扭曲的楼市房价涨毛利率降 北辰实业败给了二线城市

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在北京起步的房地产上市公司不在少数，其中一些房地产企业集中各地布局，取得了很大进展，但也有一些未能抓住关键机遇，逐渐落后，北京北辰实业有限公司(北辰实业(601588，买)，601588.sh)属于后者。

今年前三个季度，北辰实业的净利润为4.2亿元，远低于北京城建(600266，收购)(7.2亿元)和其第一股(600376，收购)(17.2亿元)。

令人费解的是，在今年的半年度报告中，北辰实业列出了其投资城市的价格上涨幅度，其投资的八个城市的价格都在上涨，但其房地产开发业务的毛利率却下降到了29%。回顾2014年，北辰实业进入的长沙和杭州的商品房交易量下降，公司净利润同比也下降了20%。面对二线城市的房价波动，近年来主要发展二线城市的北辰实业是否担心房价下跌？记者就上述相关问题询问了北辰实业，并得到了公司的回复。

房价“上涨”而毛利率“下跌”

北辰实业成立于1997年，其资产主要集中在“奥运村”，包括国家会议中心和北辰洲际酒店。除了经营酒店、购物中心和会展行业，房地产开发也是北辰实业的一项重要业务。公司前期在京的房地产项目也很多，包括香山秦青别墅、北辰长河玉树别墅、北辰路祥等。

北辰实业起初把重点放在北京，然后逐渐扩展到全国的张之路，尤其是近年来的二线城市。然而，今年上半年该公司净利润同比增长4%，但到第三季度末，其业绩出现下滑。前三季度净利润同比下降20%，至4.2亿元。

同时，数据显示，2014年、2015年和今年上半年，公司开发产品销售的毛利率分别为42%、34%和29%。

令人费解的是，在今年的半年度报告中，北辰实业列出了其进入的八个城市房价上涨的比例，而这八个城市的房价都在上半年上涨。房价在上涨，但北辰实业房地产开发业务的毛利率却在下降。为什么？

对此，北辰实业向记者解释道:综合毛利率下降的原因是前期拿地的高毛利率项目逐渐减少。本公司2014年和2015年的结算项目主要是北京地区毛利率高的产品。由于公司遗留住房结构的变化，2016年上半年北京以外的普通住宅产品在结算产品中所占比例相对较高。

保守地收回土地，几乎从一线城市撤出

2007年之前，北辰实业的所有业务都集中在北京。2007年初，北辰实业决定走出北京，以92亿元的价格拿下面积550万平方米的长沙新河三角洲。这个项目在那一年成为长沙的土地之王。当时，北辰实业公开表示，“长沙只是国家扩张的第一步”。

但是对于当时只有43亿元收入的北辰实业来说，成为长沙的国王是一个沉重的负担。这个土地国王项目进展缓慢，无法投入运行。三年后，位于长沙北辰三角洲项目首开区的一期住宅推出市场。此后，长沙三角洲工程每年都相继竣工，但仍需要大量时间来开发。据说项目的最后阶段预计在2017年开始，2019年完成。

2014年是北辰发展过程中的又一个时间节点，从那以后，公司逐渐扩展到其他二线城市。2014年在武汉和杭州首次亮相，2015年进入成都、苏州、南京、合肥和廊坊。

与成为土地之王的激进做法相反，北辰实业多年来一直强调“低成本扩张”。公司的做法确实符合这一点。自2014年以来，该公司赢得的14块土地的价格没有超过30亿元。值得一提的是，只有一片土地位于北京顺义，也就是说，该公司近年来没有在一线城市采取行动。

但专注于发展二线城市的北辰实业发展并不顺利。2014年，长沙和杭州的商品房成交量分别下降了24%和6%，北辰实业在这两个城市的净利润也同比下降了20%。

与二线城市的房价波动相比，一线城市的长期房价相对稳定。仅今年上半年，一线城市商品房平均销售价格同比上涨47%。根据北辰实业的回答，其北京住宅的毛利率确实高于北京以外的住宅。

在这种情况下，北辰实业是否认为其聚焦二线城市的战略存在风险，是否担心类似2014年发达城市房价下跌的情况会再次出现？该公司回应称，从中国经济发展和房地产市场发展的角度来看，整体趋势仍将保持向上。尽管由于政策的影响，市场可能会略有波动，但不可能出现悬崖式的下跌。

房地产行业分析师严跃进不这么认为。他告诉记者:“从投资的角度来看，在成都等城市投资是比较划算的，否则投资的优势就没有显现出来。以今年一些房企的表现为例，首钢和北京城建今年的表现都不错，这与他们在北京市场的积极布局有关，所以他们可以享受更好的业绩增长。”

北辰实业会回到北京的大本营，向万科和其他房地产企业学习，增加一线城市吗？该公司给出了一个模棱两可的答案:北京作为该公司的大本营，也是该公司关注的城市。近年来，它参与了一些土地的招标、拍卖和悬挂。虽然顺义区只有一块土地被收购，但公司的战略方向没有改变。在加快整体扩张发展的基础上，积极吸纳符合公司发展的优质项目。

从股价表现来看，2007年至2008年奥运会期间，当市场处于高位时，北辰实业的股价一度超过10元。自那以后，该公司的股价从未达到如此高的水平。在2014年至2015年的市场波动范围内，北辰实业也跟随市场跌宕起伏。11月3日，北辰实业以4.22元收盘，市盈率为28.2倍。