买房需求因楼市新政延后 部分资金将转战股市

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[孙建波认为，建筑业已经进入了一个下行周期，建筑量出现了过剩。2014年，建筑业完成28.63亿平方米，预计2016年基本达到这一水平。这意味着人均已达到2平方米的目标，这是一个非常高的目标，这也意味着有建筑盈余。]

国庆黄金周期间，全国20多个受欢迎的城市出台了新的楼市政策，限购、限贷等措施也得到大力推行。房价的“拐点”是否到来已经成为许多人自问的问题。当前房价上涨的一大背景是资产价格泡沫，因此当房地产是否值得投资成为一个问题时，资本应该投资到哪里就成了下一个必须回答的问题。

10月9日下午，几位经纪人召开电话会议，解释房地产市场的新政。银河证券(Galaxy Securities)首席策略师孙建波表示，房地产供求之间存在期限错配，当前楼市新政是为了在当前恐慌集中的情况下推迟需求释放，帮助楼市实现软着陆。

华泰证券(601688，BUY)首席策略师戴康也在电话会议上表示，a股估值将受益于房地产基金的挤出，但不会非常明显和大。他认为，在当前的低利率环境下，a股估值低、业绩改善、业绩确定性高的股票将获得流动性的再分配。

房地产市场正在“萎缩”，“价格没有下降”

无论是大幅提高首付比例的“北京八条”，还是严格控制交易资金的“上海九条”，都是目前楼市“虚火”的良药。然而，在业内人士看来，房地产市场的交易量将在第四季度大幅萎缩，但房价大幅下跌的可能性很小。

林博，研究员，易居网副总经理，在华泰证券电话会议上发布了一组调查数据。根据黄金周期间中国30个热门城市的房地产交易统计，今年的黄金周比去年黄金周增长了100%，比2014年增长了170%，甚至超过了9月份的增幅。

林博认为，实行新房地产市场政策的城市将面临“成交量减少和价格稳定”的局面。有三个原因。首先，本轮房价上涨不是简单的市场供求关系，而是货币因素和资产配置因素使一些购房者“恐慌性购房”。如果其他投资渠道不能满足投资者保值增值的预期，投资者仍将尽力避免限购限贷政策，进入房地产市场。因此，将会有相当大的需求，尽管数量不会增加太多。其次，房地产企业没有降价的动机。此外，市场对价格做出反应需要时间，根据经验，这需要大约三个月的时间来等待和观察。第三，征地政策发生了重大变化。企业不会像以前那样不惜任何代价攫取土地，热门城市的土地供应将会增加。与此同时，如果监管当局加强对征地资金的控制，房地产企业也将面临“子弹不足”，而“面粉比面包贵”的局面可能会改变。

“这将导致在早期阶段购买高杠杆房屋的个人和以高价购买土地的企业承受更大压力。尤其是在炎热的城市，即使房价不降，未来开盘时仍将面临亏损。”林博解释说，房地产企业在获得土地时对房价的预期与目前的情况完全不同。

购房需求被推迟，资金继续观望

从房地产市场挤出资金将有利于股市，但房价和股价之间的拉锯战关系是不确定的。孙建波认为，房地产市场收紧后，资金不一定会流向股市。

“最近的买家中有很大一部分是急需的。他们的资金是家庭储蓄。利用这笔钱进行风险投资的可能性相对较低。卖家会立刻获得大量现金，并有更多的投资需求。”孙建波告诉中国商报，在政策收紧和交易节奏放缓后，房地产市场挤出的资金将非常有限。

目前，市场各方对房地产价格走势仍有争议。有些人认为泡沫已经达到极限，即将破裂；还有一种观点认为，与纽约相比，空将提高中国一线城市的房价。

孙建波认为，建筑业已经进入了一个下行周期，建筑量出现了过剩。价格暴涨的原因是未来的需求会在现在提前释放。就建筑量而言，建筑业2014年完成28.63亿平方米，2016年预计建筑量基本处于这一水平。这意味着人均已达到2平方米的目标，这是一个非常高的目标，这也意味着有建筑盈余。

需求在短时间内释放的原因在于买家和基础设施完善、配套服务完善的城市之间的博弈。“这也意味着，未来应该加强公共服务，而不仅仅是建设房地产。”孙建波说。

他认为，通过调控政策推迟购房需求有利于房地产市场的软着陆。同时，政策不能重复，因为只要有集中的购房需求，就会出现泡沫，这将对短期供给造成压力，所以跨期需求管理非常重要。

“预计不会有大量资金涌入股市。我们认为，股市仍缺乏催化剂。”华泰证券(Huatai Securities)首席策略师李超也认为，所谓的“催化剂”可能是改革预期的一个巨大变化，或者是美元周期的结束以及资金向新兴市场(尤其是中国)的回归。目前，在美联储加息的“靴子”尚未落地的情况下，a股很难有一个相对较大的市场。