地产回归居住本位、抑制过快加杠杆和社保制度改革

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如何看和做如何做供给侧结构改革战略图

这是“规划”的第四阶段，也是影响供给方结构改革全局的一个关键问题——资产泡沫。这个问题已经上升到中央政治局会议讨论的高度。在上个月底的中央政治局会议上，有人提出要“抑制资产泡沫”。

目前，中国的资产泡沫主要体现在房价上。今年上半年，居民和房企的杠杆率都迅速上升，房价和地价都迅速飙升，这种势头似乎还在继续。如何分析和判断当前房地产市场的趋势，如何抑制资产泡沫？这需要改变对房地产行业的认识，让房地产回归生活水平，抑制杠杆率的过度上升，并根据城市政策采取更有针对性的控制措施。

一线城市房价飙升的主要原因是货币政策放松和土地供应长期收紧之间的不匹配。大量的货币追逐少量的房屋，这助长了房价泡沫。融资成本的持续下降促使一些房地产企业在全国各地的土地拍卖中创造土地王，他们正处于疯狂状态。甚至北京和上海的地价也开始超过香港。

去年11月，习近平总书记在中央财经领导小组第11次会议上指出，“要解决好房地产存量问题，促进房地产业的可持续发展。”如何理解这句话至关重要。

有必要结合短期和长期策略来抑制资产泡沫。短期来看，主要是降低风险，实现软着陆；从长远来看，房地产业应该回归理性，承担更多的住宅功能，而不是经济功能，从而提高人们的安全感和幸福感。

几天前，中共中央政治局在部署供应方结构改革时指出，去产能、去杠杆化的关键是深化国有企业和金融业的基础改革。在“三比一、一减一补”的任务中，房地产行业是唯一贯穿全局的行业，它涉及到产能削减、杠杆削减、库存削减和成本削减。

从抑制资产泡沫的表现来看，政治局会议认为资产领域存在价格泡沫，主要集中在房地产领域。尤其是今年上半年，在宽松信贷和去库存政策的刺激下，一线和二线城市的房价大幅反弹，导致供需紧张，引发恐慌。然而，在三、四线城市供过于求的城市，库存仍然相对严重。

考虑到房价反弹与信贷政策和杠杆有关，对其泡沫引发的系统性金融风险的担忧开始显现。与此同时，过高的房价通过租金上涨直接并迅速地反映在制造业和服务业的成本上，一、二线城市的劳动力成本也被迫增加。

为什么房地产监管在增加？

中国的“房地产泡沫”已经判断了十年，但价格在过去十年中也上涨了好几倍，这是中国城市化进程释放出巨大需求的结果，也与政府的不断调控有关。1998年亚洲金融危机后，中国房地产业发展的出发点是通过房改刺激住房需求。当时，它还推动了分税制改革，建立了土地拍卖等制度。此后，严重依赖土地财政的地方政府拥有推动房地产业发展的巨大权力。

房地产业逐渐从经济增长的主要驱动力转变为“支柱产业”，在过去十年的快速经济增长中发挥了重要作用。因此，在制定政策时，房地产业总是被工具化，被视为影响经济增长的主要力量。政府通过信贷和土地这两个主要渠道进行调控。一旦价格上涨过快，收紧货币政策，并出台相应的土地和税收政策加以限制；一旦经济增长率下降，将释放货币闸门，以刺激房地产市场的增长。经过几轮反复，市场也明白了这个规律，并以货币政策为信号判断房价走势。

这种过度依赖房地产调控经济的方式最终产生了“房地产绑架了中国经济”的说法。由于房地产业最终成为稳定增长的关键因素，刺激经济增长越来越等同于刺激房地产市场的繁荣。随着房价越来越高，泡沫越来越大，“房价不能降”的观点将占据主流，因为房价下跌会导致大规模抵押贷款和抵押贷款融资的风险，从而威胁整个金融体系的安全，阻碍经济增长，引发整体风险。随着整个社会形成这种预期，“北京和上海将永远崛起”的论断出现了。

2008年的刺激政策导致中国房价大幅上涨，并吸引了更多的房地产投资。在过热的经济开始收紧之后，三、四线城市已经经历了住房供应过剩。一线和二线城市受到强烈压制，因为它们的需求强劲，包括限购。与此同时，一线和二线城市的土地供应开始收紧。

经过几年的压制，自去年下半年以来，由于经济下行压力加大，地方政府放松了对房地产行业的调控政策。房地产“去库存化”的想法原本是三、四线城市农民工市民化的希望，但在某种程度上已被异化为对房地产行业的刺激。特别是，宽松的信贷政策产生了强烈的预期。一线城市的房价飙升，并蔓延至二线城市，但库存严重的三、四线城市却没有改善。一线城市房价飙升，主要是由于放松货币政策以刺激需求与长期收紧土地供应之间的不匹配。大量的货币追逐少量的房屋，这助长了房价泡沫。融资成本的持续下降促使一些房地产企业在全国各地的土地拍卖中创造土地王，他们正处于疯狂状态。甚至北京和上海的地价也开始超过香港。

资产价格泡沫将带来严重后果

以房地产为代表的资产价格泡沫将带来严重后果，这也是供给方结构改革特别注重抑制资产价格泡沫的原因。各地纷纷出台调控措施，为土地市场降温，金融机构也在逐步改变房地产项目的风险评估。

首先，一些城市的房价飞涨，地王频频出现，这更多的是与金融杠杆有关。去年，投机者通过增加股票市场的杠杆来追逐巨额利润，这造成了一场大灾难。在金融创新的支持下，深圳的杠杆式房地产投机成为本轮一线城市飙升的起点，而宽松的货币政策刺激了泡沫。土地王的频繁出现也是由于房地产企业改变了融资渠道，增加了杠杆，提高了购买力，导致了当地土地市场的泡沫。正如权威人士所说，“高杠杆必然带来高风险，如果控制不好，将导致系统性金融危机。”

其次，飞涨的房价将导致租金和劳动力成本的急剧上升，这将对实体经济产生巨大影响。近年来，由于成本的不断增加，中国制造业已经关闭或迁出，而且情况越来越糟。飙升的房地产价格对工业用地产生了挤出效应。正如华为创始人任所说，高地价和高房价导致生产要素成本大幅上升，这必然导致中国制造业竞争力下降。供应方结构改革的目的之一是降低成本。如果房价不被抑制，降低实体经济成本只是空.的一句话

从长远来看，长期高企甚至加速上涨的房价，脱离了中国人的实际购买力，将限制中国的发展潜力，威胁社会稳定。

一、二线城市飞涨的房价进一步扭曲了中国的分配公平和贫富差距。因为中国家庭的主要财富是住房，在北京、上海和深圳，拥有一套房子意味着数百万甚至数千万的家庭资产，但普通市民没有住房可能永远买不起。高房价将迫使年轻人减少消费、支付过高租金或通过储蓄积累首付，这将抑制消费意愿最强群体的支出，并影响中国经济扩大内需的再平衡进程。贫富差距的扩大显然不利于社会稳定。陷入中等收入陷阱的转型国家的主要共同特征是“贫富差距过大”，这造成了发展差距。

此外，房价泡沫将扭曲社会财富的概念，使实体经济从业者越来越难和利润越来越少，但房地产投机者很容易获得比工业从业者高得多的利润，越来越多的实体经济从业者转向金融和房地产等行业，这加速了经济从现实到空虚。

随着生产生活成本的不断提高，我国主要科研创新资源聚集的一二线城市将大大减少年轻人才的流入，这将使这些城市成为富人聚集和消费的区域，创新活动将失去活力，利益将固化并形成不可逆转的格局。

让房地产回归生活水平

有必要结合短期和长期策略来抑制资产泡沫。短期来看，主要是降低风险，实现软着陆；从长远来看，房地产业应该回归理性，承担更多的住宅功能而不是经济功能，提高人们的安全感和幸福感。在去年11月召开的中央财经领导小组第11次会议上，习近平指出:“要解决好房地产存量问题，促进房地产业的可持续发展。”如何理解这句话至关重要。

首先，我们要端正对房地产行业的认识，确定房地产市场长期发展的政策目标。房地产行业不应该继续承担刺激经济增长的工具，因为在这种认识下，信贷和土地的控制将继续扭曲房地产市场，造成更大的泡沫。考虑到中国的工业化进程已经基本结束，城市化进程正在放缓，人口正在老龄化，未来房地产业的发展将小于空，这将使其难以承担刺激经济增长的重任。供给侧结构改革的重要目的是让更多的资源流向新经济(爱吉、净值、信息)和新产业，实现更有效的配置，而不是期望房地产业继续带动传统产业如q钢和水泥的高增长。

第二，尽快采取措施降低杠杆率，堵塞漏洞。无论是在住房交易领域还是在土地市场，当个人或企业通过不正常的渠道和方法大幅增加杠杆时，都需要保持警惕。不透明的高杠杆会带来巨大的威胁，特别是当市场处于动荡时，会形成混乱的秩序和悲观的预期，这将放大其对金融体系的危害。货币政策制定部门不应再采取宽松的信贷政策来刺激投机情绪和资产市场不断上升的预期。支持购买住房以增加杠杆和降低成本的信贷政策应该及时清理，以防止市场进一步失控。

第三，注意房地产市场的结构分化，采取不同的政策。在住房供应过剩的三、四线城市，有必要将去库存化与有序引导城市化进程和农民工市民化有机结合起来。可以创新各种方式来吸引农民工留下来。特别是要大力推进社会保障改革，为农民工提供公平的教育、医疗等公共服务。在一线和二线城市，土地供应应该适度扩大，以稳定市场预期。同时，房地产税改革可以作为一线城市的试点来推进，以打击住房囤积和投机，减轻交易环节的税收负担，增加持有成本，恢复住房资源稀缺的一线城市市场的合理性。