北京内城别墅库存告急 最高价超46万/平米

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在一定的经济环境下，资本的逐利性使其流向始终一致。在英国退出欧盟、人民币贬值、资产短缺等综合因素的影响下，房地产市场，尤其是一线城市的房地产，正经历一轮超出业内所有人预期的市场表现。一方面，土地供应节奏受到严格控制，开发商竞相抢占一线城市的土地；另一方面，在全球资产配置中，热钱将逐渐从海外商业地产转向中国，而一线城市的地产因其不可替代的保证增值能力而成为投资者竞争的对象，这在一定程度上构成了北京、上海和深圳市场价格和库存快速下降的驱动力。

根据莱坊和中银国际发布的2016年财富报告，调查显示，普通住宅物业占超高净值个人投资财富的四分之一，超过40%的受访者表示愿意在未来10年增加对豪宅的投资。一些内部人士认为，宽松的信贷政策让这些资金有了流入房地产的动机。在杠杆的推动下，大量资金开始涌入高端房地产行业。鉴于一线城市住宅存量持续下降、新房供应萎缩以及二手房业主的起价，如今买家可能买不到他们想要的房子，而保值稀缺的一手豪宅已成为超高净值人士狙击的目标。

以北京为例，限购别墅后，全市别墅库存锁定在7000套，预计豪宅库存将达到5000套(两者之间略有重叠)。在各地豪宅的围堵下，内城的豪宅因存货少、位置在核心区而稀缺，交易量和价格无处不在。据统计，在过去的10年里，北京四环路内有效出售的别墅只有62栋。有鉴于此，占据四环路别墅供应量一半的龙湖陈曦的原作品，最近推出了一套带湖景楼的独栋别墅，总备案价为1.25亿元，按地面单价计算超过46万元/平方米。然而，该项目开业第一年的累计销售额已接近65亿元，这也印证了市场对一线城市和中心城市高端产品的高度重视。

内城别墅的单价可能会突破35万元

几年前，北京钓鱼台第七医院以每平方米30万元的价格售出。当时，业界一片哗然，认为这只是一个营销噱头，市场交易价格不可能达到这个高度。然而，今年7月，上海华侨城苏河湾项目以每平方米344，900元的单价售出了一栋别墅，创下了mainland China新房的纪录。

值得注意的是，上海华侨城苏合湾项目与北京龙湖陈曦原项目相似。

从位置上看，上海华侨城苏河湾项目步行到南京路仅需10 -20分钟，东面距外滩约1000米。周边的金融中心和商业区质量高，资源丰富，属于上海内环的心脏。龙湖陈曦原项目位于西三环，紧邻李泽金融商务区。目前，注册资本超过2300亿元人民币的企业有189家。skp、五星级酒店集团和大型商业设施齐全，使其成为北京三大金融中心的新贵。此外，以李泽金融商务区为核心，北京单价葛洲坝(600068，BUY)龙湖陈曦、茂源镜月、中国印、昆仑域、贾凡村项目的原作品在方圆两公里内聚集，因此该区被称为“王迪俱乐部”，土地价值分红仍在发放中。

从产品特点来看，原龙湖陈曦图书预计售价为35万元/平方米，为一套双拼湖景别墅，为侧门产品，而华侨城苏河湾项目单价为34万元/平方米，均为京沪内城别墅的别墅王产品。

从价格上看，上海苏河湾项目报价为38万元/平方米，目前最高价为34万元/平方米。据《证券日报》记者介绍，龙湖陈曦原项目8月份推出的20套湖景别墅中，湖景之王单栋别墅的单价为46万元，远远超过了上海苏河湾的价格。其他别墅产品单套订单超过5000万元，8月份已售出10套，销售额超过5亿元。金融系统的一对投资姐妹在开业当天没能抢到房产，第二天她们来到售楼处直接认购了一套。

北京内城只有62套别墅在出售

自今年年初以来，单价超过10万元、总价超过2000万元的豪宅数量激增，其中一线城市强烈要求限购，特别是上海出售了一片10万元/平方米的标称建筑价格和14.3万元/平方米的可售建筑价格后，一个城市减少了土地供应。任志强表示，当地政府限制了房价，导致土地大王不断出现，土地供应减少。北京已有四个月没有土地供应，这导致房屋库存迅速下降。

事实上，从供给方面来看，自2003年别墅用地被禁以来，相对于公寓和大型公寓，内城别墅已经成为北京高端市场“稀缺产品中的稀缺产品”，供给少，需求强，成为全球资产配置的选择。

据天朗数据显示，近10年来北京四环路内的别墅存量只有188套，除了霄云路的126套烂尾楼外，真正进入市场的内城别墅产品只有62套。从2011年至今，除了2015年陈曦原项目供应的47栋别墅外，只有2栋别墅进入市场。自2015年下半年以来，一直是零供应。

值得一提的是，西三环李泽金融商务区还有一块住宅用地有待出售。市场预测这块土地的底价将超过10万元/平方米，即使土地价格如此，由于政策限制，这块土地也不能成为别墅产品。

在这种背景下，内城别墅的产品确实面临着“一套不卖一套”的局面，而位于西三环内城大厦段的原陈曦项目无疑在资产布局上具有较强的附加值和流动性。