楼市调控凸显因城施策

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"我的贷款能正常批准吗？"一家银行按揭部的负责人告诉记者，最近有很多购房者就这个问题咨询过他。“只要条件满足就可以处理。然而，由于大量买家申请贷款，他们必须等待一段时间的批准。”负责人这样回答了这个问题。

目前，市场普遍认为，随着抵押贷款风险警告的不断出台，信贷政策将有针对性地收紧已成定局。那么，情况如何？

住房融资可能会受到更大影响

今年9月，政府出台了严格的房地产企业发行债券审批政策，缩小融资渠道，控制投资节奏和开发商借款比例。

目前，债券市场已经成为住房企业的主要融资渠道。据wind数据显示，截至10月底，在交易所市场发行的债券中，房地产行业发行的债券有873种，总额为9354.46亿元，占25.94%，是交易所市场发行公司债券的最大行业。

“通过抑制房地产开发商的融资，缓解流动性充裕的房地产开发商的盲目高价，这也可能对预期产生影响。”对此，联合信用评级有限公司(以下简称“联合评级”)评论称，“自2015年公司债券发行以来，房地产企业通过发行公司债券获得了大规模的低成本资金，但这一轮监管一直针对房地产企业。对融资渠道实行了多项限制，今后不排除进一步出台相关融资控制措施。”

10月12日，央行召集多家银行召开商业银行住房信贷会议，要求商业银行在加强住房信贷管理的同时，加强信贷结构调整，控制相关贷款风险；随后，上海银监局也向辖区内银行发出了按揭风险预警；10月21日，银监会召开三季度经济金融形势分析会，提出严格控制房地产金融业务风险，包括禁止向房地产行业非法发放或挪用信贷资金，禁止银行理财资金违规进入房地产行业。

相关业内人士认为，上述政策旨在防止高杠杆房地产作为整体市场金融风险的蔓延。特别是对于热点城市，为了保证区域市场的供需平衡，一方面要不断控制投资和投机需求；另一方面，有必要增加土地供应，减缓过高的土地溢价导致的房价上涨预期。

在一些城市，仍然有空房的购买限制和贷款限制

根据联合评级分析，本轮调控政策调控明显，但政策针对性强，地方政策特色突出，部分城市突出“补货”；这一轮调控不是“去库存化”的终结，而是对房地产“全面去库存化政策”的部分修正。

记者发现，从今年9月到10月，地方政府密集发布了一些房地产调控政策。迄今为止，已有22个城市加入限购和限贷行列，不仅包括北京和上海等一线城市，还包括南京、合肥、无锡和佛山等二线热点城市。

业内大多数人认为，房地产市场的特点是明显的分化，所以这一轮调控也凸显了城市的政策。目前，政策的出台是为了抑制热点城市房地产投资投机需求的增长，但具体到不同的城市，就表现出明显的思想分化。

根据联合评级的分析，一线城市的监管最为严格，重点是抑制投机和消除杠杆作用，同时确保供应急需的住房。深圳大幅提高了第二套房的首付比例，提高了历史上最严格的社保支付标准；在厦门、南京、武汉等城市，第二套房首付比例大幅上升。上述城市大幅提高了二套房首付比例，在有效降低杠杆和防范金融风险的同时，对抑制当地房地产投资情绪起到了重要作用；其他城市根据各地房地产的特殊情况进行有针对性的调整，防止未来投机性购房投资需求的增长。

以深圳为例，在其贷款限制政策中，无贷款记录的首付比例至少为30%；无住房但有贷款记录的首付比例不低于50%；规定本市户籍的成年单身人士(包括离婚人士)限一套。这一政策针对的是“假离婚”等投资投机性购买行为，体现了这一规定的精准定位特征。

此外，尽管一些城市出台了限制贷款和购房的相关政策，但调控政策相对宽松。以南宁市为例，只出台了政策引导措施，并未针对预期的调整调整限购限贷政策，为空留有进一步调控的空间。

三线和四线城市的去库存化或强化

根据易居中国研究院的相关数据，截至2016年4月底，全国60个城市中，新增商品房销售比例分布在2个月至34个月之间；其中，储销比最低的城市是南宁和合肥，只有2个月，库存规模明显不足；存贷比最高的城市是唐山和丹东，分别为34个月和33个月。

一些研究机构表示，如果存贷比在12个月左右，低于这一标准的城市主要包括合肥、南宁、苏州、燕郊、昆山、南昌、上海、郑州、深圳、厦门、珠海、北京、天津等城市；在其他城市，存款与销售的比率超过12个月。可以看出，一线和二线热点城市的去库存周期较短，而大多数三线和四线城市的库存仍处于较高水平。

在采访中，一些专家告诉记者，由于限购和贷款政策的影响，一些购买力可能会转移到三、四线城市。

根据联合评级，从中长期来看，全国房地产市场的库存仍然很高，去库存化的总方向没有改变。特别是三、四线城市的高库存仍需长期持续消化，房地产市场结构分化的再平衡仍需相关政策的进一步配合。

此外，此次出台限购限贷政策的城市并不都是房价大幅上涨的城市，而是主要是一线城市、省会城市和珠江三角洲地区的城市。根据联合评级，这一特征反映出该政策旨在调整购房者对房价大幅上涨的预期，从而适度冷却热点城市的房地产市场。