任泽平：地方政府是房价上涨最大受益者 占6

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任泽平说，政府收入占房价的比重很高，这是不争的事实。从宏观角度看，土地价格和房地产相关税收占商品房销售的80%...

代表性观点:新的5%比旧的8%好，5000点不是梦，改革牛，一线房价翻番，经济呈L型，休养生息。

文字:方正宏联系人:宋

导游:谁赢得了房地产盛宴中最大的蛋糕？本文通过分析房价的构成，从而更好地了解房地产市场中的利益主体、激励机制及其行为模式，有助于判断住房市场的博弈结构和趋势。

摘要:

1.地方政府是最大的受益者:政府收入占房价的60%左右，占比很高。从宏观角度看，2014年，土地出让金和房地产相关税费占房地产销售额的85.8%；从中等城市来看，2015年，土地出让金和税费占56.8%；从微观上市企业的角度来看，2015年，土地出让金和税费占房价的56%。

2.从宏观角度看，土地价格和房地产相关税收占商品房销售额的80%。从1999年到2015年，国有土地出让金从514亿元猛增到3.25万亿元，增长63.3倍，占地方财政收入的比重从9.2%提高到39.2%。2004年至2014年，房地产五项专项税收收入总额从1207亿元猛增到1.38万亿元，十年间增长11倍，地方财政税收比重从10.16%上升到18.21%。从2004年到2014年，六项房地产相关税收总收入从1028亿元增加到7294亿元，增长7倍。2014年，六类税收总收入占同级地方财政收入的9.61%。地价和房产税占商品房销售额的80%。

3.从中等城市来看，土地出让金及相关税费占房价的比例为56.8%，主要是由于土地价格推高了房价，而方建安不同地区的成本差异不大。1)房价分解为土地出让金、税金、建筑安装费用和公司毛利。通过计算2014年和2015年北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都和苏州11个城市的房价构成，发现土地和税费成本的比重从2014年的51.6%上升到2015年的56.8%。2)各地建筑安装成本差异不大，这不是各地房价差距的主要原因；3)回归分析发现，土地价格对房价有显著影响。

4.从微观企业来看，土地出让金和相关税费占房价的比重约为56%，住房企业净利润占收入的比重较低且呈下降趋势，土地成本持续上升。征地成本占房价的40%以上，税收占13%左右，这两项政府收入之和占房价的60%左右。随着土地价格的上涨，成本在上市房地产企业经营收入中的比重增加，利润比重下降，纳税额略有下降。

5.结论:受益于土地财政，地方政府是房价上涨的最大受益者，占6-80%；由于地方政府对土地财政的依赖，自然追求土地出让收入的最大化；客观看待过去几十年土地金融对中国城市化融资的历史贡献，也要正视土地价格推高房价、扩大贫富差距的负面影响；土地财政难以维持，出路在于建立地方主要税种，如财产税、消费税和个人所得税，这涉及到深刻的经济甚至政治改革。房地产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础。

风险警告:货币紧缩

目录:

1从宏观角度看，土地出让金和税费占房价的80%

1.1 1999年至2015年，土地出让金增长63.3倍，2015年占同级地方财政收入的39.2%

1.2 2004年至2014年，五类房地产专项税收增长11倍，地方财政收入比重从10.2%提高到18.2%

1.3 2004年至2014年，六类房地产相关税收增长7倍，占2014年地方财政收入的9.61%

1.4地方政府从房地产行业获得80%的收入

2从中等城市的角度来看，土地出让金和税费约占房价的60%

2.1住房价格差异严重，与建安的成本差别不大

2.2土地成本增长率高于房价增长率，推高房价

2.3房地产税费占房价的比例稳定，约为20%

2.4政府收入占房价的比重约为60%，企业总收入占3-40%

3从微型企业的角度来看，土地出让金和税费约占房价的60%

3.1在行业层面，土地收购成本占房价的40%，土地成本和税费约占60%

3.2在企业一级，住房企业的净利润在收入中所占比例很低，并且正在下降，土地成本继续上升

文本:

政府收入削减了6-80%的房价奶酪。从宏观角度看，2014年，土地出让金和税费占房价的80%以上，历史平均水平为61.7%；从中期来看，2015年土地出让金和税费约占房价的60%；微观上，2015年，政府收入也占到了房价的60%左右。政府收入占房价的比重很高，这是不争的事实。

1从宏观角度看，土地出让金和税费占房价的80%

地价和房产税占商品房销售的80%，地价和房产税增长迅速。2014年，全国商品房销售额为87281亿元，土地出让金及11项相关税费为65599亿元，土地价格及房地产相关税费占商品房销售额的84.2%。1999年至2015年，国有土地出让金从514亿元增加到3.25万亿元，增长63.3倍，占地方财政收入的比重从9.2%增加到39.2%。五项房地产专项税收总收入从2004年的1207亿元飙升至2014年的1.38万亿元，十年间增长了11倍。地方财政收入在这一水平上的比重也从2004年的10.16%上升到2014年的18.21%。这六项房地产相关税收总收入从2004年的1028亿元增加到2014年的7294亿元，增长了7倍。2014年，六类税收总收入占地方财政收入的9.61%。

1.1 1999年至2015年，土地出让金增长63.3倍，2015年占同级地方财政收入的39.2%

1999年至2015年，国有土地使用权出让收入增长63.3倍，复合增长率为29.6%。1999年城镇住房制度改革后，国有土地使用权出让收入大幅增加，1999年达到514亿元，2001年达到1296亿元，2014年达到4.26万亿元。虽然2015年降至3.25万亿元，但复合增长率仍达到29.6%，占同期地方财政收入的9.2%至39.2%。

1.2从2004年到2014年，五类房地产的特别税增加了11倍，地方财政收入比重从10.2%提高到18.2%

目前，与房地产业相关的税种有11种，其中房地产业特有的税种有5种，包括财产税和城市房地产税、城市土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。五项房地产专项税收总收入从2004年的1207亿元飙升至2014年的1.38万亿元，十年间增长了11倍。地方财政收入在这一水平上的比重也从2004年的10.16%上升到2014年的18.21%。

1.3 2004年至2014年，六类房地产相关税收增加了7倍，2014年占地方财政收入的9.61%

除了房地产行业的特定税种外，土地财政还包括六项与房地产相关的税种。这六种税不能直接获得，但可以从分项中间接获得。包括教育费附加、城市维护建设税、房地产企业营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税和印花税。这六项房地产相关税收总收入从2004年的1028亿元增加到2014年的7294亿元，增长了7倍。2014年，六类税收总收入占地方财政收入的9.61%。

1.4地方政府获得房地产行业收入的80%

地价和房产税占商品房销售额的80%。2014年，国有土地使用权出让收入和11项房地产相关税费占当年全国商品房销售额的84.2%。仅考虑国有土地使用权转让收入和5项房地产税，也占当年全国商品房销售的74%。

2从中等城市的角度来看，土地出让金和税收约占房价的60%

土地出让金和税费约占房价的60%。我们选择了11个城市，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都和苏州，来计算中等城市的房价构成。房价分为以下四部分:房地产建设成本(建安成本)、土地出让金、政府税(不区分征收对象)、企业总收入(不考虑企业财务成本和人员成本等)。)。据我们测算，2015年，土地成本占房价的40.1%，税费成本占16.7%，建筑安装成本占11.1%，企业总收入占30.1%，土地成本加税费成本约占房价的60%。

2.1住房价格差别很大，建筑和安装费用差别很小

住房价格差别很大，建筑和安装费用差别很小。建筑和安装成本的差异不足以解释不同地区房价的巨大差异。2014年，北京、上海和深圳的平均房价分别为37，416元/m2、30，591元/m2和26，559元/m2，2015年分别为36，750元/m2、33，067元/m2和35，072元/m2，均超过30，000元/m2。2015年，广州、杭州、天津和南京的平均房价在1.5万至2万元/平方米之间；武汉、重庆和成都的住房平均价格在5000元/平方米至10000元/平方米之间，除深圳外，其他地区的住房平均价格变化不大。考虑到房地产开发周期，我们将2013年和2014年的建筑安装费用分别作为2014年和2015年的房地产开发费用。从成本的角度来看，各地的差别不大，在1300-2400元/平方米之间，两年来变化不大。

2.2土地成本的增长率高于房价的增长率，推高了房价

土地成本的增长速度快于房价。考虑到房地产开发周期，我们将前一年的土地出让价格作为下一年房价的成本，将2014年的土地出让价格作为2015年房价的土地成本。2015年，11个城市房价平均涨幅为3.8%，深圳为32.1%，2014年土地出让价格平均涨幅为26.4%，深圳为135.6%。土地成本增长率远高于房价增长率，是房价的重要驱动因素。

土地成本占房价的比例增加了。在11个城市中，2014年土地成本与房价的平均比率为34.2%，2015年上升至40.1%，深圳从40.1%上升至71.5%。

土地成本推高了房价。将房价增长率回归到地价增长率后，我们发现拟合线的斜率为0.18，即每增加一个百分点，房价就会增加0.18个百分点，回归系数r2(拟合优度)为0.64，说明土地成本的上升对房价的上升有很强的解释力，房价的上升大部分可以用地价的上升来解释。

2.3房地产税费占房价的比例稳定在20%左右

房价的另一个重要组成部分是税费。我们把与房地产相关的11种税收分为土地税和营业税，两者之和就是与房地产相关的税收。土地相关税约为土地出让金的15%，营业税约为扣除土地出让金、土地税和开发成本后房价的25%。

2015年，一线城市的土地税费总额增加，占房价比重上升。一线城市的土地税费有所增加，北京、上海、广州和深圳的土地税费分别从1450.5元/m2、996.6元/m2、1099.8元/m2和1597.5元/m2增加到2183.6元/m2、1560元/m2、1557元/m2和3764元/m2

房产相关税费占房价的比例稳定，约占房价的20%。税费在2014年平均占房价的17.3%，在2015年平均占房价的16.7%，保持稳定。

2.4政府收入占房价的比重约为60%，企业总收入占3%至40%

政府收入约占房价的60%。我们对土地出让金和政府税进行了汇总，计算出2014年政府收入平均占比为51.5%，2015年为56.8%，呈上升趋势。从地区来看，深圳增幅最大，从2014年的57.9%增至2015年的73.5%。

企业总收入占30%至40%。2014年，不含政府收入和建筑安装费用的企业平均总收入占36.6%，但在2015年，这一比例降至32.0%。

3从微型企业的角度来看，土地出让金和税费约占房价的60%

行业房价分解显示，征地成本占房价的40%以上，税收收入占13%左右，这两项政府收入之和占房价的60%左右。随着土地价格的上涨，成本在上市房地产企业经营收入中的比重增加，利润比重下降，纳税额略有下降。

3.1在行业层面，土地收购成本占房价的40%，土地成本和税费约占60%

2015年，行业级数据是通过汇总企业数据进行估算的。从整个房地产行业来看，土地收购成本占房价的40%以上，税收收入(不包括进入成本)约占13%，净利润约占7%。政府可以通过卖地和税收获得房价的56%。

我们利用2015年利润表的数据来分析整个行业的房价结构。缺少营业税和附加项目的数据，我们根据万科和保利(10%)的平均水平进行估算。由于近年来地价上涨，我们根据地价占经营成本的48%来计算价格结构。

2015年，征地成本占房价的43.23%，当年政府取得的地价和税收占房价的56.05%。当年政府获得的地价和税收占房价的56.05%。房价分解结果显示，2015年，运营成本占房价的比重最高，为71.62%，其中征地成本占43.23%，开发建设等成本占28.39%。房价的第二高比例是税(不包括进入成本)，约为12.82%，包括2.82%的企业所得税和约10%的营业税和附加费。当年政府获得的地价和税收占房价的56.05%。住房企业当年的净利润为房价的7.11%。房地产企业的财务费用占当年房价的2.21%。其他项目包括销售费用、管理费用和资产减值损失占房价的6.24%。

3.2在企业一级，住房企业的净利润在收入中所占比例很低，而且正在下降，土地成本继续上升

随着近年来土地价格的不断上涨，经营成本在上市房地产企业收入中所占的比重不断上升，而净利润所占的比重却不断下降。由于利润的影响，纳税比例略有下降，财务费用比例有所变化。

我们选择了房地产行业中主要从事房地产开发经营或房地产销售的六家大、中、小上市公司进行分析，即万科、保利地产(600048，买)、张江高科技(600895，买)、叶晚企业(600641，买)、田放发展(600322，买)、栖霞建设(60000)

住房企业的经营成本占收入的比重很高，而且仍在上升。大多数住宅企业的运营成本比例保持在60%至70%之间，2013年后这一比例呈上升趋势。截至2015年，张江高科技、叶晚企业、田放发展、栖霞建设等中小房企增速超过15%，而大型房企万科、保利地产增速仅为5%左右。

运营成本的主要部分是土地成本，近两年来，土地成本与运营成本成比例增加。根据万科和gemdale (600383，BUY)公布的土地价格数据，土地收购的平均成本约占运营成本的40%，这一比例自2013年以来大幅上升，万科从38%上升至55%，gemdale从31%上升至65%。

六家房地产企业的平均净利润从2010年的19%下降到2015年的11%。具体来说，大型房地产企业万科和保利地产的净利润比率稳定在10%至15%之间，而中小房地产企业的整体趋势是下降的。

2015年，由于净利润下降，所得税也下降，导致上市房地产企业缴纳的税款比例略有下降。从2003年到2007年，平均而言，上市房地产企业缴纳的税款占营业收入的比例从9%上升到15%，然后保持在15%的水平，直到2015年降至13%。特别是张江高科技的纳税额在2014年大幅增加，但在2015年也有所下降。

房地产上市企业的财务费用差异较大，大企业的财务费用较低，小企业的财务费用较高。总体趋势是2008年前上升，2008年后下降，但保利地产和张江高科技的财务支出近年来有所增加。万科和保利地产的财务支出保持在1%左右，其他房地产企业的财务支出在3%至5%之间。张江高科技2010年后的财务支出超过15%。