险资进军不动产须防风险蔓延

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□记者和平

近年来，许多保险公司在北京、上海、广州和深圳等经济发达城市的金融中心或黄金商业区购买了高质量的写字楼。在保险公司的投资组合中，房地产作为中国“只涨不跌”的优质目标，一直受到保险基金的青睐，房地产的回报周期与保险基金的长期特征相吻合。随着房地产行业调整和分化的压力开始显现，业内专家针对风险提出了许多房地产债务投资计划。

保险基金青睐年投资超过1000亿英镑的房地产

分析师表示，资本与房地产深度结合已成为保险业发展的一大趋势，跨境带来的资源整合将丰富双方的业态和盈利模式。考虑到房地产行业的整体运营稳定性和高预期回报，注重长期和安全的保险基金必然会表现出对房地产的热爱。

据统计，截至11月初，2016年已有10多家保险公司参与房地产投资，总额超过1000亿元，约1123亿元。其中，国内房地产投资近306亿元，国外房地产投资约817亿元。与此同时，不同的保险公司向不同的方向投资房地产，商业用地和老年人医疗保健占据前两位。根据中国保险资产管理协会发布的最新数据，今年前9个月，21家保险资产管理机构注册了104种资产管理产品，总注册规模为2145.51亿元。其中，房地产索赔和基础设施索赔占74%。

目前，越来越多的房企在增发股票时选择积极引入保险基金作为投资者。据了解，截至2016年6月，共有9只保险基金参与了8家房企的固定增资，持股比例在0.18%至9.15%之间。除世茂和天业外，其他六家有保险资金参与增发的公司分别是中央企业和国有企业。

一位保险资产经理坦言，资金规模和预期投资回报是保险基金的两个主要投资标准，而房地产债务投资计划由于项目相对容易找到、回报相对较高，成为保险基金青睐的对象。今年几个房地产债务投资计划的信息披露公告显示，房地产债务投资计划的利率相对高于基础设施债务投资计划。

房地产调控进入关键时期，中国保监会严令自查

在低利率环境、高波动性和优质资产稀缺的多重压力下，房地产保险投资被业界视为一种市场选择。然而，随着房地产行业调整和分化的压力开始显现，已经有很多房地产债务投资计划被业内专家提示存在风险。

国庆前后，全国20多个城市集中出台了调控措施，政策内容主要集中在限购、限价和提供上。11月上半月，杭州、深圳、南京、武汉等城市在原有政策的基础上进一步收紧楼市政策，并将调控措施重点放在货币政策上。当月月底，上海、天津和北京紧随其后。

受调控政策的影响，楼市成交量的下降持续了一个多月。根据中原地产的统计，在12月的第一周(11月28日至12月4日)，全国54个城市签署了57，400套住房。虽然比前一周有所回暖，但成交量已经连续五周低于6万台，比11月前的平均成交量水平低近20%。

针对房地产投资面临的一系列风险，中国保监会近日发布了《关于以房地产为基础资产的房地产投资及金融产品自查的通知》，要求各类保险机构对以房地产为基础资产的房地产及金融产品进行自查。据了解，《通知》强调三个核心内容:一是保险机构应严格遵守房地产投资监管政策规定，规范投资运作；二是保险机构应加强内部管理，严格控制投资风险；三是保险机构要对以房地产为基本资产的房地产投资和金融产品进行自查，并及时提交自查报告。

专家指出，自查令对专门从事房地产投资的保险公司影响很大，尤其是大股东有房地产背景。据了解，目前，在200多家保险机构中，至少有34家保险公司拥有明显的房地产背景股东。投资渠道不多，这是保险基金青睐房地产资产投资的一个重要原因。

规避流动性风险的投资三部曲

专家指出，保险资金介入房地产投资时，要避免流动性风险。虽然房地产项目具有保值增值的潜力，但其退出机制受到限制，流动性差。因此，房地产投资应以长期投资和价值投资为原则，避免“炒楼”。房地产投资能否升值，投资收益能否准确预测，受当前房地产增值和存量因素的影响。办公楼和商业地产的空入住率水平不同，写字楼租金也在下降。保险公司应该通过全国性的房地产资产配置和多元化的房地产投资模式来分散风险和稳定收益。此外，保险公司投资房地产应规避法律风险，调查研究房地产投资的特点、风险和市场状况，综合权衡自身业务发展和财务实力，建立长期完善的房地产投资研究、决策和风险管控体系。

负责保险资产的人士指出，目前，大型保险公司投资房地产保险资金面临的最大问题是建立专业团队。无论建立什么样的团队，都必须处于直接投资阶段，项目建立阶段需要专业人才来操作，包括未来的资产处置和整合，内部资本和实体的结合，都需要专业团队来照顾。

据了解，购买成熟物业、间接参与房地产项目开发、投资房地产企业股权和资产证券化产品是保险基金投资房地产的三步曲。直接购买成熟物业只是保险资金直接投资房地产的“初级阶段”和“萌芽状态”，而“屯堡”并不是最佳投资选择。在保险基金探索投资房地产的初始阶段，由于保险公司普遍缺乏专业的房地产开发管理团队和投资经验，主要通过投资现有成熟的房地产或购买房地产企业股权或房地产投资信托(reits)等间接方式，以避免过早介入保险公司不熟悉的土地开发和工程建设项目。如果一家大型保险公司建造自己的大楼，与购买大楼的成本相比，成本将大大降低，保险资金的回报率也将更高。此外，根据自己的规划和设计，它可以建立一个具有自己特色的标志性建筑，并建立自己的形象。

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保险房地产投资保单清单

★2013年，中国保监会发布《保险业支持经济结构调整和转型升级指导意见》(爱吉、净值、信息)，提出支持保险资金投资养老机构、医疗机构等相关领域的股权和房地产。

★2014年8月，国务院发布《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，鼓励设立房地产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构。

★2015年9月，中国保监会发布《关于设立私人保险基金的通知》，允许保险基金设立私人保险基金，包括成长型基金、M&A基金、新兴战略产业基金、夹层基金和房地产基金。

★2016年3月8日，中国保监会发布《保险资金使用管理暂行办法》，征求公众意见，旨在进一步完善保险资金使用管理制度，防范保险资金使用风险。其中，允许保险基金投资设立房地产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构，拓宽了房地产投资范围。

★2016年5月5日，为进一步规范保险公司大非上市股权和大房地产投资行为，中国保监会发布了《保险公司资金运用信息披露准则第4号:大非上市股权和大房地产投资》。文件特别提到了大型房地产投资，旨在规范大型非上市股权和大型房地产投资的信息披露。