新政下的房企大佬:王健林态度悲观 许家印“迁都”

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2016年10月8日，万科集团董事长王石在辽宁沈阳低调亮相。他这次来沈的目的是考察万科紫台项目。

在刚刚过去的国庆黄金周，沈阳“去库存困难户”的成交量飙升，其中异地购房成为主要力量。就在沈阳打算加快去库存化的同时，空年，中国19个城市相继出台了限购和限贷政策。

上去，我会上台。当内地房地产市场进入非理性增长阶段时，一些地方政府不得不相继出台限购限贷政策和启动房地产登记，以遏制过度投资投机需求导致的房地产市场疯狂增长。

这一切都始于9月30日。北京率先出台新的楼市调控政策，随后天津、武汉、成都、合肥、郑州、苏州、深圳、南京、厦门、广州等城市相继出台限购、限贷等调控措施。10月8日，上海和南昌加入了监管阵营。短短9天，全国22个城市发布了新一轮楼市调控意见。

在“限购限贷”的结合下，房价和地价将何去何从？房地产企业对房地产市场的调整会有什么态度？已经在房地产圈呆了多年的商界领袖应该有所准备。

10月6日晚，2018年俄罗斯世界杯预选赛在Xi举行。恒大集团董事局主席许家印出人意料地出现在体育场主席台上。在那场比赛中，中国0比1输给了叙利亚。

多样化还是专业化

9月28日，美国媒体cnn发布了对万达集团董事长王健林的采访。

从房地产起家的中国首富在镜头前指出，目前中国房地产市场的泡沫是历史上最大的泡沫。“像上海这样的大城市的房价一直在持续上涨，而成千上万个小城市的房价却在下跌，其中空.的跌幅最大面对目前的问题，我想不出任何办法。”

王健林表示，政府已经出台了各种措施，包括限购和贷款，但效果并不明显。

就在王健林发表上述言论的8天前，在HKEx登陆637天的万达商业地产(03699.hk)于9月20日16: 00正式退市。退市前的最新业绩报告显示，2016年上半年，万达商业合同总销售额为506.23亿元，同比下降17.33%；合同销售面积539万平方米，同比下降17.58%。

这与年初王健林的悲观预测完全一致。

根据他的预测，万达集团2016年的总收入为2543亿元，同比下降12%。主要是，房地产销售收入下降了640亿元，约1000亿元，同比下降约40%。

企业业绩下滑是王健林担忧的明显原因吗？答案未知。然而，很明显，大连万达集团正在逐步减少其房地产业务，进入娱乐、体育和旅游行业。

“到2016年底，万达将不再是一家房地产企业，而是一家综合性企业。预计到2017年，万达三分之二以上的收入和净利润将来自服务业，提前一年实现转型目标。”王健林强调。

王健林在多次公开场合表示，万达应转让所有计划在2017年后开业的重资产项目，“万达在2018年将不再有房地产销售收入。”

与此同时，万达开始专注于娱乐、体育和旅游业。今年1月，万达收购了传奇娱乐；不到两个月后，万达收购了卡米克影业，成为世界上最大的电影院。9月21日，哈尔滨市政府与万达集团在哈尔滨友谊宫签署了文化旅游战略合作协议。10月9日，万达文化集团的子公司北京万达旅游投资有限公司将并入桐城旅游的子公司桐城国际旅行社有限公司，合并后的新公司将成为中国最大的旅行社。

与南方的王健林不同，另一位从房地产起家的中国富人徐家印正以实际行动表达他对房地产行业的信心。

9月28日，在王健林的《泡沫理论》发表之际，恒大集团董事局主席许家印宣布，将出售所有“多元化”发展成果——饮料、粮油、乳品业务，“这将使公司更加专注于房地产等相关业务。”

据许家印今年在恒大集团20周年庆典上所说，到2020年，恒大的目标是总资产超过3万亿元，年房地产销售额超过6000亿元。要实现这一目标，恒大地产2016年的销售额必须超过3000亿元，并保持连续五年超过10%的增长率。

对房地产市场的长期乐观是支撑恒大6000亿元销售目标的基石。在成功剥离了矿泉水、粮油、乳制品等快速发展的业务后，徐家印现在正计划将资金“转移”到深圳，回归a股。

10月9日，据多家媒体报道，恒大集团已将注册地迁至深圳。据广州红盾网报道，在广州天河区注册的恒大地产集团有限公司，主体身份为“迁出企业”，审批日期为今年9月12日。同时，在全国企业信息系统中，恒大地产集团有限公司注册地址变更为深圳市前海深港合作区前湾一路甲栋201室。

恒大“迁都”的消息在2015年10月底传出，在广州和深圳建设“双总部”的想法更加猖狂。

事实上，近几年来，恒大在深圳土地市场的行动明显比在广州大本营更为活跃，大量的土地储备可能为公司“迁都”后的发展奠定基础。相反，恒大在广州的可用土地储备并不多。

据不完全统计，恒大集团进入深圳五年来，已经获得了12个项目的开发权。除了年报披露的项目外，恒大集团在深圳还有几个有意的旧房改造项目，总计多达17个。预计总建筑面积将超过770万平方米，实用面积将超过460万平方米，成为深圳“大业主”之一。

恒大集团内部员工曾向媒体透露，公司下一步将重点发展金融业务。“领导者的要求是以房地产为基础，以金融和互联网为翅膀，带动相关产业的快速发展。也就是说，从“高起点”开始恒大的健康(爱基、净值、信息)产业、金融业和互联网社区服务。从这个角度来看，很明显恒大搬到了深圳。2015年，深圳作为改革的先锋，互联网产业增加值756.06亿元，新一代信息技术产业增加值3173.07亿元。此外，深圳是世界第九大金融中心。深圳的银行、证券、保险机构密度、外资金融机构数量和从业人员比例均位居全国前列。

“恒大在前海和后海的行动有其自身的考虑。这里汇聚了自由贸易区、总部基地和金融配送中心，对恒大地产和互联网商务的发展大有裨益。”房地产和金融领域资深评论员黄立冲对《时代周刊》记者表示:“前海和后海大力发展总部经济，更有利于恒大打造自己的总部平台。”

韩毅智库发布的“2016年1-9月中国典型房企200强销售业绩排名”最新数据显示，前9个月，三家房企销售额超过2000亿元，恒大在销售规模、总资产、营业收入和现金余额方面均超过万科。这是万科十多年来第一次退位称王。

并购和土地收购

与万达和恒大的扩张方式不同，融创中国(01918.hk)在930限购风暴前仍在进行并购和购地。

除了年初至今共投入600亿元土地收购外，9月21日，融创认购了a股上市公司金科(000656，Buy) (000656 ch)的非公开发行股票，总成本为40亿元。就在三天前，也就是9月18日，融创宣布将斥资约137.88亿元收购联想控股(03396.hk)旗下的41家公司。

至于融创与联想的交易，据说直接出售的决定是刘传志做出的，容克之帝的级别事先并不知道。今年上半年，联想控股的房地产净利润为3.65亿元，同比下降75%。事实上，这一趋势自去年下半年以来就已得到反映。“令人失望”的房地产业务迫使刘传志忍痛割爱。

9月30日晚，联想控股(03396.hk)宣布，公司全资子公司联想(北京)有限公司已与北京市海淀区国有资本管理中心达成股权转让协议，拟以17.8亿元人民币的价格出售联创瑞业(北京)资产管理公司的全部股权，其主要资产为北京联想研究院大楼。

这是联想控股在不到两周的时间里第二次出售其房地产项目。

对于已经走上并购之路的融创而言，收购联想控股的房地产业务只是其国内市场布局的一部分。

“我们已经进行了大量的并购。自2008年以来，我们每年都有很多并购，许多项目都是通过并购获得的。包括进入许多二线城市，我们也通过并购买了它们。”融创中国联合公司的秘书高希曾公开告诉《时代周刊》记者。

据统计，自2016年以来，融创已进行了10次收购，总金额达291.8亿元。

同政策咨询研究部主任张宏伟认为，央企与品牌房地产企业的并购将加剧中小房地产企业的退出行为。“从目前的行业竞争格局来看，1000亿房企的竞争正风起云涌，竞争异常激烈。”

根据Cree的预测，今年房地产企业的销售业绩明显改善，1000亿房地产企业的数量可能达到11家，而去年只有7家。其中，恒大和万科今年的年销售额将达到4000亿元，碧桂园(2007.hk)有望达到3000亿元。去年，国内三大房地产企业仅达到2000多亿元的水平。

融创中国董事长孙宏斌在8月份完成781.3亿元的股份后，也将2016年的销售目标从800亿元提高到1100亿元。

对土地的隐忧

孙宏斌已明确表示，将暂停一级市场的土地拍卖。“过去，北京和上海可以把它带到任何地方。现在我觉得我必须避免掉进高价土地的“深坑。”

然而，据不完全统计，总部位于天津的融创集团今年1月至9月在全国土地市场共赢得42块土地，总价值632.7亿元。

为了支付大量的土地，融创今年上半年增加了210亿元的债务。相应地，截至6月底，公司的计息负债总额从去年年底的420亿元大幅增加到630亿元。如果将永久债务包括在计息负债中，该公司的净权益负债比率仍从去年年中的45%和去年年底的77%跃升至149%。

在连续大动作之后，融创仍然没有空.的血槽9月27日，经过76轮招标，融创以19.5亿元的总价中标东莞黄江镇宝山地块。虽然底价只有2万元/平方米，但地价高达689.38%，创下今年全国土地市场的最高地价。

三天后，9月30日，北京市住房和城乡建设委员会等七个部门发布了《促进本市房地产市场稳定健康发展的若干办法》。潘多拉的盒子被打开了。

10月9日，北京迎来了限购新政后的首次土地拍卖。位于北京亦庄经济技术开发区2-6区的X84r3地块最终被一流开发商博达置业以21.1亿元的总价中标，地价为139.74%，相当于每平方米20，824元的底价。

这是一个意想不到的数字。有业内人士预测，在新政出台前，根据北京新房市场的交易情况、土地供应的稀缺性、亦庄的区域价值以及房企收购土地的热情，亦庄地块的底价将超过6万元/平方米。

近年来，北京的土地供应有限，但每当土地推出时，许多房地产企业都会竞相争取，地价会反复刷新。据《时代周刊》记者称，该地块地价难以达到高水平的原因是x84r3地块的招标。政府限制该地块的住宅建筑规模用于建设“自住商品房”(最大户型面积为90平方米)，销售价格限制为23000元/平方米(含总装修成本)。

北京方面控制土地价格和限制房价的措施似乎取得了初步成功。然而，对于那些在房价上下了三、五年赌注后能够升值甚至翻倍，从而拍下高价地王照片的房地产企业来说，他们可能会陷入“赔钱赚钱”的尴尬境地。

同一政策咨询研究部主任张宏伟认为，经过目前的房地产市场调整期后，一些此前曾大举“抢地称王”的房地产企业可能会陷入困境。“因为房地产周期在2017年下半年之后处于低谷，也就是说，如果你在今年下半年或者明年进入土地王项目，那将是一个损失。拿土地为王的企业也可能因为土地为王而陷入困境。”

新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰持不同意见。在接受《泰晤士报》记者采访时，他表示，即使政府使用限制购房和贷款的方法来抑制房价和地价，也不能阻止大城市的人们买房，也不能阻止开发商买地。在土地和住房紧缺的背景下，地王现象不可避免。

2016年底将是有史以来房东数量最多的一年，而许多房地产企业已成为走钢丝者，在买买中如履薄冰。特别是在930后房地产市场调控的背景下，曾经用重金砸过许多地王的房地产企业，在房地产市场调控的结合下，应该是高兴还是担忧。房地产企业购买什么和如何购买无疑将成为第四季度土地市场的一大亮点。