上海迪士尼周边房价暴涨 部分楼盘将迈入八万时代

本篇文章4525字，读完约11分钟

六年前，迪士尼刚开始建设的时候，这里的二手房平均交易价格还不到19000元/平方米，但现在一些项目的交易价格已经达到了50000元/平方米，有传言说开发商不愿意出售。有多年本地交易经验的销售人员告诉记者，预计未来周边住宅用地出售后，房价可能会达到8万元/平方米甚至10万元/平方米。

“你现在去看房子已经太晚了！一套房至少涨了100万元。”住在距离迪士尼5公里的阳光城(000671，Buy)社区的保安告诉《证券日报》，迪士尼周边3公里范围内几乎没有二手房，而且自从迪士尼开始建设以来，迪士尼周边10公里范围内的二手房价格开始上涨，尤其是今年公园开放后，与迪士尼开始建设之前相比，一些房地产的价格翻了一番。

然而，据《证券日报》记者报道，虽然川沙板块有商业设施，但它仍在上海外环之外。六年前，迪士尼刚开始建设的时候，这里的二手房平均交易价格还不到19000元/平方米，但现在一些项目的交易价格已经达到了50000元/平方米，有传言说开发商不愿意出售。有多年本地交易经验的销售人员告诉记者，预计未来周边住宅用地出售后，房价可能会达到8万元/平方米甚至10万元/平方米。

值得注意的是，在距离迪士尼12公里的新昌板块核心区域，几乎没有第一手的房子，最贵的二手房售价约为3万元/平方米，但今年最新售出的土地的底价已经超过了3.8万元/平方米。此外，在距离迪士尼5公里的周康段，别墅的价格已经定在5万元/平方米。

“迪士尼乐园开业后，整个相关区域的投资价值都有所增加，加上上海房价不断上涨的整体市场环境，住宅和酒店物业的效益非常明显。”易居研究院智库中心研究主任严跃进对《证券日报》记者直言不讳地表示，在这种市场背景下，开发商囤积房产的现象不能排除。

川沙房价可能进入8万元时代

7月，上海迪士尼乐园开业已经一个多月了。炎炎烈日下，高温超过30摄氏度，一些项目排队等待超过一个小时甚至几个小时...

所有这些都不能阻止夏天涌向上海迪士尼乐园的游客。这只是公园开放的第一阶段，已经开始突破当地人的想象。

“你想看房子吗？现在太贵了。”在迪斯尼乐园入口处，《证券日报》记者计划去3公里外的川沙板块。在出租车上，司机忍不住开始告诉记者:“自从迪士尼开始拆迁，川沙的房价就开始上涨，是近两年来上涨最快的。三、五年前，房价只有1万元(每平方米)，现在贵的已经卖了5万多元(每平方米)，所以你可能买不起。”

离开高速公路进入川沙板块后，记者发现这的确是一个相对成熟的板块，配套设施齐全，如公共交通、地铁、商业街、医院和学校，还有几栋以玻璃幕墙为核心的办公楼。在出租车之口李师傅，川沙板块是最近迪士尼乐园周边最成熟的区域，很多游客选择住在这里。在商业街的主干道上，路旗都是蓝色的“绿都绣云”广告。在街角，迪士尼的概念被展示在一个巨大的广告牌上，“迪士尼时代第一资产迪士尼5公里只是一个可销售的综合体。”然而，虽然现在是午餐时间，核心区的商业街餐馆很少有人光顾，但这并不影响该地区房地产市场的热度。

尽管苗川路上有杂草丛生的地块，但核心区之外还有大片空土地和建筑工地，到处都有建筑围栏。目前仍没有居民住在高层建筑中，但房价已经偏离了上海外环以外的预期范围。

"我们的项目已经卖完了。"在阳光城的愉景湾销售中心，记者径直走进去，但是没有售货员。整个空空销售中心的人都转过身来，然后一个保安出来告诉记者房子已经卖完了。就房价而言，别墅的平均成交价格接近5万元/平方米，普通住宅的平均成交价格在3万元至4万元/平方米之间。

“在川沙板块，一些项目已经关闭，如果你想买，你可以买。”当地一位项目交易员向记者透露，迪士尼乐园开业后，一些开发商想囤积房产，等待涨价。

《证券日报》从Cree数据库获悉，阳光城愉景湾一期于2014年8月首次开盘，当时实际平均成交价不足4万元/平方米，开发商阳光城集团于2013年中标。在最近的7月份，虽然上面的销售员说已经卖完了，但是项目还是有成交，平均成交价格接近48000元/平方米。

“一些住房项目显示它们已经售罄。它们是否卖完仍然是一个问号。最近，一些上海房地产企业预计，随后的房价将上涨，出售的可能性是存在的。”严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，当然，有时很难核实房地产企业是否积极推广这种做法。

距离阳光城愉景湾数百米的商业公寓项目岳云广场正在整理卡片。“我们的项目原本计划每平方米提价5000元，但为了抽回资金，集团最终决定不提价这么多。”格林兰岳云广场的售货员告诉记者。

然而，从现有的交易数据来看，克里数据库(Cree Database)的数据显示，迪士尼在2011年开始建设时，川沙板块新建住宅的平均交易价格约为1.8万元/平方米，2016年上升至近3.1万元/平方米。从这个角度来看，平均交易价格并没有翻倍，但从当地开发商的角度来看，土地价格已经高不可攀。

川沙板块的另一位房产销售员向记者透露，迪士尼开业后，由于轨道交通和郊野公园的优势，川沙板块的价格已经达到6万元/平方米左右。据估计，未来出售住宅用地后，其房产可能会卖到8万至10万元/平方米。

对此，严跃进表示，迪士尼的周边投资潜力很大，很多项目都集中在川沙和周浦。迪士尼项目的直接辐射效应虽然不大，但受到预期效果的影响，周边投资活跃。事实上，川沙板块未来还会继续上涨，特别是综合考虑川沙的区位优势、近期周边地区的土地出让和市场预期等因素。，这一切都决定了这类地区的房价涨幅将继续加强，市场上的房价将进入单价8万元的时代。

新场地目前的单价接近40，000元

相对而言，川沙板块距离迪士尼3公里，其有利影响相对明显。然而，今年6月29日，在《证券日报》访问的另一个区域的新土地上，一个底价约为38000元/平方米的地块被出售，该区域距离迪士尼12公里。

6月29日，中粮地产(000031，BUY)以24.4亿元的总价，35744元/平方米的底价，235.62%的溢价，赢得了上海浦东新区新昌旅游综合服务区a10-1地块。扣除未售出部分，实际底价达到38266元/平方米。这意味着这个位于上海郊区环外的住宅项目的未来保证价格可能超过6万元/平方米。

据公开信息，浦东新昌旅游综合服务区a10-1地块位于阳辉路以东、新华北路以西，属于城郊圈外地区。虽然也要求建设5%，即3400平方米的经济适用房和约1100平方米的公共设施，但没有自持的要求，这比6月17日嘉定新城e27-1地块的转让条件宽松得多。

据业内人士估计，该地块的楼面价格达到35744元/平方米，扣除经济适用房等未售出部分的5%后，实际楼面价格达到38300元/平方米。两年计算，该地块未来项目的保证售价预计在6万元/平方米以上。目前，新市场的二手房价格约为27000元/平方米，其中东方管峻、路斯雅苑、汇金城的单价约为26000元/平方米，而万科清林径相对较贵，约为30000元/平方米。

“新田中心几乎没有新的住宅供应。万科清林径基本上是该地区最昂贵的二手房项目。”万科青林步道物业的工作人员告诉《证券日报》记者。在万科清林径小区门口，记者在两块广告牌上看到了该项目的租赁和销售信息，其中一块是“一手更名，毛坯房，120平方米，355万元”。

小区的保安也热情地告诉记者，“在这个小区的东面，不远处就是新拍的土地，将来卖6万元/平方米。”

在被称为“中国历史文化名城”的新市场，记者确实看到了几家二手房中介机构。显然，这一地区的二手房交易相对活跃。

周康别墅的要价超过5万元

如果说川沙和新昌板块是迪士尼乐园或整个上海房地产市场的受益者，那么高新河大桥附近的两个项目可能更为明显，这两个项目分别是李静婉阳光城和保利爱路。

在距离迪斯尼10多分钟车程的周康区，几乎所有阳光城市公园的主人都搬进来了。据有关人士透露，社区里有很多外国人，大部分都在浦东工作。“该项目于2014年开始销售。当时，这栋高楼每平方米售价超过2万元，现在每平方米售价3.5万元。没有地方了。”

社区的保安直截了当地告诉记者，每套房至少涨了100万元，别墅赚得更多。别墅的开盘价格约为3万元/平方米，现在每平方米价格超过4万元，甚至超过5万元。保安喊道:“我认识的一个上海人以前就住在这个社区后面。我第一次开业的时候就想买这个房子，但是我觉得我没有买，后来就后悔了。”据保安说，属于周康板块的李静婉加项目在开盘时的售价超过3万元/平方米，现在的售价已经超过5万元/平方米。

毗邻阳光城的丽晶湾是保利路，于2015年3月开业。目前，平均售价为45000元/平方米。在项目的销售中心，记者没有找到看房的人。人气下降，房价非常低。据其销售人员称，顶层约为3.6万元/平方米，现已售罄。至于别墅，要价直接超过5万元/平方米。

值得注意的是，这条道路上的两个项目相对“孤独”，对面是尚未开发的领域，最近的一个是医疗谷。然而，保利爱路项目的销售员并没有向记者突出医疗谷的有利“招牌”，而是强调了迪士尼的概念，其项目圈地的广告是“在双谷的精华与迪士尼相遇”。

“迪士尼有很强的后劲，所以周围的投资预期是好的，房地产行业就是其中之一。”严跃进说，预计空的房间会增加。

周围的酒店都爆满了

由于迪士尼只开放了第一阶段，整体配套设施并未充分展示。然而，除了周边建筑的明显好处之外，酒店物业开始发挥其实力，甚至涉及非法经营的农舍也开始成为市场的“热点”。

在《证券日报》记者走访的川沙区，目前一些迪士尼游客的生活需求得到了满足，夏季酒店预订非常受欢迎。加速进入市场的租赁物业也吸引了很多关注。

“这个项目是一个阁楼产品，估计价格大约是47000元/平方米。购买后，买家将物业移交给雅高集团运营。这些房产将作为酒店式公寓运营，每年向业主支付收入的5%。如果你在前三年一次性付清收入，你可以直接扣除房价。”绿地方云岳的销售人员向记者透露，在迪士尼板块的帮助下，现在很多来迪士尼的人都住在川沙，预计这个酒店式公寓将来会爆满。

对此，严跃进认为，迪士尼项目可能会改变过去许多旅游房地产项目中“游到这里”的尴尬局面，即重游现象，这将降低相应的营销成本，同时会大于预期的客流。对于川沙来说，根据迪士尼乐园背后的人流来设定商业模式有着积极的影响。然而，如果我们不提出新的想法，它将对后续商业格式的盈利能力的提高产生一定的负面影响。

值得注意的是，《证券日报》记者在这次旅行中注意到了另一个现象，迪士尼周围的农舍抓住机会吸引住宿业务。

“我住在一个农业生态公园里，也就是说，在迪斯尼周围的一个村庄里。房价不低。坐出租车去迪斯尼差不多要30元。”一位受访者表示，这个生态园不能开住宿发票很重要，这显然是个问题。

“一些农场租用当地农民的土地，从事餐饮和住宿业务，并为来迪士尼的游客提供服务。其中许多涉及非法经营，有些已经被政府关闭。“另一位受访者向我们的记者透露了这一点。

据一些业内人士称，迪士尼周边的酒店等商业地产的运营有着区域优势，有着有保证的客户和未来空客房的利润。然而，对于整个迪士尼行业而言，对周边行业业态的合理规划可以确保园区及相关行业的消费需求持续上升。