房地产市场进入“分化” 楼市调控牵一发动全身

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自我国实施房地产市场化改革以来，房地产业与宏观经济的关系变得微妙起来。有人认为房地产业是经济的“稳定器”，应该根据经济的需要进行调整；有些人认为两者的关系是“唇齿相依”，一荣俱荣，一损俱损。

房地产行业规模巨大，不仅涉及数十个上下游行业，而且与金融体系密切相关。因此，它对宏观经济的影响机制是复杂的，很难说。

今年国庆期间，共有21个城市出台了楼市调控措施，将年初以来的调控趋势推至一个阶段性高点。这也是过去三年来房地产监管范围最广、力度最大的时期。

然而，当房地产市场进入“分化”和“过剩”时代，宏观经济处于调整期时，二者的互动模式正在发生变化。这不仅会影响未来经济数据的走势，还会影响房地产业在宏观经济中地位的重新评估。

房地产的“正负”

房地产对宏观经济的影响体现在很多方面，但只有两个可量化的指标:固定资产投资增长率和消费价格指数(cpi)。前者是推动国内生产总值的“三驾马车”之一，而后者是最重要的民生指标。站在宏观经济的高度，二者都不容忽视。

根据国家统计局的数据，今年前8个月，全国房地产开发投资为64387亿元，占同期固定资产投资的17.6%。虽然比2011年的20.4%有所下降，但仍是固定资产投资的重要组成部分。

房地产企业的投资热情主要取决于市场前景的判断，而市场前景的判断又在很大程度上取决于市场的变化趋势。根据这一传导机制，当市场好转时，开发商的投资热情很高，这与固定资产投资正相关。

房地产对cpi的影响有两种逻辑。首先，支持房地产市场复苏的因素往往是充裕的资金流动性。充足的流动性通常意味着通胀压力的到来。

第二，租金是cpi的重要组成部分。当市场好转时，租金水平将相应提高，这将对cpi产生影响。也就是说，cpi与房地产市场销售数据的变化之间存在正相关关系。

因此，根据上述传导机制，在不考虑其他影响因素的情况下，如果房地产市场继续回暖，固定资产投资和cpi的增长率都将上升。反之亦然。

然而，这两个指标之间似乎有一种天然的矛盾。决策者总是希望固定资产投资能高速增长，但cpi却处于较低水平。然而，无论房地产市场是升温还是降温，都不可能两者兼得。

因此，当这种平衡被打破时，房地产市场的监管往往就来了。最常见的情况是，当销售不景气，房地产市场不景气时，政府推出刺激措施，促进市场升温，为国内生产总值注入活力；当市场过热、房价上涨压力过大时，将出台抑制措施，挤出房价泡沫，稳定租金和cpi指数。

本轮楼市调控政策的出台正是基于后一种逻辑。因为不断上涨的房价不仅积累了cpi的上涨动力，还对其他行业的资金产生了“虹吸效应”。

过剩和萧条

但令人惊讶的是，自今年以来，当房地产销售迎来前所未有的"牛市"时，投资方并不像预期的那样火爆。

据统计局统计，今年前8个月，我国商品房销售增长率达到38.7%，而同期商品房开发投资增长率仅为5.4%。按照惯例，与销售方的变化相比，投资方在滞后一段时间后会有积极的调整。然而，就前一个8月的数据而言，两者之间有如此巨大的差距，这是非常不正常的。

上海市一居研究院智库中心主任严跃进表示，这是因为房地产市场已经从供不应求走向了整体供大于求和区域分化的阶段。“‘去库存化’是在全国范围内进行的，但土地补充主要集中在一线城市和热点二线城市，这些城市的土地供应大多不足。”

对大多数企业来说，即使他们无法在热门城市获得土地，他们也不会冒险深入三线城市。原因很简单:高库存和高风险。

根据易居网的数据，截至今年8月，山东省济南市的新房库存去库存周期不到6个月，但在距离济南市不到200公里的济宁市，上述周期超过20个月。

因此，本轮市场销售的受欢迎程度并没有传递到投资方。数据显示，截至今年8月，房地产投资增速已连续30个月低于同期固定资产投资增速，两者差距没有缩小的迹象。

因此，在加强热点城市的“投资抑制”的同时，监管当局迅速重申了“去库存化”的总体思路。

10月11日，《国务院办公厅关于印发〈促进城市1亿非居民人口定居规划〉的通知》指出，大中城市不得限制购房定居和投资纳税。城市常住人口在300万以下的城市，不得采用积分结算方式。

此后，住房和城乡建设部等部门相继出台文件，推进特色城镇和小城镇建设，并将给予政策资金支持。这些促进城市化的措施也被认为是对房地产市场(尤其是三、四线城市)的鼓励。

“压力反应”

房地产市场的未来趋势将受到这两种调控方式的影响。热门城市受制于各种侧重于“抑制投资需求”的政策；在其他供应过剩的城市，政策方向是“去库存化”。

中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌认为，在当前的市场中，“投资抑制”的声音无疑将很快成为主流。一方面，这些政策措施是严厉的，包括购买限制、贷款限制、价格限制等。，并有强烈的心理冲击。另一方面，这些政策作用于热点城市，很容易对整个市场产生影响。

苏州一家房地产企业的相关负责人对“新政”后的影响描述如下:“许多项目已经关闭，苏州市场在长假前很难找到房子，很快就没地方卖了。”

10月3日，苏州发布了《关于进一步加强全市房地产市场监管的意见》，成为今年房地产市场的第三个监管文件。在8月11日规定的基础上，该文件进一步限制购买和贷款，并严格控制价格上涨。面对如此严格的政策，开发商往往选择“关闭要约”。

这种现象被称为“压力反应”。也就是说，当严格控制政策突然出台时，市场往往反应过度，因为它不了解政策的机制。经过1-2个月的缓冲期后，市场将达到新的平衡。

这种监管对市场的短期影响可以被描述为“压力反应”。按照顾云昌的观点，热点城市的成交量可能会突然下降，一些非热点城市也会受到连带影响。房地产市场将明显降温，并“拖累”宏观经济的相关指标。因此，第四季度的经济数据可能改善不了多少。至于明年之后的经济，在缓冲期过后可能会进入稳定阶段。

顾云昌认为，即使没有这一轮监管，房地产市场也将自动进入下行周期。他还提醒说，在“挤水”之后，大量资金将从火热的房地产市场流出。如果资本不利于三、四级房地产市场，其流向和影响需要密切关注。

“去库存化”政策的效果将在很大程度上取决于城市化相关政策的进展和执行情况，它可能需要很长时间才能真正发挥作用。

可以肯定的是，由于供过于求局面的确立，新屋市场正在萎缩，其对宏观经济的支撑作用正在减弱。这可以从房地产开发投资增速长期低于固定投资增速这一事实中看出。主流观点认为，房地产市场的地位将不可避免地下降。但这对中国经济来说并不是一件坏事，中国需要摆脱“房地产依赖”，实施结构转型。