武汉中心城区去化周期仅4个月 限购升级

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在被繁荣的房地产市场烧毁的二线城市中，武汉的房价也经历了快速上涨。

据统计，2015年底武汉市平均房价为9100元/㎡，10月份平均房价为10871元/㎡，同比增长19.45%。核心城市武昌的新房均价达到21825元/㎡，同比增长39.19%。

这一增幅在全国也名列前茅。10月3日，在天津、郑州、成都、无锡等城市相继限购后，武汉也正式出台限购政策:外国人无障碍购买第一套房，第二套房停止放贷，两套房不能再购买；当地人为第二套房支付50%的首付，并停止贷款给第三套房。

这项政策对该行业来说似乎有点宽松。10月8日，武汉限购政策升级，10个主城区首套住房首付比例提高到30%，与中国其他核心城市一致。

在过去的国庆假期里，《21世纪经济报道》的一名记者走访了武汉的一些房地产，调查在房价快速上涨和限购政策下的楼市生态。

在销售不景气的时候买一辆空

“卖光了。”

10月6日，《21世纪经济报道》的一名记者在武汉市武昌区徐东一个售楼处的30栋密集建筑的模型上贴了一个红色的“售罄”标志。“金九银十”是房地产企业的传统销售季节，但售楼处却很冷清。

"我们的房子今年6月份开业时就卖完了。"这位房地产顾问告诉《21世纪经济报道》记者，商店和阁楼公寓现在正在推出，而且已经所剩无几。

记者随后参观了相邻的两栋建筑，没有出售的空间。根据物业顾问的说法，大约在11月份左右会有一栋新大楼开业，现在你可以在开业前登记信息并通知。

一位来自武汉房地产公司的人士告诉《21世纪经济报道》,在这轮购房热潮中，最后一笔多年未售的房产被一家空.公司抢购一空

据市场人士透露，位于二环路的一处房产由于位置好，基本上是通过内部渠道预订的。陈女士在国庆期间看到了8处房产，她告诉记者，只剩下几处房产，其他的将在三个月内开业，预计开盘价在2万元/㎡以上。

"现在大多数房产都对太阳开放."一位来自武汉的资深房地产人士介绍说。10月8日贷款限制政策升级后，四环路新开楼盘首日销售达到80%，预计价格合适的楼盘仍将处于“光天化日”状态。

统计数据显示，武汉的去库存周期从2015年4月的10.3个月降至2016年4月的7.6个月。根据广发证券(000776，BUY)研究中心的计算数据，武汉目前的去库存期仅为4.5个月，仅高于南京、合肥、上海和杭州。合肥辉煌华中营销总监尹表示，三环路的去污周期不到4个月。“三环路的供应量一年以上都无法弥补。武汉严格执行预售许可证价格限制政策，缓慢分批推进将增加供应紧张。”

中国指数研究院华中分院研究主任李国正表示，从10月4日至8日，限购政策出台以来，武昌区新建住房已连续五天被出售。他解释说，一方面，武昌区待售的房地产不多，交易量也较少。据中央参考研究院华中分院统计，9月份武昌仅售出316套新房，9天内售出不到5套，4天内售出0套。另一方面，调控政策也发挥了一定的作用。

投资的客观希望情绪越来越强

随着房价的快速上涨，买房致富的故事越来越多。

武汉市民潘在接受《21世纪经济报道》采访时表示，他租的房子在六个月前被房东以100多万元的价格卖掉，最近新房东又以130多万元的价格将房子转手倒卖。"五个月内，新房东净赚32万英镑。"

刘女士位于武汉市三环路，三个月内上市价格上涨了25万元。

在武汉金地市，该房产顾问告诉记者，一些投资者对新兴房产的升值潜力持乐观态度，并出售了他们在武昌核心区的房子来购买房子。“武昌新地王就在我们附近，底价近14000元/平方米。我们这里还有很多上升空.”

据上述资深房地产人士透露，武昌一号内环房地产的开盘价超过2万元，目前还有4万元的未决订单，其中有典型的投机者。在这轮上涨之前，许多外国投资者去武汉“扫货”。

全国范围内大规模限购政策出台后，对投资者产生了一定的影响。据武汉市房管局相关负责人介绍，限购政策于10月3日出台后，购房投机需求得到有效抑制，来武汉购房的外国人比例大幅下降。

上述房地产人士表示，在当地房地产投机者的微信群中，一般认为武汉楼市长期来看还是可以投资的，但短期来看，如果资金被挪作他用，我们不妨观察一下。

据房地产业人士透露，最近在当地连锁店上市的二手房数量增加了约10%。尹表示:“在监管和控制之后，随着惯性上升的势头，仍有更多的投资者在看到它时会得到它。”