21座城市发布新政降温楼市 大调控后房价何时现谷底？

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房价的加速上涨，尤其是在一线城市，与“去库存化”的初衷背道而驰。为此，21个城市政府相继出台了楼市调控政策，这将抑制之前房价的过度上涨。专家预计，房价将在2017年下半年降至最低。然后迎来下一个上升周期

在2016年“十一五”规划之前，房地产开发商和房地产代理商都急于为最受期待的“楼市黄金周”做准备。然而，在21个城市政府发布的房地产市场监管政策中，“银十”的梦想破灭了。

自9月30日北京出台楼市调控政策以来，上海、广州、深圳三个一线城市，珠三角、长三角、京津冀地区的17个二三线城市，以及内地部分区域性中心城市，在9天内相继出台了限购限贷政策。

2015年底，政府将减少住房存量定为2016年的国家目标，这推动了新一轮住房购买热潮。然而，一些城市房价的快速上涨迫使政府“冻结并降温”。据多项统计数据显示，政策出台后，21个城市的交易量大幅下降，新一轮购房热潮暂时降温。

从2003年至今的13年间，房地产市场的调控周期已经上演了四五次，但这13年间全国的平均房价却上涨了13倍以上。中国房地产市场的“速冻和冷却”策略失败了吗？这一轮地方政府监管对房地产市场的影响有多大，会持续多久？仍在消化2013年繁荣时期积累的存量的房地产开发商将采取什么措施来调整和控制这一轮政策？本文将就上述问题进行访谈和调查。

去库存化措施刺激了房价

今年涨幅居前的深圳在9月底推出了四个新网站。两栋带学位的建筑均价超过8万元/平方米。

在开盘现场，许多购房者表示8万元/平方米超出预期并放弃了，但更多人告诉《投资者新闻》，他们相信当他们转售时，单价可能达到10万元/平方米。越来越多的人预计房价会继续上涨，因此8万元/平方米的新公寓销售中有80%是在同一天完成的。

深圳人购房的热情已经蔓延到周边城市。靠近深圳的东莞和惠州同时开盘，当天就卖光了。

根据深圳房地产信息网络数据中心的数据，2016年1月，深圳新房均价为46515元/平方米。截至2016年9月，新房均价上涨至61600元/平方米，房价上涨32.4%。

这是今年3月深圳发布“3.25新政”后的增长率。从2010年到2016年，深圳二手房价格从2010年到2013年基本维持在2万元左右，从2015年开始超过3万元/平方米。2016年上半年，房地产市场平均价格跃升至5万英镑以上；多年来，二手房的平均价格高于一手房，但上涨趋势与一手房基本一致。

但深圳的增长速度在中国并非如此。

在中国房地产协会发布的“全国房价报价城市排名”中，8月份有34个城市的房价同比上涨超过15%，其中11个城市涨幅超过30%。除一线城市外，厦门、苏州、东莞、珠海、中山、南京等二三线城市房价也大幅上涨。

许多房地产业内人士在接受投资者采访时表示，本轮房价上涨受到了2015年第四季度“去库存”总体计划的极大推动和影响。

2015年12月，中央经济工作会议公报将解决房地产库存作为2016年经济发展五大任务之一的情况极为罕见，并明确提出“鼓励自然人和各类机构投资者购买存量商品房，成为租赁市场。列表提供程序。

随后，一系列“去库存”政策开始实施，如降低抵押贷款首付比例、提高公积金存款利率、减免房地产交易契税和营业税等。

“这些措施，尤其是去年的五次降息，影响了购房者的预期。一线城市和一些二线城市吸收了足够的资金和投资者进入市场，导致价格不合理上涨。然而，在库存最严重的三、四线城市，去库存效应并不明显。”深圳房地产经济产业协会研究发展部主任徐枫在接受《投资者新闻》采访时表示。

根据国家统计局发布的数据，自2016年3月以来，商品房库存已经下降。3月份库存环比下降0.56%，4月至8月分别下降1.14%、0.72%、1.04%、0.048%和0.72%。就全国而言，库存结构的去库存化是不平衡的。库存较少的一线和二线城市已经成为去库存化的主要力量，而库存较多的三线和四线城市去库存化的速度仍然很慢。

然而，去库存化的任务并没有减轻。根据国家统计局的数据，从今年1月到8月，中国完成住宅面积为3.7239亿平方米，增长18.2%。新增住房数量远远大于商品房销售面积的累计降幅。如果考虑到1月至8月新建住宅建筑面积为7.3563亿平方米，去库存化的任务将更加艰巨。

“当前宏观经济仍在下行，货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低。对于高净值个人来说，手头有丰富的资金，但没有有效的资本投资。资产配置需求驱使这些人将资金投资于房价。房地产市场处于上升通道。”同一政策咨询研究中心的主任张宏伟说。

张宏伟说:“对于大多数非热点城市(中西部二、三线城市、非一线城市周围的三、四线城市等)。)，但它们仍面临更大的去库存化压力，房地产市场的基本面也没有发生实质性变化。”

海外媒体评论称，2016年中国房地产销售的蓬勃发展与人口结构无关，而是源于居民迫切的购房贷款。今年1月，新增信贷超过2.5万亿元，创历史新高。然而，从抵押贷款占gdp的比例来看，中国居民增加杠杆率的速度是不可持续的。

深圳中原地产研究中心经理王飞在接受记者采访时表示:“目前一线房地产市场的繁荣完全是由宽松的信贷造成的。一旦信贷扩张略微放缓，高杠杆率相互践踏将是可怕的。把高杠杆市场当作避风港，盲目地获得包裹式资本收益，就像股市崩盘前的资本市场一样。”

暂时冷却的市场

10月7日，在深圳被称为“全球最严格的房地产调控政策”后，一位投资者在深圳房地产投机微信群中表示，他提高了新上市房屋的总售价。“我不相信房价会下跌。”

记者从许多房地产经纪人那里获得了信息。调控政策出台后，一些核心区域的业主不愿降低预期，仍将上市价格小幅上调。

在网易地产发起的一项主题为“深圳出台最严格的楼市调控措施”的民意调查中，你认为房价会下跌吗在4745名参与者中，2081人表示继续看涨，占43.9%。另有1237票认为市场将进入盘整期，约占26.1%。此外，13.6%和16.5%的网民认为楼市将下跌10%~30%或更多。

“许多降价的投资者都急于用钱，每套的价格根据总价从20万到70万不等。一些手头有更多房子的投资者会更加焦虑。我们有一个投资者，他一次可以卖出4套房子，每套房子的价格都比前一套低了近50万英镑。”一位中介告诉记者。

据深圳中原房地产研究中心统计，在从去年到今年8月的这轮房价上涨中，深圳投资者占购房人数的近30%，接近2009年的历史高点。

王飞表示，去年五次降息，股市和汇市都难以预期，资金进入一线楼市是为了寻找新的投资机会，这推动房价上涨超出预期。“由于一线房地产市场的历史增幅和收入远远超过其他普通资产和陷入困境的房地产行业，在‘资产短缺’时代，房地产自然成为公众眼中的优质资产。”

不过，他也表示，如果市场下跌，将是后续买家在高杠杆下资金不足。

张宏伟预测，以“杠杆”进入市场的“散户”将是本轮房地产调控中第一个离开市场的人。当市场调整期在2017年年中到来时，这部分“散户”无法承受房价上涨甚至下跌的压力。当有杠杆的资本成本增加时(增加杠杆的期限一般为12个月左右，一小部分为24个月，明年年中正好是今年上半年有杠杆的资本到期日)

一线城市的投资性住房需求将受到抑制，这一趋势在房地产调控出台后的相关数据中已经开始显现。据叶巍我爱我家集团市场研究所统计，2016年10月上旬，北京新建商品住宅网上签约560套，同比下降68.7%，同比下降45.8%。全市共有2810套二手房在网上签约，同比下降65.7%。

根据世界银行(002285，BUY)的统计，“十一”黄金周期间，市场成交量大幅下降的城市包括杭州、南京和深圳；冷却包括上海、郑州、厦门、惠州、苏州和无锡；与往年相比，广州、成都、长春和石家庄的市场交易正常；重庆和Xi的表现不错，而常州、武汉、桂阳、长沙和南昌仍然很受欢迎。新政出台前，北京、东莞、珠海和合肥经历了严重的动荡。

根据世界银行报告的分析，这是新政的立竿见影的效果，其延迟效果还有待观察。

中城联盟副主席、世界银行集团主席陈劲松表示，如果新政进一步收紧金融监管和对外国买家购房的限制，将对交易量产生巨大影响。我们将看到中国的房地产繁荣将受到抑制。

“例如，在首付比例如此之高的城市，比如深圳，成交量会严重萎缩，萎缩的程度可能超出想象。如果在限购限贷的重点城市实施，我们认为成交量萎缩30%~50%是正常的，二手交易价格下降15%~20%也是正常的。”陈劲松说。

一个不同的房地产开发商

每一轮上涨都促进了房地产开发商的规模增长，本轮上涨也不例外。据《投资者新闻》记者统计，在“去库存化”的总体方向调整后，今年第一季度，顶级上市房地产企业的销售业绩大幅上升。其中，恒大2016年第一季度销售额同比增长115%，碧桂园同比增长162%，保利地产(600048，BUY)同比增长131.35%，金地一季度销售额同比增长两倍以上。

根据今年上半年房地产上市公司发布的业绩报告，销售增长已经放缓，但仍保持上升趋势。截至2016年9月，恒大、万科、碧桂园的销售额均超过2000亿元，其中恒大前三季度销售额达到2805.8亿元，万科前三季度销售额达到2629亿元，碧桂园销售额达到2139.3亿元，分别增长117.9%、46.83%和158%。

此外，华夏幸福(600，340，买)、金代尔(600，383，买)、融创中国和龙湖地产的销售额也分别增长了98.95%、84.66%、98.89%和85.54%。

调控实施后，前三季度业绩快速增长的房地产开发商是否会受到影响。在陈劲松看来，由于一些小开发商或实力较弱的开发商的出货，一手交易会将有所下降，但降幅有限，预计在20%左右。"因为目前开发商的实力相对较强."

自2011年以来，受益于房价翻番的房地产开发商早已习惯了房地产的正常监管，并做出了战略和业务调整。

早在这一轮政策正式出台之前，深圳当地开发商就对《投资者新闻》记者表示，根据目前“非理性”的市场，今年肯定会有一波调控。“我们能做的就是放慢速度。”把握土地的节奏，特别是对于高地价地块，要特别小心。"

在销售策略方面，上述开发商表示，监管后最重要的目标是跟随市场，快速推动市场，确保企业项目的安全运营。"如有必要，它将以合理的价格出售."

张宏伟表示，根据房地产周期，本轮调控对房地产开发商的影响将在6~8个月后出现，即2017年年中。“随着供应量的增加，预计明年上半年市场周期将进一步回落至12个月以上，2017年年中房价可能会有所下降，尤其是目前房地产市场涨幅较大的高端房地产和“地王”频发的行业，可能会率先降价。”

自去年下半年以来，较为激进的房企主要集中在福建的房企。“如果一些土地所有者根据一些城市的新土地政策需要出售现有房屋，土地拍卖后的开始时间、预售条件和竣工时间也是有限的。一旦，这些土地国王将是痛苦的。”张宏伟说道。

从国家开始调控房地产开始，在每个调整期都会有一批中小房地产企业退出房地产市场，在调整期内并购整合会频繁发生。

在中国城市化率持续上升、监管成为常态的背景下，即使是排名靠前的大型房地产企业也开始战略性地布局房地产以外的业务。

万达集团董事长王健林9月底在美国接受cnn独家采访时表示，目前中国房地产市场的泡沫是历史上最大的泡沫。“像上海这样的超大城市房价持续上涨，但数千个小城市的房价却在下跌，空的购房率非常高。”面对目前的问题，我想不出任何办法。政府出台了各种措施，包括限制购买和贷款，但效果并不明显。”

年初，王健林预测了万达集团的收入。据估计，万达集团2016年的年收入将为2543亿元，同比下降12%，主要是因为房地产销售收入将下降640亿元至1000亿元，预计同比下降约40%。

王健林在公开场合表示，万达2017年后开放的所有重资产项目都将被转让。2017年，万达三分之二以上的收入和净利润将来自娱乐、体育和旅游业，2018年，万达将不再有房地产销售收入。

早在2013年，万科集团总裁于亮就提出“10年内房地产市场将会看到天花板”。自2015年以来，万科进入了三年过渡期。“万亿美元的住宅建筑将只占50%，其余50%将来自新业务。”于亮宣称。

去年底，重新上市的招商局蛇口(001979，BUY)以“去地产”为目标进行整合，将园区的开发和运营作为未来业务发展的主要方向。

恒大集团最近将总部迁至深圳，刚刚证实了此前披露的“以房地产为基础，以金融和互联网为两翼，从高起点启动恒大健康(爱基、净值、信息)产业、金融业和互联网社区服务”的战略。作为互联网和金融业发展的先导城市，恒大集团在深圳一定会获得更多的机会。

“降温”之后，市场何时会升温？

最近，许多城市出台了相对严格的地方调控政策，许多研究机构和业内从业人员表示，他们将在本轮房价快速上涨中发挥作用。

“这一轮调控政策措施不会一时收紧，一时放松。据估计，它将持续大约两年。这两年将逐步落实控制措施。在这种情况下，目前整个中国房地产市场的迅速崛起将受到抑制。”陈劲松分析道。

张宏伟认为，2017年下半年以后，经济周期和房地产周期将同时处于低谷。届时，市场将进入深度调整，这对房地产行业来说是一个艰难的挑战。

“然而，在深度调整之后，这意味着新一轮的市场机会将会到来。张宏伟预计，2018年，为了提振宏观经济，楼市“救市”的旗帜可能会再次升起，届时楼市将迎来新一轮上行周期。

然而，从长远来看，政府的政策调控只是房地产市场的“治标不治本”。

一位已离职的深圳房地产集团前高管告诉投资者，中国房地产市场反复上涨、调整并不断重现。这些措施是中国不完善的经济体系的表现。“行政管理和控制只是表面的和暂时的。一旦一些资源被过度放大，经济杠杆调整不起作用，国家将利用这一临时政策来抑制它。”

“如果国家经济体制改革没有完成，地方政府对土地转让和相关税收的‘依赖’就无法减轻。中国房地产业的改革不会完成，它只能治愈‘标准’。”上面提到的人说。

根据国家统计局的数据，从2010年到2013年，土地出让收入占地方财政收入的比重超过60%。2016年1-8月，国有土地使用权出让收入达到20057亿元，同比增长14%。

就城市而言，今年前8个月苏州的土地依赖指数达到82.6%，杭州、合肥和南京均超过50%。其中，今年上半年南京市财政收入为621亿元，土地流转总额高达630亿元。

据华融证券统计，与房地产直接相关的税种有13种，包括企业所得税、营业税、城市维护建设费、教育费附加、土地增值税、印花税等。，而税费约占房价的12%~15%。如果把地价综合起来，在房价高的一、二线城市，地方政府的收入不低于房价的60%。因此，地方政府控制房价过度上涨的意愿相对不足，难以采取及时有效的控制措施。

国际货币基金组织(IMF)亚太部副主任马克斯罗德劳耶(Max Rodlauer)最近在接受新华社采访时，建议中国开征房产税。他认为，这不仅有助于增加地方财政收入，也有助于更好地监管房地产市场。■