房价真相：去了“苛捐杂费”楼盘利润腰斩！

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10月14日，住房和城乡建设部发出通知，要求进一步整顿和规范房地产市场秩序，明确了房地产开发企业的九种不正当经营行为。

深圳、上海、武汉、成都等城市在房地产市场专项整治活动中先后举报了违法企业。

最近，媒体也曝光了一些涉嫌非法收取“团购费”和“电商费”的房地产。

据《国家商报》调查，这些附加费可以为开发商节省3%~5%的营销费用，但一旦取消此类违规的额外费用，开发商的销售利润可能会缩水。

开发商是个好客户

针对住房和城乡建设部界定的9种不公平商业行为，一些业内人士直言不讳地告诉记者，非法和非法销售将影响市场健康交易，影响房地产企业的声誉；如果落在每个买家身上，会增加购房成本，权益得不到保障，这将导致越来越多的投诉。

这种行为对购房者来说是增加成本，但对房地产企业来说却是降低成本。一位业内资深一线交易员表示，一般来说，每处房产都会有一些折扣。结算后，物业营销给予的折扣将打包在里面。开发商不会亏本做生意，甚至利润也不会真的被削减。

代理公司的存在可以减少各种名义的营销费用。“例如，买家通过电子商务渠道支付电子商务费用。这部分费用似乎是为了换取房地产的高价值折扣，但事实上，开发商并没有因为优惠而赔钱；另一方面，这部分电子商务费用由代理公司或交易的互联网中介收取，相当于开发商分配给上述合作公司的奖金。通过这种方式，公司可以出售房子，而不必支付太多营销费用。”

资深房地产人士薛表示，以总价300万元的房子为例，开发商的内部营销费用几乎占到总价的3%~5%，其中包括1%~2%的代理费和2%的营销推广费用。从消费者那里收取的电子商务费或其他类似费用，只能抵消代理费和部分营销费用。

开发商的销售利润可能会缩水

明确禁止房价以外的“团购费”、“优惠费”、“折扣费”、“电子商务费”等非法费用。许多业内人士认为，对于开发商来说，少赚点钱可能不成问题。如果不能收取电子商务费用，开发商相应的营销费用将增加3%~5%。如果你想获得最初的推广效果，你仍然需要

薛表示，开发商不敢以各种借口收取各种附加费，公司的运营成本将大幅增加。

增加相应的营销费用，如果没有增加，销售实力可能会受到影响。

随着开发商营销费用的增加，土地成本和财务成本都在上升，这可能导致企业利润率下降。

以上海四井一家上市房地产公司的房地产为例。该房产单价为40000元/平方米(精装修)，按8%的净利率计算，每单价净利润约为3200元。据购房者向媒体透露，首付的50%中增加了40万元。根据一套100平米的房子的粗略计算，开发商在出售套房时每平米可以多得到4000元，扣除10%的企业所得税后每平米可以多得到3600元。从上述单价利润可以看出，一旦收取附加费，项目利润几乎翻了一番。

目前，在整顿房地产市场秩序的过程中，未计入购房价格的附加费被取消，这意味着开发商的销售利润率将直接缩水。

随着市场供求的变化，新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰认为，“开发商可能会主动降价以抢占市场份额。一些项目的价格会下降，开发商的利润会进一步受损。”

但是，欧阳杰预测，今年前10个月，很多房地产企业基本完成了年度任务，今年不太可能出现“量入为出”的局面，余额将在明年投入使用，大企业降价的可能性相对较低。

对于购房者来说，这些额外的费用已经没有了，买房的费用也可以减少。然而，许多购房者担心，上述附加费，如电子商务费，将“变形”成其他方式，并最终传递给消费者。

欧阳杰认为，电子商务的逻辑是，受欢迎程度越高，交易概率越高，其最大价值在于带来客户，而不是确保交易。然而，“羊毛在羊身上”的逻辑仍然不变，这样的情况可能会发生。

但是，薛认为，市场竞争日趋激烈，大多数开发商都害怕在房地产向买方市场转变的过程中大肆提价，因为这将削弱其市场吸引力和竞争力。