警惕地方银行房贷风险

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近年来，针对房地产行业泡沫的严重积累，中央政府出台了一系列调控政策，尤其是对房地产开发的调控。受此影响，商业银行普遍对房地产开发贷款持谨慎态度，而地方银行的抵押贷款业务也逐渐升温。据湖南省邵阳市的调查，由于信贷资金大量过剩以及自身的其他利益等因素，地方法人银行机构(农村合作金融机构)逐渐进入房地产市场，成为商业银行的接班人。抵押贷款特别是房地产开发贷款的快速增长和风险的不断积累影响了其稳健运行，应引起高度重视。

农村合作机构房地产贷款的特点

据统计，近年来，邵阳四大国有商业银行的房地产开发贷款增量、市场份额和存贷款增量均有所下降。从2009年到2016年第一季度末，房地产开发贷款占贷款总额的比例从9.5%逐渐下降到7.5%。然而，农村信用社的情况恰恰相反，呈现出明显的上升趋势。首先，总量上升了，其在自身信贷构成中的比例也上升了。据不完全统计，从2009年到2016年3月，房地产贷款占农村信用社贷款总额的比重提高了5.08个百分点；房地产开发贷款占比提高1.39个百分点。二是份额扩大，全市房地产贷款比重上升。据不完全统计，从2009年到2016年3月，全市房地产贷款和房地产开发贷款的比重分别提高了2.71和12.1个百分点。第三，结构趋同，产业集中度提高。由于欠发达、失衡、低效等不利因素，农村信用社贷款风险较大。房地产业作为目前地方经济的支柱产业，在大银行审慎退出的过程中，由于信贷管理方法相对落后，信贷风险计量方法相对简单，农村信用社对房地产业表现出了很高的贷款热情，追求自身的“盈利”。一方面，房地产贷款增长强劲。据不完全统计，邵阳市农村合作金融机构房地产贷款从2009年的2.23亿元增加到2016年3月底的19.36亿元，增加17.13亿元，增长7.68倍。另一方面，房地产贷款规模很大。据调查，为了避免对农村信用社个人资本的限制，除了两个农村信用社没有参与外，邵阳市八个农村信用社采用银团贷款方式发放了一批房地产开发贷款。截至2016年3月底，以此方式发放的房地产企业开发贷款余额为1.5亿元(6家合作社参与)、7500万元(5家合作社参与)和1亿元(5家合作社参与)，资金居中，全部参与。

值得注意的问题

农村合作金融机构发展抵押隐藏着巨大的信用风险，不利于其稳健运行。支持的商品房项目供过于求。据调查，截至2016年3月底，邵阳市辖区内11家农村合作金融机构共支持现有房地产开发项目39个，已开发商品房面积387.27万平方米，销售面积191.22万平方米，销售率仅为49.37%，其中6栋新开发建筑被无偿出售。虽然目前这些项目的贷款大部分是正常的，但房地产贷款的整体不良率为2.6%，这主要是由于贷款期限较长且尚未到期。但是，根据《农村合作金融机构信贷资产风险分类指引》的核心定义，虽然这些贷款借款人有能力偿还利息，但由于商品房销售缓慢，还款来源受到严重影响，到期还本付息的不确定性风险增加，贷款质量不真实，许多贷款实际上已经成为坏账。

信用真实性信息被隐瞒，不利于信用风险控制和信用结构调整。企业贷款的个性化掩盖了企业的债务信息，以个人名义投资房地产的贷款无法在房地产企业信用信息系统的信息数据中得到反映。农村信用社无法掌握房地产企业的真实负债情况。一旦行业资金链断裂，就存在巨大的流动性风险，农村信用社信贷资产的安全性也面临更大的威胁。贷款的使用已经被挪用，农村信用社无法根据贷款的实际性质和资金使用情况进行统计分析和监控，真实的信贷信息被隐瞒，不利于信贷结构的调整。

贷款用途已经改变，不利于宏观调控的实施。房地产贷款集中在农村信用社，贷款的使用被挪用，隐性流入国家限制的行业。这在一定程度上削弱了宏观调控的力度，影响了宏观调控的效果，在一定程度上成为宏观调控制约产业投资反弹的潜在因素。

政策建议

推进农村金融体制改革，引导农村合作金融机构合理稳健运行。在推进农村信用社商业化改革的同时，要进一步突出农村信用社服务三农的功能定位，将商业化改革植入其功能定位，防止其以商业化改革的名义背离服务三农的使命。建议中国人民银行通过定向央行票据和专项存款等方式，以适当的利率吸收农村合作金融机构的剩余资金。从长远来看，有必要通过提高农村合作金融机构的信用创新和营销能力来寻找剩余资金的出路。

加强房地产风险监控、风险评估和风险预警。基层人民银行和银行业监督管理部门应根据各自职责，加强对农村合作金融机构房地产贷款风险的监控。根据不同优先级进一步完善风险监控体系，完善风险监控指标体系和监控方法，加强信息共享和沟通，实现房地产风险的有效控制。同时，定期进行风险评估，及时提示风险情况，提出合理的整改和防范措施。

加强抵押管理和抵押风险内部控制。引导农村合作金融机构按照国家宏观调控要求和产业政策，严格控制房地产开发贷款。同时，在现有信贷管理体系的基础上，进一步制定房地产贷款专项管理制度，坚持稳健发展理念，避免短期利益驱动行为，实行贷款“三查”制度，严格禁止市场需求不足的房地产项目进入，明确并严格执行房地产贷款风险责任制度。

改善外部环境，防止行政干预。由于土地财政的存在，许多房地产项目与地方政府有着千丝万缕的联系，在为这些项目发放贷款时难以避免行政干预的影响。特别是近年来，农村合作机构对农村商业银行进行了重组，地方政府在支持重组的同时增加了干预手段，这是影响近年来农村合作机构房地产贷款快速增长的一个重要因素。因此，金融管理部门应通过金融生态评估和区域金融监管协调机制，加强与地方政府的协调和沟通，促进区域环境的改善，减少行政干预，还农村合作金融机构自主贷款的权力。