毕 销售额高企风险反增大

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我们的记者王松才

据中原地产研究中心统计，沪深两市房地产企业第三季度报告已于2016年基本发布。剔除部分被暂停的企业，132家房地产企业基本上代表了所有a股房地产企业，所有这些房地产企业都公布了业绩。总体而言，在过去连续四年下调利润率后，尽管2016年市场交易爆发，但2016年房地产利润率仍呈下降趋势。

前三个季度爆发，利润率下降

据统计，沪深两市132家上市房地产企业的总营业收入为8780.5亿元，而净利润仅为687.8亿元，平均利润率降至7.8%。与第二季度相比，第三季度营业收入下降了34.5%，而净利润下降了63%。2016年上半年，130家房地产企业的净利润比率为8.15%，即使在2015年同期交易惨淡的情况下，利润率仍为10.1%。

在香港股市，几家上市房地产企业的销售数据显示，今年前三个季度，房地产企业的业绩整体上进入了一个爆发期。前三季度，恒大销售额飙升117.9%，达到2806亿元；万科销售额增长43.7%，达到2629亿元；碧桂园销售额增长160%以上，达到2255.7亿元。毫无疑问，今年至少有一家房地产企业的销售额超过了3000亿元。

根据嘉里编制的中国房地产企业销售额排名，今年前三季度销售额超过1000亿元但未达到2000亿元的房地产企业约有绿地1733亿元，保利地产1570亿元，中国海外地产1350亿元。超过500亿元但未达到1000亿元的房企主要有华夏幸福905亿元、融创中国875亿元、华润置地795亿元、万达783亿元、金地721亿元、绿城687亿元、龙湖650亿元、第一发展543亿元、R&F地产520亿元、世茂地产510亿元。

相关统计显示，2016年前三季度，沪深两市房地产上市企业平均负债率为77.5%。值得注意的是，在这些上市房地产企业中，有四分之一的资产负债率超过了80%的红线。共有62家房地产企业负债超过100亿元，其中上市房地产企业万科、绿地、保利和华夏幸福的负债均超过2000亿元，分别为6123.96亿元、5899.7亿元、3267.73亿元和2002.41亿元。

市场风险将来会增加

中原地产首席分析师张大伟表示:“尽管房地产企业取得了历史最高销售额，但风险仍在增加。第三季度，在市场温度仍然较高的情况下，利润率下调的主要原因，除了7-8月淡季的影响外，主要原因是高地价比例侵蚀利润，住房企业的风险也在增加。”

据张大伟介绍，2016年是房企丰收的一年，宽松的房地产政策刺激了房地产市场触底反弹。从房地产销售数据来看，一、二线城市房价的快速上涨导致了房屋销售的快速增长。在10月份的调控下，各大城市都经历了明显的降温。在这种情况下，第四季度房企将面临巨大的销售压力。

此外，地王频繁出现，土地价格爆发。2016年前9个月，最活跃的房地产企业当年的平均征地成本为每平方米6466元。2015年同期，平均征地成本仅为每平方米4261元。也就是说，土地收购的平均成本增加了51.8%。从国有企业到民营企业，征地企业开始全面出现。2016年，虽然房地产企业的资本成本大幅下降，但土地成本大幅上升，影响了利润率。

“2016年，住房企业的利润率下降。目前的市场爆发主要发生在上半年。2015年，市场持平。从结算周期的角度来看，它确实影响了利润包含。”不过，张大伟表示，房企仍表现出业绩涨幅大于利润涨幅的现象。

从未来市场预期来看，土地王是未来最大的风险。一线和二线城市的交易已开始放缓，房地产监管已升级为一个城市和一项政策。房地产市场的风险可能在第四季度爆发。但是，一些房地产企业已经收获了太多的土地王项目，一旦市场调整，它很可能会有一系列的恶性后果。