中资加速投资海外地产 聚焦五大国际门户城市

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数据显示，中资机构拥有更集中的海外房地产投资目的地。今年上半年，纽约、伦敦、悉尼、墨尔本和香港占中国海外房地产投资总额的84%，而去年同期为42%。

随着中国资本出海的热潮，中资机构已经在全球房地产市场“扫荡商品”。

“尽管今年上半年的营业额同比下降，但许多交易仍在进行中。我们相信，今年的营业额预计将与去年持平。”骑士弗兰克大中华区执行董事保罗·哈特在10月18日的新闻发布会上说。

据莱坊统计，今年上半年，中国企业在海外房地产市场的总投资为107亿美元，同比下降13.6%。夏伯安透露，今年下半年，中国海外房地产投资出现明显加速迹象，自7月份以来，已录得约50亿美元的营业额。

莱坊大中华区研究咨询部部长季延勋也表示，随着竞争的加剧和人民币汇率的波动，相信内地投资者参与海外房地产交易的势头将会持续。

五大门户城市仍然是首选

由于全球市场的不确定性日益增加，中国投资者仍然青睐一些国际门户城市的房产。

数据显示，中资机构拥有更集中的海外房地产投资目的地。今年上半年，纽约、伦敦、悉尼、墨尔本和香港占中国海外房地产投资总额的84%，而去年同期为42%。

“在过去两年中，世界主要门户城市的商业房地产投资回报率一直在下降。目前，纽约和伦敦的投资回报基本相同。核心区的写字楼租金回报率约为4.25%-4.5%，高品质零售物业的回报率约为3%。相比之下，由于澳大利亚市场的债券利率较高，这意味着较高的资本成本，投资悉尼和墨尔本商业地产的回报率约为4.7%-5%。”夏伯安向《21世纪经济报道》透露。

截至今年6月底，纽约占中国投资者在美国市场投资额的80%。中资机构继续关注一些标志性资产，写字楼占交易总额的62%。相比之下，伦敦、澳大利亚、悉尼和墨尔本分别占中国投资者在澳大利亚市场房地产投资总额的100%和89%。

与此同时，美国西海岸的主要枢纽城市，如圣何塞和西雅图，也吸引了中国投资者。6月中旬，乐视斥资2.5亿美元收购雅虎在加州圣克拉拉县的46.6英亩土地，以扩大其在R&D和北美的业务。

英国退出欧盟公投的政治不确定性并没有阻碍中国投资者的步伐。据莱坊统计，今年上半年中资机构在英国房地产市场的投资额达到17亿美元，同比增长75%。

“事实上，在6月底英国退出欧盟公投结束后，中资机构仍对伦敦房地产表现出浓厚兴趣，英镑贬值也被视为一种长期投资价值。”夏伯安说，他还透露，中国买家主要青睐伦敦金融城和西区。“公投结果公布后，伦敦的整体房价立即下跌了10%。目前，西区已经反弹到公投前的水平，金融城仍有3%。-5%的折扣。”

“英国退出欧盟公投后，一些内地高净值客户和家庭办公室极大地增加了他们投资英国房地产的兴趣。他们相信，伦敦仍将保持其作为世界重要金融中心的地位。”一位外国私人银行主管告诉记者。

此外，今年上半年，中资机构十大海外房地产投资项目中只有两个涉及内地保险公司。相比之下，去年十大交易中有六宗是由中资保险公司收购的。与此同时，今年上半年十大交易中有四项被中国财团收购，而去年中国财团参与类似交易的程度有限。

开发项目的回报率可达15%

“目前，国家外汇管理局对超过5000万美元的境外投资有严格的管理，官方需要确认交易的合法性。因此，许多中资机构选择自有资本控制在5000万美元以内的项目。”莱坊中国国际资本市场部和国际投资部负责人王璐告诉《21世纪经济报道》。

同时，她表示，目前很多中资机构投资海外房地产项目主要是通过自贸区内的跨境贷款，但这类贷款的期限通常只有三至五年，到期后必须返回内地；相反，如果资金以海外直接投资(odi)的形式离开这个国家，它们可以在海外市场呆很长时间。

“当人民币出境时，企业还需要缴纳一定的营业税。例如，中国和美国签署了相关的双边协议，营业税税率为10%。其他没有相关协议的国家在返还时需要缴纳30%的营业税，所以投资者非常关注海外项目的最终投资回报。”王璐坦率地说。

因此，一些中国房地产开发商更喜欢投资开发项目。“以伦敦为例，住宅开发项目的回报率可达12%-15%，而伦敦金融城写字楼物业的回报率仅为4.25%-4.5%。同时，住宅发展的速度相对较短，通常只有两三年。”王璐说。

今年上半年，格陵兰岛和保利地产(600，048，BUY)分别花费1.98亿美元和5，500万美元购买悉尼地块进行项目开发。然而，截至今年6月底，中资机构在澳大利亚房地产市场的投资额达到17亿美元，同比下降37%。“目前，悉尼和墨尔本写字楼出售的房产数量有限，租金需求非常强劲，长期租金回报前景乐观，因此吸引了许多大型中国开发商的加入。”夏博文说道。

此外，香港仍是许多内地机构海外房地产投资的首选地之一。今年上半年，中资机构在香港投资16.8亿美元，同比下降9%。主要投资目标是写字楼。