物业费涨价、绑定停车位催缴 物业收费到底谁说了算？

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北京，北京，10月24日(仲卿)--房价上涨，对停车位的限制，以及新房产的强制安置...业主和物业公司之间经常发生纠纷。

在恶意断水断电不交物业费的催讨手段被遏制后，一种新的“捆绑”停车费和物业费的伎俩开始出现。这种做法合法且合规吗？业主应该如何保护自己的利益？业主对物业服务不满意，是否有权选择新物业？

数据地图。陈超拍新楼盘的照片，在50%的物业费定价上，谁说了算？

"从800元涨到1200元只用了一个月的时间。"住在北京丰台区的肖江(音译)向记者描述了他自己的房产费的变化。新物业公司入驻后，除了物业费用增加外，他并没有感到服务有所改善。

小江居住的小区建于1994年。由于它的早期，最初的物业费确实低于目前的市场条件。因此，像这样的“老住宅区”显示出收费上涨的迹象。

业主能拒绝支付上涨的物业费吗？小江没有想过反抗，但物业公司每隔一段时间就会打电话催促。他从来不付钱，害怕他们的“黑名单”。“如果你不喜欢这项服务，不要因为这笔钱而打扰你的家人。”

“如果我们感到不舒服，我们最终会妥协。”小江表达了许多业主的心声。

由于物业合同是在购买之初签订的，物业公司可以擅自修改条款吗？提高物业费需要大多数业主的同意吗？工艺规范是什么？

“物业费的提价必须经‘双过半数’业主同意，即小区内半数以上的住户(户)同意提价，且同意的住户占小区面积的一半以上。”北京高亮律师事务所副主任何荣斌向记者介绍了相关流程。物业公司拟提高管理费，应根据经营情况进行核算后向社区业主公布。征得业主大会(会议或书面形式)同意后，价格上涨方案将报相关部门备案，由价格部门最终审批。

北京律师张信年也持同样观点:“物业公司单方宣布或通知涨价，对业主没有约束力，合同条款可以变更或补充，无需重新签订费用调整合同。”

数据地图。中新社发布胡洋照片来源:中交所停车费与物业费“捆绑”违法吗？

社区服务的费用远远超过物业费。随着近年来私家车数量的迅速增加，住宅区的停车位越来越紧张，停车费自然成为一些物业公司谋取利润的新方式。

今年8月，北京市大兴区一家住宅物业公司将停车位月租金从260元临时调整为300元，引起了许多业主的不满。

“停车费没有涨价的理由。物业公司突然贴出涨价通知。”到目前为止，该店老板胡洋(音译)一直很愤怒。后来，一些业主在物业公司调整停车费之前向12345热线投诉。

根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业管理企业根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。据报道，北京放开了政府对住宅区停车场的定价管理，实行市场调节价，一些业主认为这是导致停车费上涨的原因。

记者加入到业主社区采访中，发现停车费的上涨并不是最大的矛盾，而与物业费的"捆绑"让业主头疼。

另一位业主神秘地说:如果你想在社区里租停车位并支付停车费，你必须同时支付物业费，而且一年到头都是如此。以前不可能有欠款。“我相信大多数业主都不想交物业费，但物业的服务和这种威胁的态度是不能接受的。”

"这两种货币性质不同，不能捆绑在一起."何荣斌明确指出，根据《物权法》及相关法律规定，小区规划停车位应首先满足业主的需求，物业公司不应将“交纳物业费”与“出租停车位”捆绑在一起，限制业主使用小区规划停车位。

记者注意到，在双方签订的停车位租赁合同中，物业公司作为甲方，权利义务过于简单，相关责任没有得到有效约束；但是，乙方的所有者必须“对在停车位使用期限内停放的车辆的安全负责”。如有损坏或损失，由乙方自行承担，与甲方无关。”

该合同被业主视为“免责声明”有效吗？“这取决于合同是否不公平。如果双方的权利和责任不平等，合同本身就没有法律利益。”北京高亮律师事务所执业律师黄存福说。

何荣斌认为，物业是否应该承担停车期间车辆损坏的责任取决于三个因素:一是参照合同协议，是否存在保管关系。如果双方对车辆保管没有特别约定，物业公司对车辆的管理属于车辆管理。驾车和停车实际上是一种现场管理，而不是一种保管关系，物业管理单位不应承担车辆损坏或被盗的责任；同时，这取决于物业公司是否履行了相应的管理义务。

数据地图:北京一号购物中心的女保安正在练习中秋节和国庆节的礼仪。中国新闻社记者贾.隐藏在薪酬体系或合同体系中的谨慎机器是什么？

与上述与停车位挂钩的小区物业费不同，北京青年路附近的小区业主艾(音)向记者反映了令她困惑的“新情况”:新物业公司入驻后，原物业公司实行的薪酬制度改为合同制。

这会否影响业主的利益？许多接受记者采访的律师表示，“薪酬制度能更好地保护业主的利益，对行业委员会有更高的要求。”

张信年表示，薪酬制度是按照约定的比例或金额从物业费中提取薪酬，支付给物业公司，其余部分由物业公司管理，有利于业主对物业进行监督；在契约制度下，企业的收入是固定的，如果想获得更多的利润，只能降低成本，其直接后果可能是服务质量不如约定标准。

在上述住宅区的物业纠纷案件中，很多业主觉得没有办法投诉。还有什么其他方法来解决争议？

“拨打12345热线，对物业收费、合同、资金管理等问题进行实名投诉；如协商不成，业主可向房屋建筑、价格等主管部门申请行政调查，或通过司法程序解决。”张信年说。

数据地图。中信。记者金硕照片

当纠纷难以解决时，业主又怎能解雇物业公司呢？

由于纠纷难以解决，胡杨社区的一些业主也发起成立了一个工作组，收集超过20%的社区业主签名，以达到更换物业公司的目的。

改变财产真的那么简单吗？记者查阅了2010年10月开始实施的《北京市物业管理办法》，了解到，聘用、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业的服务，应当经专有部分占总建筑面积一半以上、业主总数一半以上的业主批准。

由此可见，20%的业主签名肯定是不够的，即使足够，也未必能顺利更换物业公司。

“原来的物业准备被收回，一群业主开始在小组中讨论如何投票给新的物业公司。”几个月前，住在北京青年路附近的艾(音)面临着类似的情况。她热衷于社区事务，并组织她的邻居为一家新的房地产公司投票。

据了解，该住宅小区的物业费为每平方米4.95元/月，每100平方米的房屋每年要缴纳近6000元的物业费。

在高昂的物业费背后，业主很难捍卫自己的权利。“我们要求为一家新的房地产公司投票。尽管有数百名业主签署了该协议，但它并未奏效。工业委员会的设立迄今没有产生任何结果。”说起这次经历，艾女士感到难以置信。她没想到新房产来得这么突然，而且她的资历也一般。

业主很难形成合力，张信年认为这是解决问题的关键。他说，事实上，业主可以行使共同管理的权利，通过选举行业委员会或更换行业委员会成员，以及改善业主大会的议事规则和管理条例，确保行业委员会能够更好地尊重和代表社会情况和民意。

数据地图。李思欣图片来源:视觉中国产业委员会“空镇”业主是最大的受害者

面对与物业公司的冲突，业主之间难免会有不同意见，很难同步运作。此时，需要一个组织来代表大多数人行使权利，并与房地产公司进行有效的谈判。

行业委员会就是要扮演这个角色。《物业管理条例》规定，业主委员会应当与业主大会选定的物业服务企业签订书面物业服务合同。

然而，实际上，行业委员会正处于非常尴尬的境地。何荣斌坦言，由于种种原因，行业委员会的协调作用未能有效发挥，最大的主体迷失在物业管理领域，物业管理中的各种法律关系会因缺乏约束而失衡，甚至倾斜、扭曲、混乱。

“首当其冲的受害者当然是业主，但最终涉及物业管理的方方面面都难以逃脱，这对物业管理的健康发展非常不利。”何荣斌说道。

到目前为止，艾所在的社区还没有成立行业委员会。“没有希望，即使它成立了，也不可能。”。

在探讨行业委员会主体“缺位”的原因时，何荣斌坦言，首先，公开性和透明度不够，这直接导致了缺乏群众的支持和信任；行业委员会成员在运作中难以保持积极性和缺乏专业性和执行力，这是制约其发展的另一个原因；与此同时，行业委员会决议的科学性值得商榷。法律赋予行业委员会在许多问题上的直接决策权，但监督不力、个人好恶影响决策等问题很常见。(应被申请人的要求，文本中的一些字符是假名)(结束)

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