分化难免 楼市“金九银十”存变数

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在缺乏投资渠道的背景下，大量资本流入房地产市场，热点城市的价格和交易量一起上升。业内人士认为，买家心态的变化是近期部分城市成交量快速反弹的原因之一。然而，“金九银十”能否延续这种火热的局面还有待观察。当前，要不断落实分类调控的理念，考虑建立预警机制，动态监控潜在的市场风险。

资金涌入房地产市场

“目前，货币存量很大，m2的增长率是gdp的两倍。”明远房地产研究所副所长刘策表示，从结构上讲，由于房地产行业的好转趋势，房地产市场已成为吸收资金的最有效渠道。

对住房抵押贷款的强劲需求也提振了房地产市场。华泰证券(601688，BUY)首席宏观研究员李超表示，今年新增人民币贷款主要受房地产和基础设施需求的推动，上半年住房抵押贷款持续波动。预计8月份居民中长期贷款不会减少，保持4700亿元的高水平是一个高概率事件。随着基数效用的逐渐减弱，m2将出现轻微的触底反弹。7月份，m2接近全年最低点，8月份m2同比增速更有可能超过11%。

根据2016年第二季度中国货币政策执行情况报告，上半年个人住房贷款增加了2.3万亿元，同比增长1.2万亿元，6月末增幅达到32.2%，月度增幅创历史新高，主要是由于上半年商品房销售快速增长，导致个人住房贷款快速增长。上半年，中国商品房销售同比增长42.1%，同比增长32.1个百分点。分支机构方面，中资中小银行贷款同比增长更多。

根据银行公布的半年度报告，中国建设银行(601939，BUY)上半年增加了个人住房贷款投资，个人住房贷款318.17亿元，不良贷款率0.34%。个人住房贷款余额和新增规模居行业首位。建行董事长王洪章日前在半年报业绩发布会上表示，下半年建行按揭贷款趋势将持续，除住房按揭贷款外，还需推进住房公积金贷款。

“资产短缺”也成为当前楼市火爆的原因之一。刘策说，存款和政府债券的利率很低，甚至不能超过通货膨胀；房地产价格稳步上涨，成为增加居民财富的重要手段之一。因此，没有更好的地方存放居民存款，甚至大型机构的资金。

买家的心态很微妙

易居研究所的数据显示，8月份的市场成交量比7月份有所增加，反映出买家进入市场的热情越来越高。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，对于购房者来说，除了担心房价上涨之外，他们还担心信贷等紧缩政策。加快购房步伐是锁定购房成本、避免政策调整风险的最佳策略。

最近计划买房的冯晓告诉记者，许多房产在被看好之前就已经售罄。冯晓来北京已经快四年了，他的计划中从未包括买房。看到近几个月北京一些房地产价格持续上涨，我感到焦虑。“看看你周围的人都在买房子，但如果你不买，你就上不了这辆车。每个人都说，京沪楼市一直在上涨。现在我想我以前可能有太多的顾虑，我不应该在买的时候赔钱。”

此前，当《中国证券报》记者在通州采访时，他们也遇到一些购房者觉得自己应该早点买房。“一年前，房价开始还不到3万个小时，但现在已经涨到5万个小时，而且越涨越高，我自己的压力也越来越大。但是现在我不买了，担心以后限购会更严。如果我想买，我就不能买。”一位购房者说。

巧合的是，在深圳工作的小杜最近开始筹钱购买东莞松山湖附近的一处房产。小杜坦言:“我现在的工资真的买不起深圳的房子。许多外国人在深圳买房，甚至香港人也来投资。现在你只能在邻近的城市买房子作为投资，然后在将来房价上涨的时候把深圳的房子换掉。”小杜的同事甚至计划投资武汉和Xi等二线城市的房地产市场。

根据易居研究所的报告，今年5月至7月，市场交易量逐月呈下降趋势，但8月份开始反弹。此外，与2010年至2015年同期相比，今年8月的市场成交额是近年来最好的。

“由于近期一些二线城市可能会进行政策调整，买家在入市时仍不敢懈怠。”严跃进认为，从资本角度看，虽然挤压资产泡沫是商业银行需要配合的内容，但不能排除商业银行的一些信贷部门会在“金九银十”期间放水，抢占优质按揭客户。

从价格角度来看，随着楼市进入传统的“金九银十”旺季，市场供需两端将继续上升。以北京为例，9月3日，通州、房山、大兴三个项目的拆迁率均达到100%。

然而，上海中原地产市场分析师卢文喜表示，之前的销售是以后续购买力透支为代价的，尤其是在淡季不淡的上海，更有可能是“金九色彩”不够。中原地产的研究报告显示，9月份已逐渐进入传统的交易季节，这也是近年来政策发布的窗口期。鉴于目前市场的不确定性，一些房企近期加快了项目入市的步伐。在过去的六周内，中原地产监控的19个城市的总销售量超过了1万套，在8月的最后一周达到了1.5万套。但是，推式认购率波动较大，市场前景可能面临前期交易透支带来的销售压力。

加强期望管理

随着一线城市和热点二线城市出台监管政策的强烈预期，更多地区的房地产市场也可能发出资源稀缺的信号。东兴证券(601198，BUY)分析师郑明刚表示，这可能会损害政策意图，无法实现稳定土地价格和房价的目标。目前，市场与政策之间的博弈强度不断增强。

根据中国指数研究院的报告，展望未来，在热点城市房地产市场持续高烧的情况下，房地产调控将进一步加强。同时，随着市场传导效应的不断出现，未来可能会有更多的城市加入政策收紧的行列。

在这种背景下，一些购房者可能会加快购房速度，以避免收紧后续政策的风险。换句话说，当政策没有真正实施时，很难避免各种各样的恐慌性购买，但它会增加一些城市的交易量。

刘策表示，在一些城市，出台的相关调控政策越多，房价上涨就越多，这打乱了市场本身的节奏。

据业内人士称，调控房价和房价上涨是两种现象。如果没有监管，房价有可能会进一步上涨。在一些大城市，房价上涨的压力相对较大，调控效果可能减弱；在被监管后，一些城市将会降温和标准化。在某种程度上，监管仍然有效。

住房和城乡建设部在《法治政府建设纲要(2015-2020年)》实施计划中表示，将完善房地产宏观调控。根据房地产市场分化的实际，应坚持分类监管，因地制宜。坚持推进强化政府监管，发挥市场作用，使房地产业适应经济社会发展和人民生活需要。

“有关部门不应该出台措施来帮助提高房价，否则会增加投机性需求。”刘策认为。

严跃进表示，后续有关部门可以考虑建立预警机制，预测房价上涨趋势，并做好准备。目前，在大多数地区，房价在调控前上涨过快和过度，这仍然滞后。应动态监控市场中的潜在风险，并应至少提前4至6个月进行预判断控制。