转变经济增长方式是抑制房价的根本方法

本篇文章3250字，读完约8分钟

国庆期间，热点城市出台房地产调控政策已近两个月。数据显示，大多数城市的供需、成交量和价格已逐渐趋于合理。但是限购和限贷能从根本上解决高房价问题吗？民生证券研究所宏观研究部主任朱振鑫对记者表示，通过限购限贷政策来限制投资需求只是稳定房价的一种方式。除了从需求出发，稳定土地供应，摆脱地方政府对土地的财政依赖，转变经济增长方式是解决高房价的根本途径。

记者:请介绍一下去年下半年以来房地产市场的发展趋势。

朱振鑫:自2015年下半年以来，中国许多城市的房价大幅上涨，如深圳、上海、南京和昆山。根据中国100个城市的房价数据，仅2016年以来的涨幅，就有18个城市超过了北京(15.6%)，28个城市超过了10%。其中，昆山上涨43.74%，东莞上涨39.94%，居今年房价涨幅前两位。

总体而言，在这轮上涨中可以看到以下特征:

首先，房价的增长率远远超过收入的增长率。2015年，城镇居民可支配收入增长率为8.2%，今年32个城市的价格涨幅超过城镇居民可支配收入增长率。

其次，股市从5000点下跌后，房价开始上涨。本轮房价大幅上涨的时机非常巧合。从第一轮上涨的深圳和廊坊两个城市来看，涨幅的突然扩大发生在股市从去年的5000点下跌之后，也发生在2014年930点限购政策放宽三个季度之后。

第三，一线城市和主题城市受到追捧。这一次，有许多主要的上升区域，区域分布分散。不仅有一线城市、省会等中心城市，还有保定、廊坊等国家战略规划和区域发展规划覆盖的三、四线城市。除了长江三角洲、珠江三角洲、京津冀和环渤海地区外，还有一些非上述地区的地级市，如赣州和徐州。

第四，上升的顺序不完全是从第一行到第二行和第三行。根据100个城市的住宅建筑同比增长率，2015年下半年，包括上海、深圳、武汉和保定在内的首批城市的房价出现大幅上涨，其中武汉是二线城市，而保定只是河北省的一个地级市，房价涨幅领先于一线城市。一般来说，上升的顺序并不完全是从一线到二线和三线，从中心城市向周边地区蔓延，而是一些三线城市在一线引领上升。

记者:你如何看待本轮房地产上涨？这一趋势背后的逻辑是什么？

朱振鑫:这一轮的房地产上涨主要是由于投资需求叠加在飞涨的房价上之后，市场恐慌导致的提前透支的需要。

许多研究认为适度宽松的货币政策和远离顶端的城市化率是本轮物价上涨合理化的原因。然而，值得注意的是，人口城市化和适度宽松货币政策带来的迫切需求不会那么及时。

如果适度宽松的货币刺激刚性需求，本轮房价上涨应该从2015年初开始适度上涨，而不是在2015年下半年后各地开始大幅上涨；新兴地区也应该更多地集中在一线和二线城市，而不是许多有“主题”的三线甚至四线城市；上升的秩序应该从中心城市向外扩散，而不是由国家规划和区域规划覆盖的许多城市引领上升。此外，这些城市的居民人口增长率和城市家庭可支配收入增长率并不支持如此大的增长。

记者:持续的房地产热将对我国经济产生什么影响？

朱振鑫:短期内，本轮房价上涨导致2016年上半年房地产投资反弹。在房地产投资和基础设施投资的共同支持下，工业生产继续回升，短期内经济增长势头增强，减缓了经济增长的结构性下滑。

但是，我们也应该看到，一线城市的房价已经很高了。根据国际货币基金组织(imf)的数据，2016年上半年，世界主要城市的房价收入排名第一，与深圳相比为38.36，北京和上海的房价收入比也在30以上，高于纽约和东京。

在高房价的情况下，房地产的持续高温也对经济造成了一些负面影响:

首先，积累潜在的金融风险。房地产的快速上涨是由居民增加杠杆的方式形成的，高杠杆和高资产价格的结合容易积累潜在的金融风险。从长远来看，保持无系统性风险的底线是中国走出中等收入陷阱的关键。房地产的持续快速增长增加了经济增长的波动性。从长远来看，弊大于利。

其次，它阻碍了经济转型。只要依赖房地产的增长模式能够持续，政府就难以摆脱对土地财政的依赖，资金仍将流向房地产及相关产业。实体经济投资环境难以实现实质性改善，企业投资意愿难以激发。制造业投资需求仍然较低，增加了产业转型的难度；与此同时，房价上涨是居民杠杆背后的原因。对于急需的住房，这将对他们的消费产生挤出效应。在经济转型期，居民收入短期内难以增加，房地产持续过热也削弱了消费对经济的拉动。

第三，收入分配恶化。大多数可以投资购房的群体都是中高收入群体。如果房价继续上涨，中高收入群体的账面资产将越来越高，因为他们持有资产，而低收入群体仍需承担高房价的成本。房地产持续过热将恶化收入分配，影响社会稳定。

记者:在抑制投机和稳定房价方面，你有什么建议？

朱振鑫:从往年的调控经验来看，需求侧的房地产调控在短时间内是有效的，调控可以抑制房价的增长速度；然而，从长远来看，由于投资需求和土地融资，它可能不会降低一线城市和其他中心城市的房价。通过限制购买和贷款来抑制投机的政策来限制投资需求只是稳定房价的一种方式。除了从需求出发，稳定土地供应，摆脱地方政府对土地的财政依赖，转变经济增长方式是解决高房价的根本途径。

一是改革土地制度，建立统一的城乡建设用地市场。从现有土地利用结构来看，城乡建设用地占全国土地面积的2.3%，其中81%以上是农村建设用地，城市建设用地的比例不到20%。将现有农村建设用地转化为城市建设用地，建立统一的城乡集体建设用地市场，可以缓解城市用地指标的约束。从中长期来看，这将增加土地供应，减缓房价和地价的增长，有利于房地产市场的长期健康发展。

第二，调整房地产税收负担的分配结构。逐步降低住房交易的税负，提高控股环节的税负水平，并根据商品房的不同属性设计税负。根据国际经验，应对房地产的投资、交易、占有和收益征税，形成多环节、功能互补的财产税体系。我国现行房产税主要对房地产交易征税，但对控股环节征税较少，导致税负不公平。

第三，发展实体经济，增加地方税源。分税制改革后，地方税源有限，土地出让金对财政收入影响很大。让地方政府摆脱对土地财政依赖的关键仍然是实体经济。增加地方企业所得税和个人所得税不是为了提高税率，而是为了扩大税基规模。城市经济发展的路径应该从依赖房地产转向依赖实体经济。从这个角度来看，政府需要做的不仅仅是房地产本身来稳定房价。

记者:如果没有房地产的拉动，明年的经济会怎么样？购买限制会再次解除吗？

朱振鑫:根据前几年的调控经验，经过半年的房地产调控，房地产投资的增长率将会下降。然而，今年的房地产投资复苏乏力之前，该条例出台，新建筑面积的累计增长率开始下降，从第二季度。监管将使房地产投资的弱点更加明显。从目前的情况来看，明年的投资只有基础设施支持，行业难以持续复苏，经济下行压力不容忽视。

如果经济增长率进一步下降，我们预计限购不会轻易再次解除。

首先，由于经济增长率的结构性下降是转型时期不可避免的现象，稳定增长的原因不仅是为了追求增长率，也是为了防范经济停滞下降带来的风险。

第二，风险防范是当前经济工作的重点，宏观调控政策的稳定性非常重要。可见，近年来宏观调控更加注重调控的稳定性和连续性。根据最新的政治局会议精神，风险防范是当前经济工作的重点。只要系统性风险得到控制，就完全有可能适当放松经济增长的承受极限。过于敏感的相机监管将增加经济波动。

第三，今年的高经济基数为随后的结构调整留下了一定的时间。今年6.7%的经济增长率不是大问题。为了在“十三五”期间实现6.5%的平均增长率，明年的增长率应该在6.4%以上。由于财政政策仍在空的范围内，完成这一增长率可能不需要房地产业的过度努力。(明天的照片)

朱振鑫，民生证券研究所宏观研究部主任，中国社会科学院经济学博士生。新浪财经意见领袖、腾讯财经智库特约撰稿人、百度百佳、新华网、环球虎财经专栏作家、中央电视台特约评论员、金融风险经理。长期从事宏观经济政策和金融市场研究，2014年入选《新财富》最佳宏观分析师、贺勋中国最佳宏观研究团队、水晶球最佳宏观分析师。