土拍政策调整下 房企掀新一轮土地暗战?

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世界各地的土地市场最近都在释放调整信号。

11月15日，南京市国土资源局宣布，参与土地拍卖的开发商必须使用自有资金收购土地，不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资产管理计划配置等来源。南京一位业内人士表示，这将有助于市场洗牌，加速中小房企退出房地产行业。

与此同时，大型房企进入土地市场的热情有增无减，但方式更加多样化。

土地市场稳定信号

据中国指数研究院统计，今年前九个月，南京市土地出让金达到创纪录的1405.4亿元。上述知情人士指出，南京市有关部门限制征地资金是合理的。

为了给土地市场降温，南京市政府此前实施了土地拍卖的“融合机制”，但这一机制在限购政策实施后被取消。

11月，当地土地市场开始积极调整推地步伐。11月11日，天津市土地交易中心宣布将在西青区和北辰区挂牌出售两块土地，起拍价为78.17亿元。

长江三角洲地区的政府正在有序推进土地开发。11月12日，南京市国土资源局启动了最新一批土地出让。据悉，这是南京今年的第四批球拍，共有8块，其中六合区2块，鼓楼区3块，栖霞区3块。出让土地总面积57.15万平方米，其中住宅用地32.64万平方米。

然而，与之前推出的土地不同，8个土地案例中有5个是住宅用地。这些住宅用地没有最高限价，现有房屋也不需要出售。

根据城市网发布的最新消息，此前一直受到房地产企业青睐的合肥，将于11月16日出售7箱460.03亩土地。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，从一些城市土地流转情况的变化来看，住房企业的意见正在逐渐被征求。过于复杂或苛刻的转让条件会间接推高房地产企业的土地收购成本，尤其是土地价格计算成本。未来稳定土地市场的方向已经明确，这将包括扩大供应规模和继续对一些过热的市场实施各种新的控制。

房企新一轮土地储备战？

在土地市场调控的背后，新一轮房企土地储备战的方式开始更加多元化。

大型房企仍倾向于原有模式。例如，11月11日，万达集团与湖南省长沙市签署战略合作协议，将在湖南投资1000亿元建设万达城和万达广场；同一天，龙湖以近6亿元的价格以95%的溢价赢得了成都锦江三胜乡地块；海尔集团在青岛崂山区黑龙江路以南和海尔路以西的两块土地上中标，总成交价为13.94亿元。该项目将规划为海尔云谷项目用地。

多元化表现在房地产企业通过旧城改造、并购和合作等方式在二线城市获得巨额土地储备。

融创就是一个典型的例子。一些分析师指出，今年以来，该公司已通过并购获得了逾1000万平方米的土地储备。11月7日，融创作为投资方，将石家庄贾村城中村改造项目纳入囊中。

泰和集团(000732，BUY)最近一直在追随融创的脚步。11月14日，与南昌水利投资发展有限公司签署战略合作协议，涉及旧城改造、大型旅游项目、房地产项目开发等领域。泰和目前在江西没有土地储备。如果两家公司将来有实质性的项目，泰和也将在江西实现零项目突破。

除了传统的招投标、拍卖和挂牌，泰和通过旧城改造的方式收购潜在项目的案例并不多见，但在拓展土地储备的道路上，并购或合作是其常用的手段。

中央企业中海地产最近也在加速并购。10月，公司购买了两个新项目，即天津海河教育园14号地块和上海崇明东滩花园。其中，崇明项目以10.32亿元购买13.54%的股权，规划建筑面积107.18万平方米，用于住宅和商业用途。

严跃进指出，做好土地储备是房地产企业的战略考虑。从实际情况来看，我们可以通过在招投标、拍卖和拍卖市场上积极收购土地，积极收购其他住宅项目，参与旧城改造等方式获得土地开发资质。预计这类土地将在2017年底至2018年形成可供出售的房屋，这也关系到这类房屋企业对下一个房地产市场周期趋势的判断。