“黄金周”变“调控周” 中国楼市一周“变脸”

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在一些城市房价大幅上涨后，调控政策再次“出拳”，吸引了全球关注的中国房地产市场已走到了一个新的十字路口。

中国人民银行行长周小川10月6日在美国华盛顿举行的20国集团财长和央行行长会议上表示，近期中国部分城市房价上涨过快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场健康发展。

在上述声明前后的一周左右时间里，20多个城市密集出台了房地产市场监管新政。国际货币基金组织(imf)亚太部副主任马克斯罗德劳耶(Max Rodlauer)最近在imf《亚太经济展望》的新闻发布会上表示，中国一些地方政府最近出台了新的房地产市场监管政策，包括改变抵押贷款监管等。这些宏观审慎的政策和措施适合抑制房价过度上涨。

罗德劳埃直言不讳地表示，中国一线城市房价飙升是不可持续的，政府部门应该采取审慎的行政措施来控制当前的房价，并建议中国开征房产税。

《中国商报》记者发现，在新政密集出台的一周左右时间里，部分城市房价居高不下，但部分城市房地产成交量明显下降。从过去多次调控楼市来看，限购、贷款等措施确实可以抑制房价过度上涨，但如何更有效、更持久地保持楼市健康，仍是监管当局的智慧考验。

“黄金周”改为“监管周”

“十一五”期间，新一轮房地产市场调控政策相继在多个城市落地，政策密度达到空.

据《中国商报》记者统计，从9月30日晚至10月8日晚，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山和上海等20多个城市相继出台了楼市新政

虽然各地出台的监管政策有所不同，“火力”主要集中在三个方面:限制购买、限制贷款、加强对违规销售行为的控制。

本轮，各地出台的所有新调控政策基本上都涉及重启或增持限购。其中，合肥和南京的限购政策更为严格；苏州的行政范围最大；北京进一步扩大了第二套房的范围。

在贷款限制方面，最常见的政策是将第二套房的首付款提高到40%或50%。苏州实力雄厚，第二套房首付款(贷款未结清)已增至80%；北京进一步扩大了二手房鉴定的范围，提高了购买非普通住房的成本。

叶巍我爱我家副总裁胡景晖总结了本轮楼市调控的特点:一线城市对购房和贷款的限制最严格；二线城市已经重新开始限制购房和贷款，但在社会保障要求和首付比例方面，它们比一线城市略松；三、四线城市更注重144平方米以下住房市场的市场规范和限制。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，在许多城市相继重启限购并非“集体行动”，这些城市大多是二线城市，基本上都是前期涨幅较大的城市。

自今年下半年以来，一线城市和几个二线城市的房地产市场开始飙升，并迅速蔓延至周边地区。珠江三角洲、长江三角洲、京津冀等地区的二三线城市纷纷崛起。根据国家统计局的数据，今年8月，价格涨幅最高的厦门同比上涨44.3%，合肥和南京分别上涨40.5%和38.8%。二手房的情况大致相同，合肥的同比增幅最高，达到46.9%。

至于未来房价走势，张大伟预测，这一轮政策仍将使楼市交易量迅速减少。未来，如果信贷紧缩，房价可能从今年第四季度开始调整。雅豪机构营销总监郭毅表示，随着政策的实施，北京一些上涨过快的二手房价格将会下跌。

市场迅速退烧

一层秋雨是凉爽的，而“寒露”前后的密集调节就像秋天的疾风，降温效果明显。

“十一五”期间，北京、苏州等房价上涨较快的城市商品房交易量大幅下降。据中原地产研究中心统计，10月1日至7日，北京网上签约新建住宅216套，二手住宅209套，签约总量425套，为2011年国庆假期同期最低值，较2015年同期543套下降21.7%。

天津和苏州也有降温趋势。据叶巍我爱我家市场研究所10月6日提供的统计数据，长假期间，天津地区二手房交易量比9月份同期下降了50%。苏州国庆期间，二手房交易量也有所下降，愿意买房的客户数量明显减少。

当前房地产市场的关键词已经从恐慌变成观望。“今年乐观的三四套房子都是在犹豫中购买的。今年3月在东五环路外上市的房子，现在的价格是1200万元，太疯狂了。”8日下午，在北京一家食品企业工作的31岁的丁洁(化名)告诉记者，虽然她错过了购房的“班车”，但她发现，国庆后的二手房交易开始议价。

连锁研究所10月7日发布的分析报告也显示，由于新的房地产市场政策，二手房交易量在短期内大幅减少，市场处于观望状态。

在未来的游戏中，不同财力的开发商可能会在不同的城市做出不同的选择。一位开发商的营销负责人告诉记者，如果资金压力不大，开发商可能不会在任务完成得好的前提下选择低价出售重点城市项目。一位在北京南郊卖得很好的房地产顾问最近告诉记者，他们没有降价计划，因为市场上缺少类似的房子。

房地产市场需要什么样的政策？

2008年12月，在全球金融危机的影响下，一场全面的房地产“拯救”开始了，这也使得2009年全国房地产市场一飞冲天。2010年4月，为了抑制房地产投机，政策制定者重启监管，提高首付比例，三套贷款上限成为“历史上最严格的监管”。

在浇了冷水之后，房地产市场进入了三个月的低迷期。令人惊讶的是，2010年8月，从一线城市到三线城市，房地产市场再次回升，交易量大幅增加。因此，房地产市场的运行已经走出了一个上升、抑制、下降、促进、上升和抑制的波动轨道。

2011年，楼市限购进入历史阶段。那年第四季度，房地产市场下跌。然而，在2013年春节前后，房价再次反弹，这导致了更严格的限购和贷款措施。随后，全国房地产市场进入疲软状态，直到去年下半年流动性释放，一线城市和二线重点城市的资产价格再次起飞，持续到今年9月。

调控对房地产市场的干预效果是显而易见的，但目前的政策手段大多侧重于需求方的干预。王旺智库研究员慈冰9日下午接受本报记者采访时指出，在20多年的房地产市场发展中，虽然土地金融模式对其发展起到了很大的推动作用，但其种种弊端也日益明显。在他看来，房地产市场的各种弊病是无法治愈的。问题在于我们是否有决心改变发展方式，深化改革，探索新的发展道路。否则，房地产市场的调控将步入“房价上涨时调控，房价下跌时刺激”的老路。

罗德劳尔表示，近几个月来，中国房价上涨迅速，特别是在一些大城市，这一方面反映了住房需求大于供给的市场因素，另一方面，当地政府为了应对房地产市场的下滑，提前取消了一些限购措施，因此银行发放了大量新的住房贷款。

中国银行国际金融研究所研究员周敬通9月13日告诉记者，资本资源“脱离实际”，这增加了实体经济的运行成本，恶化了收入分配，使两极分化问题更加严重。因此，未来宏观经济政策需要更加注重稳定增长和防止房地产泡沫。

事实上，周小川在g20财长和央行行长会议上表示，随着全球经济复苏逐步正常化，中国也将控制信贷增长。