调控进行时 地王高处不胜寒

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“未来一年，市场将进入盘整阶段，成交量萎缩将不可避免，价格总体稳定，但不排除局部回调的可能性。这种市场情况将会对我们今年储备的土地，特别是‘王迪’项目的发展带来很大的压力。”一家中型开发商的营销总监坦率地说。根据国家统计局的最新数据，在最近一线城市和一些热点二线城市出台新的房地产监管规定后，房地产市场明显降温，交易量和平均交易价格逐月下降。“如果销量继续萎缩，未来的‘土地大王’将面临巨大的市场进入压力。”负责人说。

大量的“土地国王”将被消化

今年以来，中国已经诞生了200多位“地王”。在房地产调控的形势下，这些“地王”可能会陷入尴尬的境地。

根据克尔的研究报告，截至9月底，全国共有246个单价和总价的“地王”售出，预计今年“地王”的数量将创历史新高。“地王”集中在一线和热点二线城市，其中合肥、南京、上海和杭州拥有20多个地王的热土市场。商人蛇口(001979，BUY)是开发商强占土地的典型代表。在前八个月，他们赢得了六个“土地王”，主要分布在北京、深圳和南京等核心城市，总金额超过500亿元。

未来，“王迪”项目进入市场，将面临市场成交量和房价波动的考验。今年，房企的征地成本明显增加，这需要由未来的高房价来弥补。据中原地产研究中心统计，截至10月11日，今年最活跃的50家房企的征地成本总计为10459亿元，总建筑面积为14374万平方米，平均每平方米征地成本为7276.2元。去年同期，他们的平均征地成本仅为每平方米4761元，今年平均征地成本增长了52.8%。今年以来，一线城市住宅用地底价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达到86.7%；一线城市住宅用地出让平均地价为94.6%，二线城市为65.23%。

中原地产(Centaline Property)分析师张大伟表示，如果未来一年房价涨幅不到50%，手中握有“地王”的开发商将面临进入市场的困难，成本压力和市场风险都很大。

目前，市场成交量正在下降。叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，新的调控政策出台后，北京二手房市场的供求关系发生了逆转。买房的人都是旁观者，愿意看房买房的人大大减少了。急于套现的业主数量迅速增加，涨价的业主已经消失。近50%的业主愿意降价。随着最近市场的降温，城市核心区的大型房屋价格开始松动，而之前的价格涨幅相对较大。预计第四季度北京二手房市场成交量将继续下降，房价将企稳回落。

担心“烫手山芋”

在中国房地产开发史上，一些激进的开发商扮演了“黑马”的角色。凭借高杠杆率和高负债率，他们大胆地以高价收购土地，并成功地从一个地区企业发展成为国家龙头企业。在这一轮房地产调控中，“土地王”会不会从“黑马武器”变成“烫手山芋”？

上述中型开发商的营销负责人表示，虽然他的公司赢得了“土地之王”的称号，但对市场仍充满期待。他分析称，这一轮监管旨在抑制投机性需求，重点是“停止上涨”，而不是“寻求下跌”。尽管房地产市场的交易量将大幅萎缩，但整体房价，尤其是一线城市的房价，将被横向调整。今年，一线城市的土地供应减少了。一旦有了土地供应，企业攫取土地是正常的。“今后，我们将更加重视征地决策中的风险控制，选择风险可控的城市和地区。在营销方面，我们将增加市场监控的频率，密切监控城市和项目的访问量和订阅量，及时应对市场风险。对于新收购的项目，将严格规划产品定位，准确定位目标客户，打造适合当地市场的优质产品，最大限度地降低风险，创造利润。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，房地产企业高杠杆收购土地存在两大风险。首先，未来债务偿还的压力将会增加，特别是利息成本的增加；其次，土地成本的增加给后续项目的定价带来了一些压力。

在债务偿还压力加大的同时，融资紧缩的信号已经出现，一些银行收紧了对房企的开发贷款，房企发行公司债券也变得更加严格。标准数据公司总经理郝表示，一些企业在前期争夺“土地王”的过程中，大举抢占土地。如果后期融资收紧，去转换速度放缓，现金流将面临巨大压力。

明远房地产研究所副所长刘策认为，在政策收紧的背景下，房企应该首先确保现金流的安全，多思考融资方式，以实现平稳的“过冬”。如果资金真的不足，土地是一种稀缺资源，所以我们可以找到合作伙伴共同开发它，从而减少我们自己的财务压力。

深圳市房地产研究中心高级研究员李表示，未来有必要观察土地价格和房价是否会下跌。从“王迪”过去几轮的运作模式来看，当遇到市场变化时，我们应该先“躺下”等待解决。“王迪”的开发周期比普通项目长得多，一些房地产企业在获得资金支持后会选择等待。第二，建设豪华项目，努力支付土地收购成本。

分化的趋势将会加剧

市场人士认为，这一轮调控将进一步加剧房地产行业的分化趋势，开发商将越来越强。

刘策表示，这项规定对那些特别激进、高杠杆、现金流紧张的企业来说是一个巨大的冲击，甚至可能让这些开发商被淘汰。然而，对于管理完善、财务实力雄厚的企业来说，这是一个在低位“捡错误”，通过并购做大做强的机会。

面对调控压力，资金实力雄厚、融资渠道畅通的开发商可能会继续在热点城市收购土地和布局。一些房地产企业人士表示，他们在收购土地方面仍将保持相对积极的态度。中国的城市化空非常大。热点城市是未来城市化的主战场，城市化将保持上升趋势，土地稀缺依然明显。中国发生信用危机和债务危机的概率极低，因此没有必要过于悲观。

克里研究中心的研究经理杨克威表示，在某种程度上，大型住宅企业不必特别担心。小型企业，尤其是本地企业，在未来的资本链中可能会有问题。如果明年的去库存化进程仍然缓慢，估计一些企业将无法生存。

有分析师认为，在土地投资回报率大幅下降的背景下，一些持有地块的开发商可能无法通过开发赚钱，这将导致大量“卖自己”生存的现象，可能会出现抛售a股房地产股票的“壳”潮。

中信证券(600030，BUY)(港股06030)研究员陈聪认为，尽管一些城市的房价可能有所下降，但资源的整体价值仍然具有吸引力，社会基金仍对被低估的房地产资源感兴趣。如果一些房地产企业以前没有参与过高价位的土地收购，成本线比较安全，资产负债结构比较合理，融资成本比较低，那么他们将来可能会有更多的竞争优势(Aiji，净值，信息)。