任泽平：房贷利息抵个税目前不是合适的推出时机

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最近，关于房地产市场政策的新闻不断:新华社连续三天对房地产市场变化发表评论，7月26日，政治局召开会议，指出降低成本的重点是增加劳动力市场的灵活性，抑制资产泡沫，减轻宏观税负。市场期待新一轮的调控政策，而这一政策似乎面临着在“去库存化”、“稳定增长”、“反泡沫”和“降低成本”之间的选择。

方正证券(601901，BUY)任泽平发布下半年房地产市场政策展望，认为目前房地产调控的主要思路是“整体去库存、局部风险防范、城市专项政策和分类指导”。目前，当市场分割，市场主体的预期没有发生根本变化时，市场监管政策将会出台，监管政策可能不会发生很大变化。如果监管政策出台过于频繁，将增加市场发展的不确定性，加剧市场波动，甚至影响正常的投资和消费，增加投机者的套利机会。在经济低迷、三、四线去库存压力、一、二线房价快速上涨的背景下，预计未来政府的房地产政策风格将是加强行业监管，淡化行政调控，适度干预部分地区。

市场差异和政策差异。在去库存化方面，虽然根据统计局统计，上半年商品房销售面积减少了437万平方米，住宅销售面积减少了1650万平方米，但商品房和商品住宅的狭义库存仍分别达到71436万平方米和43598万平方米。考虑到未售出的在建和未开发的规划，房地产的潜在库存是巨大的。上半年，一、二线城市的去库存化速度很快，但中西部三、四线城市甚至二线城市的去库存化将是一场持久战。在风险防范方面，一线城市的交易已经回归理性，调控措施的效果已经开始显现，但房价仍然存在压力，政府的监管和关注还将继续；热点二线城市的需求被集中释放，投机性投资需求出现在一致预期下，导致供需紧张，并迅速推高房价。因此，阻止开发商抓住机会提价和增加有效供给仍是二线城市的主要监管基调。

说服国有企业为土地王而战，为土地市场降温。年初，我们谈到了“土地王逻辑”，强调在中央企业“大鱼吃小鱼”的大背景下，以现金换资产，掌握充足的土地储备，不仅在估值上有优势，而且可以掌握话语权。上半年频繁出现的土地王引起了公众舆论和政府的极大关注。今年下半年，一些城市将不排除通过“行政谈判”和土地拍卖的方式来说服中央企业为土地市场降温。然而，不断减少的土地供应和地方政府对土地财政的依赖，决定了地王只会被推迟，很难被禁止。

财产税不具备短期内引入的条件。十八届三中全会提出加快房产税立法，适时推进改革。从那以后，有很多关于开征物业税的传言。我们认为，房产税改革应该先立法，并满足六个前提条件:第一，开展全国住房普查，掌握全国住房的基本情况；二是建立全国统一的房地产登记系统，准确及时地收集房屋登记和交易数据，实现全国联网和实时查询；三是统一界定房屋的性质。由于历史的原因，北京只有不同类型的房子，如中央产房，军队产房，经济适用房，和两个有限的房子。产权差别很大，税基不统一；四是完成房产税改革。目前，房地产税环节共有11个税种，应重新设定建设税、交易税和保留税，以避免重复征税；第五，完善《城市住房保障条例》的立法，明确居民的“基本住房标准”，确定房产税的免税条件。第六，完成《税收征收管理法》的修订，为依法治税提供依据。

目前不是开征利息税的时候。早在2003年，党的十六届三中全会就指出，我国个人所得税改革的方向是“实行全面分类的个人所得税制度”。2011年，个人所得税法进行了修订，仅将起征点提高到3500元，其征税模式一直是分类所得制。党的十八届三中全会决定再次提出，个人所得税应综合分类逐步建立，个人所得税改革迫在眉睫。

所谓“综合与分类相结合”，是指综合考虑不同家庭类型，对个人收入进行汇总，确定税前扣除范围。从国际经验来看，税前扣除一般包括租金、利息支出、医疗费用、特定商业保险和社会保障费用等。，并综合考虑支持人口、抵押贷款等。，涵盖住房、教育、养老等领域。

抵消抵押贷款利息符合个人所得税的整体改革思路。需要明确的是，税前扣除不仅是抵押贷款利息，也是租金。

在当前的市场环境下，如果引入利息来抵消税收，抵押贷款利用率高的一、二线城市将率先盈利，但房价将火上浇油。在高库存的三、四线城市，居民的杠杆率较低，对去库存的影响有限。因此，在目前，它可能不是推出的正确时间。

一线城市不会提高交易税和交易费，库存可能会先收集，然后在三、四线城市补充。目前，在房地产交易中，有6种税种，如增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税和契税。其中，个人住房转让免征土地增值税。交易税旨在打击短期投机需求。然而，在供需紧张的市场形势下，卖方将税费转嫁给买方，无法达到调控的目的。由于担心意外伤害，交易税费用自然有一个“上限”，短期内不会有空房的上调。年初，契税和营业税的下调，在很大程度上排除了一线城市。下半年，对存量压力较大的城市可能会通过“先收后补”的方式，降低交易环节的税费，鼓励购房。