房企前三季业绩创新高 高价拿地或隐藏风险

本篇文章2156字，读完约5分钟

据中原地产研究中心统计，截至10月18日，已有30家房地产企业发布了前九个月的销售数据，前三季度这些企业的总销售业绩达到18037亿元，不仅创历史新高，而且同比增长76.3%。

据《经济参考报》10月21日报道，30家房地产企业的平均完工率高达95.1%。其中，碧桂园、首开、金地等多家企业提前完成了年度任务。从数据来看，9月份30家房地产企业签订的合同数量达到2638亿份，也是历史最高月份。

“如果房地产企业不提高年度目标，今年前9个月将是年度目标完成率最高的一年”。中原地产首席分析师张大伟认为，“今年前三个季度，虽然房地产企业的销售配额达到历史最高水平，但整个行业的风险仍在加大。”

张大伟表示，房地产企业的营业额在2016年前三个季度爆发，宽松的房地产政策刺激房地产市场触底反弹。“从房地产销售数据来看，一、二线城市房价的快速上涨导致了房屋销售的快速增长。然而，此次疫情正在酝酿再次上升的风险。总体而言，市场的透支不利于2017年的稳定。”

此外，随着土地市场底价普遍上涨，地价上涨，企业利润被稀释。中原地产今年前9个月对40个大中城市(一线城市为北京、上海、广州、深圳，二线城市为其他省会城市等36个发达城市)土地市场的监测数据显示，2016年一线城市住宅用地底价有所上涨。72.2%，二线城市增幅达到86.7%；一线城市住宅用地平均地价达到94.6%，二线城市达到65.23%。

“2016年，房地产企业的资本成本明显降低，但土地成本明显增加，影响了利润率”。张大伟表示，此外，由于结算周期的影响，今年房企的利润率进一步降低。“目前的市场爆发主要发生在上半年，但2015年房地产市场的表现平平。从结算周期的角度来看，它影响了房企的利润。”

中国指数研究院近日发布的房地产企业第三季度研究报告显示，今年1月至9月，房地产企业销售业绩大幅上升。今年以来，房地产企业之间的并购趋势日益增强，其中股权收购已经成为恒大、融创等品牌房地产企业热衷的投资渠道。自2016年以来，大型住房企业通过并购扩大了市场份额。

剔除独立选举委员会的失败或失败案例，据不完全统计，2016年前三季度，a股上市房地产企业共披露了18起重大重组事件，交易额达到1485亿元，远高于2015年。一方面，中央企业和国有企业深化改革，加快整合和重组房地产业务。例如，今年以来，中海与中信的整合、保利与AVIC的整合催生了集团化或巨无霸模式。另一方面，恒大、融创等大型品牌民营房企凭借自身的规模、融资和融资优势，积极收购其他房企的股份。例如，恒大8月正式控制贾凯(000918，买)，先后宣传廊坊发展(600149，买)，投资万科。今年9月，融创正式收购联想控股子公司柯荣置地41家目标公司的相关股权和债权，涉及16个城市42个房地产项目的权益。之后，融创在金科又投资了40亿元人民币，成为金科的第二大股东。融创中国董事长孙宏斌多次表示，将暂停一级市场土地拍卖，通过并购完成土地储备和布局扩张。根据财务报告，融创中国上半年约占M&A项目的2/3，下半年的收购和M&A仍被视为公司的主要目标。

中国指数研究院认为，大型住宅企业的并购必然会降低中小企业的生存空间，行业竞争格局将更加激烈，市场集中度将越来越高。然而，政策调控在热点城市的实施不仅加速了成交量和价格调整的到来，而且对交易资金的监管也施加了更为严格的规定，这大大削弱了住宅企业的资金自主权，将对中小住宅企业的资金链产生巨大影响。预计当前政策调控带来的市场下行周期将淘汰一大批经营风险突出的中小房企。

10月19日，国家统计局发布了2016年1-9月全国房地产开发投资和销售情况。据统计，今年1-9月，全国房地产开发企业征地面积为1.4917亿平方米，同比下降6.1%，降幅比1-8月缩小2.4%；土地成交价5569亿元，同比增长13.3%，增速比1-8月份高5.4%。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖分析，1-9月份，房地产企业销售增速大于销售面积增速，这也说明9月份全国楼市价格持续上涨，且涨幅高于销售面积。此外，全国土地收购面积逐年下降，而土地交易价格同比增长更快，这表明今年全国土地价格较去年大幅上涨。

从去年的“330”新政到今年9月，全国房地产市场刚刚经历了18个月的增长周期，期间成交量扩大，房价上涨，土地价格上涨。在进入新一轮调整期之前，土地价格上涨、房价持续上涨的预期、宽松的信贷环境和购房者的恐慌共同催化了9月份的一波加速行情。9月份火热的楼市，一方面进一步透支了未来购房需求，另一方面，也促使楼市调控政策收紧。第四季度，全国房地产市场降温将是大势所趋。

胡景晖表示，第三季度末，全国20多个房地产热点城市出台的楼市调控政策，将对抑制土地价格和房价过快上涨、稳定市场预期起到积极作用。根据10月份楼市数据，当地楼市成交量开始明显萎缩，房价将企稳回落。预计10月份全国楼市将迎来拐点，房地产开发投资和销售增速将回落。

根据张大伟的分析，高价土地仍是企业未来最大的风险。最近，一线城市的交易量开始放缓。随着房地产调控的基调从“城市政策”升级为“一城一策”，一旦今年收紧信贷政策，四季度房地产市场的累积风险可能会在政策压力下爆发。“一些房企收获了太多高价土地项目。一旦市场调整，很可能会出现恶性循环。”