房地产长效机制有望建立过热城市或将进入调整期

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我们的记者王松才

房地产市场的问题一直吸引着高层官员的注意。上周五刚刚结束的中央经济工作会议明确提出，要促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的方向，综合运用金融、土地、财政、税收、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制，遏制房地产泡沫，防止大起大落。

业内专家认为，根据中央经济工作会议精神，对于房地产市场，一线城市应该防止泡沫，二线城市应该稳定，三线和四线城市应该生活。根据城市情况制定政策，因地制宜，仍然是当前房地产市场调控政策的主要特点。预计一些房地产市场过热的一、二线城市将进入调整期。

建立房地产税的长效机制有望加快

中原地产首席分析师张大伟表示:中央经济工作会议再次明确提出房地产要建立长效机制，并提出要坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位。从市场的角度来看，2016年，房地产在前三季度爆发，第四季度降温，因此房地产市场的发展需要稳定和健康。2017年房地产市场走势调控政策是否会继续加大，是市场的热点问题。会议提出，明年要加快研究建立符合国情和市场规律的房地产稳定健康发展的长效机制。

张大伟表示，在过去，房地产调控大多是短期政策，因此它经常因不同的经济趋势而波动。长期机制意味着房地产市场的发展不能仅仅依靠临时的紧急调控政策，关键是要完善长期制度建设，房地产税等长期政策有望加快。建立房地产稳定健康发展的长效机制，关键是处理好住房消费与投资、房地产与经济增长的和谐关系。此外，我们必须减少房地产的投资性质，并返回到住宅物业。从这次会议开始，下一步应该是加快住房、土地供应和房地产税收制度。用长期机制引导市场稳定预期。

张大伟预计，增速相对较快的后续一线城市和二线城市可能会部分恢复“住房和贷款认可”。这一政策对市场改善和投资投机需求造成了巨大打击。

同一个政策咨询研究部主任张宏伟认为，这次会议上提到的建立房地产市场的基本制度和长效机制是非常及时的。事实上，现政府已经在各方面进行调整。例如，推进不动产登记制度，推进不动产税立法，探索以不动产税取代财产税等措施。

从房地产登记的角度来看，国土资源部网站表示，2018年前，房地产登记信息管理的基础平台将投入运行，届时将形成统一的房地产登记系统，实现全国住房信息网络化。这个平台也将成为制定房地产市场调控“差异化”政策的基础，也是构建房地产市场长期调控机制的一个非常重要的环节。

从房地产税收立法的角度看，十八届三中全会首次提出“加快房地产税收立法，及时推进改革，加快资源税改革，推进环保费改税。”随后，政府一再声明将立法开征房地产税。这在一定程度上表明，房地产税收立法的推进将为今后开征房地产税提供依据，并有可能调整房地产交易和持有的税费，促进房地产市场监管向经济手段和市场手段的转变。

张宏伟认为，对于目前的房地产市场来说，房产税最有可能被直接推广。未来，房地产税一揽子税制改革的顶层设计可能会逐步出台，以逐步完善财税政策和措施，作为房地产市场长期监管机制的三大体系(土地、财税和金融)之一。

如果房地产税正式启动，作为房地产市场长期调控机制三大体系之一的财税政策措施逐步完善，未来房地产市场的需求结构将通过税费手段进行调整，坚持“去投资”，防止市场供给过大。未来，房地产市场将在“白银时代”回到相对健康的发展轨道。当然，对于地方政府来说，房产税将成为继土地财政之后一个非常重要的税源，地方政府也将有更大的前进动力。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，财政政策的核心是确保中央经济工作会议提出的“住房是为了生活，而不是为了投机”。在这一点上，北京目前实施的贷款政策具有很大的参考价值。第一套房首付35%-40%,第二套房首付50%-70%。事实上，第一套房提供相对较低的首付比例，第二套房提高首付比例，第三套房不提供贷款。一个家庭在一个城市里拥有两套房子应该就足够了，所以只要这个政策严格执行到位，这个政策的目的是可以实现的。当然，我们要严格控制各种变相降低首付的杠杆，比如变相首付。只要这些政策能够实施，我们就可以避免过度释放流动性来支持抵押贷款购买和保护住宅物业。

市场将进入新一轮调整期

中央经济工作会议明确指出，房价上涨压力大的城市要落实地方政府的主体责任，就要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置低效土地。特大城市应加快部分城市功能的释放，促进周边中小城市的发展。

张宏伟认为，上述中央经济工作会议的精神是加强和确认住房和城乡建设部9月和11月的住房市场调控政策。从房地产市场的角度来看，按照中央精神，一线城市应该防止泡沫，二线城市应该稳定，三线和四线城市应该活下去。从这个角度来看，因地制宜仍然是当前房地产市场调控政策的主要特征。

为了“控制房价，防止泡沫”，我们必须首先控制人口增长的规模。从目前一线城市采取的措施来看，我们都在采取措施缓解城市人口的压力，比如北京将专业市场转移到周边城市，限制北京、上海等城市，以及上海的“拆迁”行动。调整人口结构，留住社会精英，控制人口规模，合理增加土地供给，盘活闲置和低效的城市土地，已成为一线城市人口政策的主要方向，这样房价就不会上涨得这么快。

张宏伟表示，短期内，将重启或加强行政措施，以实现“控制房价、防止泡沫”的目标。例如，收紧高端房地产的预售许可和备案时间，以调整全年平均交易价格；“限价”措施也可能经常被用来惩罚不正常的市场行为，如囤积房产；严禁“撬动”首付贷款、二次抵押贷款等市场行为，查处违法企业。

此外，从一线城市的楼市走势来看，虽然短期内房价仍将坚挺，但涨幅过大、市场透支严重的深圳可能是一线城市中第一个在政策压力下进行调整的城市，调整时间预计在2017年第二季度。深圳楼市调整后，可能会导致北京、上海、广州等一线城市乃至其他核心二线城市跟进，市场也将相应进入新一轮调整期。