商业地产高库存如何“突围”

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本报记者周

11月30日，在由《经济观察报》主办的第六届(2016)中国商业地产年会上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏直言，部分城市商铺、写字楼等商业地产库存形势相当严峻。

据秦红透露，在对商业地产去库存化及其对策的研究中，她发现，总体而言，过去五年商业地产的增速超过了gdp的增速，潜在供应量较大，需要通过购物中心和写字楼带动土地融资。新区发展；企业扩张的渴望和投资者的推动是其背后的三大因素。经济下行压力和供应增加对商业地产的去库存化几乎没有影响。

秦宏认为，从政府层面来说，有必要提高规划水平。商业地产的规划，无论是办公楼、商业中心还是商业建筑，都不能分散。它必须在至少一个城市的市政规划中得到统一和平衡，同时，应该制定灵活的规划来振兴存量。

她认为，资产证券化对于商业地产来说是非常必要的，政府和企业需要密切关注。商业地产是否采取忽视资产的运营模式，取决于资产增值趋势和商业运营的品牌影响力和专业能力。

高河资本董事长苏欣认为，商业地产是房地产的未来，传统的开发模式迟早会终结。他说，传统的发展模式是“三高”:高增长、高营业额和高毛利。

传统模式的终结意味着创新。苏欣表示，在转型过程中有各种机会，包括资产证券化和城市更新。赚钱的方法很简单，就是提高租金，提高资产价格，最后赚钱。它的驱动力不仅是硬件的变革，还包括提供什么内容。

欢乐城房地产是变革中的企业之一。商业地产未来的发展趋势是走向股票市场。在这种情况下，欢乐城应该去哪里？欢乐城副总经理郑武认为，欢乐城拥有品牌、优质产品、良好运营和团队，这是资产管理的核心。“不求一切，只求管理”的商业模式已经成为资产管理的核心公司。

协鑫商业地产集团业务管理公司执行总经理杜表示，业务模式和盈利模式都发生了变化。在新观念、新观念的背景下，协鑫的产品进行了大幅度的调整。下一步不仅是轻资产和重资产的问题，也是商家、开发企业和协鑫商业地产自身的成长问题。

事实上，商业地产的创新发展正在延伸产业链。基于大数据和行业的结合，好租首席执行官曲咸阳看到了机会。好的租赁使用大数据来驱动住房和库存的匹配，帮助开发商去库存，并致力于将传统的商业地产租赁模式从在线转变为离线。曲咸阳认为，数据化、可复制性和高度标准化是寻找行业机遇的前提。充分发挥互联网在信息流通、信息对接和数据方面的优势，可以加快市场要素的匹配和流通。

“互联网+”使茂库将移动互联网技术与商场运营相结合，帮助商场运营商以最低的成本实现实体商场的移动互联，有效提高商场运营效率。

西单欢乐城、凯德商城、望京和华润彩城也分享了他们在商业地产项目运营方面的创新发展经验。总的来说，商业房地产业的形势不容乐观。

根据秦宏提供的数据，2016年1月至10月，中国商品房销售面积近7亿平方米，其中住宅建筑面积4.1亿平方米，同比下降6%；办公楼3378万平方米，同比增长10.5%；商品房销售面积近1.6亿平方米，同比增长12.1%。住宅库存减少是显而易见的，但商业库存并没有减少，而是增加了。这不包括潜在供应。数据显示，在建商业项目超过13亿平方米。这是大量的数据。