防范房、地分别抵押下的银行风险

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在银行贷款业务中，房屋和土地使用权抵押是一种常见的担保方式，实践中很难避免房地产抵押给不同债权人的情况。当房屋单独抵押时，会出现不同债权人对抵押财产的优先受偿范围和受偿顺序的确定问题。在《物权法》颁布之前，围绕这一问题一直存在争议，这与法律规定的模糊性有关。

《担保法》第三十六条规定，依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，国有土地上的房屋应当同时抵押，但抵押人未同时办理抵押登记的，不产生法律后果。2007年《物权法》的颁布对此有相应的安排。该法第182条规定，“以建筑物抵押的，建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。建设用地使用权抵押的，土地上的建筑物一并抵押。抵押人未按照前款规定一并抵押的，无担保财产视为一并抵押。”本条第一款类似于《担保法》的规定。最重要的修改是增加了“未一并抵押”的法律后果为“视为一并抵押”。尽管如此，争议并未得到解决，两种不同的观点，即补偿理论和重复抵押理论，逐渐形成。

根据单独受偿理论，当房屋单独抵押时，两个抵押权均有效，两个抵押权人分别享有抵押权登记的优先受偿权，但处分抵押财产时，房屋和房屋需要一并处分。重复抵押理论是指当房屋单独抵押时，抵押人对土地使用权和建筑物进行两次抵押，即重复抵押，先登记的抵押权人享有优先受偿权，无论其在登记抵押时是否登记了两项抵押。

支持“分期付款”理论的主要原因是尊重当事人的自主权，充分发挥房地产单独抵押在融资中的促进作用，做到物尽其用。支持“重复抵押理论”的主要理由是产权合法，法律的字面解释和立法意图得到尊重。

笔者认为，物权法定化是物权法的基本原则，也是我们在阐述不动产单独抵押效力时需要遵循的首要精神。《物权法》第一百八十二条第二款按照《担保法》第三十六条的规定解决了不同时抵押的法律后果，“不按照前款规定同时抵押”在法律上应当视为同时抵押。上述规定的字面意思很清楚。在单独抵押的情况下，两个抵押人均有权抵押土地使用权和建筑物，其权利的行使顺序以登记时间的顺序为准。

上述理解也符合立法意图。虽然《物权法》起草说明和历次提请审议的报告都没有详细讨论第182条的起草目的，但《物权法》颁布后，全国人大法律工作委员会提到了相关的起草背景:“在实践中，仍然存在房屋抵押，但建设用地使用权不抵押，但房屋所有权不抵押的情况。有些人甚至将房屋所有权和建设用地使用权抵押给不同的人，这就导致了抵押实现的困境，使债权人的利益受损。为解决这一问题，该条第二款规定...“上述文字不仅揭示了第182条第2款的立法目的，而且澄清了该款的具体适用，并驳斥了不同债权人对其各自登记的抵押部分享有优先受偿权的说法。

法律条款中的词不同于词典中的词，后者嵌入特定的条款和章节中。因此，对法律文本的所谓字面意义的解释必须放在整个法律文本中。对上述条款立法意图的解释也可以结合《物权法》第10条第2款，该款规定“国家对房地产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。”。统一登记制度的实施将统一登记部门、图书和信息平台，解决土地使用权和地上建筑物分散在不同登记机关的现状。统一登记制度实施后，房屋将在同一登记机关登记，物权法第182条关于房屋一并抵押的规定可以在实践层面得到有效实施，从而避免了因当事人或登记机关的原因造成的房屋分别抵押登记的现象。因此，统一登记制度没有得到实施，在理论和法律解释层面都无法适应现实。

2015年底，最高人民法院在一起抵押纠纷中，用大量笔墨解释了法官对《物权法》第182条的理解，并支持“重复抵押”的观点。本案中，上诉人中国银行海南龙珠支行在土地管理部门办理了土地使用权登记和在建工程抵押登记，但未能按照住房和城乡建设部的规定在建设管理部门办理地上建筑物抵押登记。据此，海南省高级法院认定中国银行龙珠支行不享有在建工程优先受偿权。关于中国银行龙珠支行是否享有在建工程优先受偿权的问题，最高人民法院支持该行的观点，并阐述了第一百八十二条第二款的具体内涵:“未按照本条第一款一并抵押的，视为一并抵押。”从防范市场交易风险的角度出发，强调《物权法》确立了房地产应一并抵押的原则，明确规定未一并抵押的土地或地上建筑物应视为一并抵押，参与或从事房地产抵押业务的市场参与者应对此有所认识。设立土地抵押时，应注意土地上的建筑物是否有抵押，并应积极向登记机关查询，以规避风险，反之亦然。市场主体因未履行上述注意义务而遭受风险的，损失由市场主体自行承担。”。

《物权法》第182条在《担保法》的基础上，重申了“房屋到任何地方”和“土地随房屋”的原则，补充了当事人不能共同抵押的法律后果，即“视为共同抵押”。这种处理有助于稳定房地产抵押市场的预期和秩序，避免因房地产抵押给不同的债权人而导致抵押实现困难和损害债权人利益，这不仅符合立法者的初衷，也得到最高人民法院司法实践的支持。

NPC法律委员会的意见和最高人民法院的最新判例精神对商业银行的启示是，当债务人将其中一项土地使用权或建筑物抵押给其他债权人时，后者应仔细评估接受另一部分抵押物的法律后果，因为这意味着后者将成为整个土地使用权和建筑物的第二抵押权人。 如果债务人未能偿还贷款，后一个债权人是否能够得到赔偿，这是不确定的。

为此，对商业银行的信贷活动有以下建议:

首先，如果借款人抵押土地使用权或建筑物，银行需要检查两者的所有权和抵押登记。如果其中一个已抵押给其他债权人，银行应将该房屋视为抵押资产，并据此决定是否接受。

其次，建议商业银行对以前已经接受土地使用权或其中一栋建筑物作为抵押的信贷业务进行重新审查。如果土地使用权在抵押时已经存在但尚未抵押，则有必要首先根据重复抵押理论判断银行是否存在。如果不是，首先考虑是否要求借款人提供补充担保。

第三，在不良贷款催收诉讼中，在银行未能共同抵押房屋的情况下，银行可以援引重复抵押理论和最新司法实践，向法院主张共同行使房屋优先受偿权。

(作者是法学博士，在中国银行总行工作)