限购后房产中介应对之策：高风险操作难觅踪迹

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“只要他们愿意做交易的事情。如果买方首付不足，他将帮助支付首付；自来水不够，帮助制造自来水；没有资格买房子，也有渠道申请工作许可证。”一位北京购房者告诉记者。

10月份，随着房价的快速增长，许多地方都出台了楼市限购政策。面对限购，自称“无所不能”的房地产经纪人将如何应对？

如今，房地产中介不仅提供传统的中介服务，还提供各种显性或隐性的融资服务。以链家金融为例，自3月份停止首付贷款以来，链家金融的营业额基本呈逐月下降趋势，但9月份的营业额仍达到5.3亿元。《21世纪经济报道》记者从平台上了解到，链家可以为借款人的五种融资需求提供贷款，即止赎、购房最后付款支付、自用按揭、按揭操作和按揭消费，并可以分为五种理财产品，即“佳多宝”。然而，与发放贷款相关的工作并没有在连锁金融平台上完成。

嘉多宝产品单一融资规模不足20万，投资期限30-90天，年化利率均为6%。从目前金融平台的销售情况来看，所有产品往往在几秒钟内被一个空抢走。

除了融资服务之外，采购代理机构收费也很高。以北京、深圳、广州等一线城市为例，目前中介服务收费为房价的0.5%至2.7%。大部分低于1%的费用只能帮助买卖双方完成交易程序，而大部分信息服务需要高于1.5%。按照链家2.7%的收费标准，在北京买一套500万的房子，代理费是13.5万。

“抵押公司”帮助申请贷款

研究生陆宇(音译)在广州按揭买了两套房子。对于像陆羽这样尚未找到稳定工作的群体来说，他们在申请高额抵押贷款和其他相关申请时可能是“不合格”的。而购买中介也有自己的对策。

"中介帮我找到了一份按揭公司的营业收入证明和银行流水单."陆羽告诉记者，“我只负责交钱和填写基本信息，费用大概有几千块。按揭公司没有明确的收费标准，这可能是基于困难程度。我没有参与具体的操作细节，也没有看到最终的流水和材料。然而，这两笔贷款都成功地发放了，从住房选择到贷款批准和最终转让，所有这些都需要大约一个月的时间。”

陆宇告诉记者，根据广州当时的政策，第一套房没有贷款时，第二套房首付30%，如果第一套房有按揭，第二套房首付70%。另外，目前银行对提前还贷的处罚很少，提前一年以上还贷是无息的。因此，中介帮助经营第一套房提前还贷，第二套房首付30%，贷款70%，以最具成本效益的方式安排购房贷款计划。

陆羽的两笔抵押贷款由农行办理。农行在首笔房贷中的利率折扣与各大银行相比是最低的，半年后的第二笔房贷中各大银行的利率折扣也是一样的。继续选择同一家银行申请贷款审批相对较快。

至于中介申请贷款的操作方法，银行信贷人士表示，这种情况是存在的。从银行的角度来看，收入证明的操作比较简单，但是流水不容易操作，这可能需要与内部人员进行一些勾结。

限购前的混乱

“只要他们愿意做交易的事情。如果买方首付不足，他将帮助支付首付；自来水不够，帮助制造自来水；没有资格买房子，也有渠道申请工作许可证。”一位北京购房者告诉记者。

在今年3月出台监管政策之前，不少中介机构提供首付贷款。首付贷款的本质是一种银行信用贷款，中介是帮助验证资格的渠道。根据收入情况，月收入超过3万的普通家庭最多可以贷款60万，年利率为5%-8%。3月底后，银行和中介机构取消了这项业务。

对于首付，一家股份制银行的信贷业内人士告诉记者，首付是以信贷流量命名的，用于支付购房首付，银行往往很难干预消费信贷的使用。信用贷款是银行的传统项目，但不同银行的贷款力度会在不同时期收紧或放松。

业内人士还表示，大部分首付款可能来自银行以外的开发商。假设首付款是30%，一些开发商同意买方只收取20%的首付款，其余10%逾期。这实际上是一种首付贷款，用于不通过银行购买房屋。

但是，据记者了解，现在大多数房地产代理商都不愿意承担经营风险，而且随着监管力度的加大，经营难度越来越大。

私人合同不能保证双方的利益

据《21世纪经济报道》记者报道，尽管首付贷款已被禁止，但对于首付不足的买家，中介机构仍有一些对策。

一位房地产经纪人告诉记者，如果买卖双方达成协议，中介可以根据买方准备的首付款计算出房价，提交给银行和政府的购房合同，并记下计算出的较低价格，然后三方私下再签一份合同，约定如何处理多余的钱。

然而，上述经纪人也表示，这种私下执行合同的方法是有风险的:首先，卖方一般不愿意签署这份协议，因为买方的首付款不足以签署协议，这意味着卖方不能一次获得全部金额；其次，由于余额没有银行抵押担保，一旦买方未能履行最终付款协议，遭受损失的将是卖方。中介表示，除非绝对必要，否则不会使用这种方法。

“从税法的角度来看，这绝对是违法的。但从实际角度来看，这种情况实际上非常普遍。”一位相关法人告诉记者，如果在房屋委员会提交的协议中填写避税价格，然后重新签署协议，表明以前的协议无效或以前的金额无效，法院将承认后一份协议，风险是可以控制的。

另一位律师认为，由于合同价格严重低于交易价格，这种行为被怀疑为虚假交易。第二，当房委会转让业权时，由于协议价格明显低于市价，房委会和税务部门会检讨交易的真实性，并可能会根据市价补税。此外，根据合同法的规定，晚成立的合同的效力优先于先成立的合同。如果卖方签订合同的时机不对，而后来签订的合同是为了审查交易价格，卖方将承担很大的风险。根据合同法，恶意串通给国家造成损失的合同可以无效。一旦合同无效，出卖人可以再出售该房屋，买受人的利益将得不到保障。