中国一二线城市楼价将来会崩盘吗？终于有人讲清楚了

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前言:我们先聊一聊，然后再谈。如果我们只需要住在房子里，我们就必须买房子。这不是是否值得的问题，而是家庭安全的问题。然而，如果你投资高杠杆资产或投机高杠杆房地产，实际上比高杠杆交易如期货期权风险更大，因为房地产交易的流动性很差，资本占用率很高。因此，无论是投资配置还是房地产投机，流动性和资金管理都是其交易的两个重要关口。在离家更近的地方，中国一、二线城市的房价是否会崩盘，笔者从以下几个层面进行分析，或许会让你走出之前的逻辑思维误区...

中国一线和二线城市的房价会崩溃吗？这个问题被抛出后，作者也想了很久，答案是否定的，因为中国一、二线核心城市的房价根本不会崩盘。

然而，这个问题的答案是复杂的，需要从不同的角度和维度来解释。此外，中国土地面积巨大，一、二线核心城市需要与三、四线城镇区分开来进行分析。在这种情况下，笔者简单思考了中国城镇未来的发展趋势和未来人们的生活生态，然后谈了现状...

首先，中国城市未来会是什么样子？

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未来社会的大方向:人口迁移

未来最大的社会群体现象是全国人口不断向一线和二线核心城市迁移。为什么人们总是说北京和上海总会上涨，而我们都看到，近年来，一、二线城市的房价持续上涨，而大多数三、四线城市或郊区县的房价却停滞不前，甚至出现了许多下跌的情况？

这个问题的答案很简单，即人口不断向核心城市转移。更准确地说，拥有财富的人和具有社会竞争力的精英不断向一线和二线城市迁移。这种单向迁移导致了一线和二线核心城市对住房的巨大而持续的需求，那么为什么会出现这种现象呢？

众所周知，在古代，人类最大的需求是食物。因此，整个国家的人口分散在地理地图上。这样做的目的是让大多数人有田地可以耕种，有猎物可以战斗，这样人们就可以最大限度地从土地和自然中获取必要的生物资源。在现代社会，随着农业机械化、科学生产和产业化经营模式的不断进步和广泛普及，现代农业大大增加了耕地面积和农作物产量，释放了数亿农民工。

同时，近年来，国外主要农作物产区连年高产，以大豆和玉米为代表的大宗粮食商品价格是国内价格的一半。低廉的价格导致国内谷物商人从北美和南美进口大量谷物，大大减少了他们对国内农业的依赖，并使该领土上人口的广泛分布变得没有必要。

与此同时，随着现代工业化革命和科技的革命性突破和创新，制造业、高科技企业、金融、文化等许多企业开始不断聚集，工业资本也不断向核心城市聚集。大量的社会财富落在了核心城市。在这个过程中，获得了大量社会财富的人们开始追求各种精神和物质上的娱乐，这推动了第三产业——服务业的巨大需求。因此，人口趋势是不断集中和密集的。

随着中国社会的发展，未来中国将会有十几个超级大都市。大量的农村地区将会消失，小城镇将会萎缩和衰落，人口将会集中在这些超级大都市。然而，人口迁移的想法会随着时间慢慢发酵。几年后，一、二线核心城市已经成为超级大都市，整个社会慢慢接受并认可了这一逻辑理念。

届时，我们将回顾当前的进程，即四、五线市县向三、四线城市转移人口和财富，三、四线城市向一、二线城市转移人口和财富。这种人口和财富的大迁移将持续到超级大都市集团成熟。然而，这一过程将不可避免地导致未来三、四线城市和县城财富的崩溃。这也是米泉投资一直反对所有人投资三、四线城市和县城房地产的最根本的逻辑原因。

人口迁移在一线和二线核心城市创造了巨大的住房需求！

中国人口迁移图↓ⅵ

图片来源:百度地图

新闻背景信息:

根据韩国统计局发布的数据，韩国人口超过5200万，其中只有首都首尔及其周边的仁川和京畿道省拥有近2300万人口，占韩国总人口的45%。

日本人口约为1.27亿，其中东京人口约为1350万，而东京都市区总人口为3700万，占日本总人口的近30%。

俄罗斯是世界上陆地面积最大的国家，总人口为1.44亿，其中莫斯科人口为1200万，圣彼得堡人口为510万，主要人口也集中在核心城市。

事实上，美国、加拿大和欧洲国家基本上是一样的。下图显示了联合国人口司对全球城市化趋势的预测，可以更好地说明未来核心城市的人口迁移趋势。在任何一个国家，随着科学技术的进步和经济的发展，其人口将不断聚集在国家的核心城市。这不是中国的特殊情况，而是人类社会发展的命运！

全球城市化趋势↓ⅵ

数据来源:联合国人口司，中国人口与发展研究中心

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被媒体和经济学家误导了！

再论中国人口刘易斯拐点

刘易斯转折点一直是经济学家和媒体关注空房价的最大武器。说白了，刘易斯转折点是中国出生人口增长率的转折点。房价空负责人认为中国已经失去了劳动力人口红利。

近年来，许多媒体和经济学家一直在比较日本。1990年，劳动人口在日本人口年龄结构中的比例达到顶峰，随后刘易斯拐点开始出现。与此同时，日本的房价在1990年达到顶峰，然后开始跌落悬崖。目前，中国的人口年龄结构与日本当时的人口年龄结构基本相似，所以目前中国大部分城市的房价上涨潜力不大，因为人口基数不支持。

作者认为，经济学家和媒体的这种观点严重误导了人们的判断！因为中国住房需求的人口刘易斯转折点并不等同于劳动力红利消失的拐点，而且它不再是一个时间转折点！

根据中国国家统计局发布的《2015年统计公报》，16-59岁的劳动年龄人口总数在2015年下降了487万，至9.11亿，占全国总人口的比例从2014年底的67%进一步下降至66.3%。事实上，自2012年中国劳动力达到9.37亿的峰值以来，其价值一直在下降。劳动力红利的转折点已经到来，这是不争的事实。

但是，需要再次说明的是，劳动力人口红利拐点的到来并不等同于购房者拐点的到来，它不再是一个时间点！

让我们谈谈数据。首先，让我们看看中华人民共和国成立以来中国人口的增长情况:

为了更直观地看到它，让我们有一个直方图:

从图中红色标记的年份可以看出，中华人民共和国成立后，中国出现了两次人口高峰，一次是1963年至1973年的11年人口高峰，第二次是1985年至1991年的人口高峰。

我们假设第二波人口高峰出现在22-30岁，这是大多数适婚青年的结婚年龄阶段，同时也有购房需求。考虑到随着社会观念的变化，一、二线城市的结婚年龄普遍比农村要晚。那么，至少在2021年之后，它将对总的住房需求产生递减效应。此外，从上表数据可以看出，人口增长在高峰期后的下降趋势不是像悬崖一样，而是缓慢下降。其次，考虑35-50岁的富人对住房改善的需求。

因此，真正的情况是，人口刘易斯一、二线房地产购买需求的转折点将至少在五年后到来。然后有人问五年后做什么。呵呵，只是需要改善的朋友，你真的要等五年才买房子吗？你一生要等多少年？！

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供求市场中的房价崩溃假说

在前两章中，作者分析了需求，但房价的内在逻辑主要是由供给和需求决定的。在这里，作者提出了一个假说理论，即如果在未来的某个时期市场突然出现巨大的供给，崩溃的可能性是什么？

假设1:假设有大量的新建筑。事实上，一、二级市政府突然向市场投放大量土地供开发商开发，开发商在戴月夜以继日地赶工，推出大量房地产向市场出售。这个童话般的场景是全国人民热切期待的，但是可能性比国家足球队参加世界杯要低，所以我不相信！！！

为什么？我们知道，目前地方政府的主要收入来自土地财政，其余的是营业税。今年5月1日以后，营改增的范围扩大到了建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，改革后的增值税基本上被中央政府取消了。因此，难民营改革范围的扩大使地方政府的收入大量减少。未来，除了卖地，地方政府几乎没有收入。

那么，在未来，政府只能做好一件事，那就是控制土地出让的速度，卖得高一点。想象政府一下子扔了很多土地，杀鸡不吃蛋，这是愚蠢和幼稚的。

假设2:假设短期内有大量二手房出售。经过仔细考虑，这不是不可能的。然而，这种情况需要外界的诱导，即除了房地产，我们发现还有其他的投资渠道，具有很强的盈利效果，可以容纳这么大的资金量。例如，中国股市已触及1万点，银行推出了年化收益率超过10%的理财产品，黄金、玉石和古董字画价格飙升，这将对房地产基金产生影响。

因此，如果上述假设发生，房地产确实可能崩溃。但上述可能性并不大。为什么？

近年来，中国人民币汇率被严重高估，国内资产泡沫层出不穷。近年来，股票、古董和翡翠都被炒了。中国股市的市盈率是世界的两到三倍！现在有一个流行的说法叫做资产短缺。什么是资产短缺？事实上，国内资产泡沫太大，基金不愿购买。在你卖掉房子后，你有没有更好更安全的现金投资渠道？有人说我担心房价会暴跌，卖房子的时候我想持有现金。然而，自中华人民共和国成立以来，其货币每十年贬值一半。到今年，中国的m2已经达到了150万亿元的规模，货币严重泛滥！年底，美联储将开始加息周期，美元将升值，人民币将面临贬值压力。你手里拿着人民币在干什么？

全球资本追求利润，中国也不例外。由于人民币汇率高估，中国资产泡沫巨大。由于所有资产都是泡沫，我们只能在泡沫中找到相对的萧条。不管你喜不喜欢，一线和二线房地产是泡沫中的萧条！

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核心区域，世界超级大都市的房价护城河

就城市而言，比如北方的一线城市，广州和深圳，核心区域是如此之大。自古以来，就有人说稀缺更昂贵。稀缺的区域不可避免地会使它有一个空空间来维持和增加它的价值。

随着社会的进步和财富在人们手中的积累，上层阶级对就业、医疗、教育和娱乐的要求会越来越高。此外，许多优秀的年轻人大学毕业后将基本进入一线和二线城市。目前，一、二线城市核心城区的住房供应有限，但需求众多，房价易涨难跌，房价有一条不可逾越的壕沟。

具体而言，核心城市在教育文化资源、医疗卫生资源、人才培训资源、就业资源和城市交通配套资源方面具有明显优势。中国人最关心的高质量医疗和教育大多集中在这里。

此外，一些省会城市的核心功能，如政治中心、文化中心、金融中心、科技中心、贸易中心、工业中心等，也创造了大量的就业机会。只有在这些核心城市才能获得这些资源。这种高度不均衡的资源分配导致不可能取代特大城市。

因此，对于一线和二线城市的房价而言，最重要的安全缓冲是上述因素带来的各种溢价。正如一句老话所说，它越稀缺，上升就越快。你喜欢去核心城市吗？

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国庆节购贷现状及制约因素分析

国庆期间，20个城市限购限贷的政策引起了全国的紧张，所以我就不重复细节了。然而，越来越多的人开始陷入限制购房和贷款政策的思维圈，即只要政府限制贷款和贷款是为了抑制房价的快速上涨，房价就会出现回调。

诚然，对贷款和购房的限制确实起到了抑制房价过度上涨的作用。然而，今年国庆节限制贷款和购房不是为了抑制房价，也是为了抑制投资房地产的热情。但为了彻底巩固和保护一、二线核心城市房价上涨的胜利果实！

如果国庆期间核心城市的购房没有限制，那么在涨价冲刺到年底之后，随着今年投机性房地产的巨额获利回吐，大量房屋的交易导致购房透支。一线和二线城市的房价将进入一个长期的横向价格周期。然而，一旦限购开始，笔者断言，在最快的半年时间里，已经限购的一、二线核心城市的房价将再次开始全面加速的征程。一级和二级房主将再次享受房产升值带来的财富增长。

具体分析了这种购买限制和贷款限制的影响。这种购买限制导致大量买家因缺乏资格或购买资金而无法购买。可以想象，这将导致未来相当长一段时间内住房交易极度低迷。

但是，我们应该明白，买卖的数量是相对应的，如果没有购买，销售量会大大降低。如果政府真的希望房价下跌，就应该增加供给，而不是人为抑制需求。因此，这种购房限制和贷款限制的最大效果是彻底锁定了售房人，也就是把房子的筹码掌握在房子的空头上！既然空的脑袋被锁住了，那么政府就有能力完全控制房地产价格！

从过去十年来看，房价上涨最好的城市是那些购买量有限的城市。在所有拥有无限购买权的城市，过去的房价普遍疲软或微弱上涨。如果你买房子，购房和贷款限制清单是房地产投资的最佳指南。

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中国将出现美国次贷危机

还是日本的房地产崩盘？

许多经济学家和媒体经常用美国和日本的房地产崩盘来威胁中国买家，赢得那些没有住房的人的掌声，但却让这些买家一次又一次错过买房的机会。但事实并非他们所说的那样！

首先，在2008年危机之前，美国房屋的首付非常低。在次贷危机之前，美国年轻人买房的首付只有3%-4%左右，甚至出现了很多零首付现象。为了赚取佣金，抵押贷款经纪人伪造买家的真实收入和信用。银行贷款很容易，而且银行没有严格检查贷款购买者的个人风险能力和未来还款能力。

在电影《大空头》中，一位美国脱衣舞女谈到了她贷款购买五套单户住宅和一套公寓，但她对未来的可调整利率一无所知，她对自己未来支付贷款的能力也没有任何风险意识。这种情况在当时的美国随处可见。最后，大量的住房信贷违约导致大量买家切断供应，这导致了全国金融危机的爆发。

在中国，购房者的首付比例非常高，大多数都在20%和30%以上。因此，中国个人住房市场的杠杆率非常低。美国只有3亿多人口，但个人住房信贷已达8万亿元，几乎仅次于国内生产总值，而中国只有国内生产总值的五分之一。因此，美国次贷危机很难在中国上演。

但是，如果房价下跌超过20%-30%，就会有大量的购房者因为首付损失而选择断供，银行也会有大量的坏账等。幼稚的媒体更加荒谬！

首先，我们应该考虑购买时间的因素。如果房价真的下跌了30%，那么首付损失最多的只有在最高点购买的买家。不是所有阶段都购买的买家。就像玩传包裹游戏一样，只有最后一个捡绣球花的人是不吉利的，不是所有的玩家都是不吉利的。即使这一小部分不幸的人失去了他们的首付，中国对恶意欠钱的客户施加了各种限制，比如不能购买机票和火车票，以及不能发放银行贷款。除非迫不得已，否则这些人或家庭不会选择恶意招供。

此外，说小规模分散的个人债务危机将引发银行业的债务危机是无稽之谈。作者将制定一个新的草案来阐述，而不是推出这篇文章。

让我们再看看日本。日本的情况和今天的中国不一样。日本经济快速发展时期是20世纪60年代至80年代。20世纪80年代，日本东京已经建成了四通八达的地铁运输网络。到20世纪80年代末，日本80%以上的城市化进程已经完成。东京都市圈的扩张已经达到成熟和饱和阶段。中国30%的人口居住在东京市区。在1991年日本房价崩溃的前夕，日本面临着老龄化社会的到来。

然而，在中国仍然有大量的农村人口没有迁移到城市。未来的城市化还有很长的路要走。据统计，截至2015年底，中国常住人口的城市化率为56%。如果我们看看户籍的城市化率，中国户籍的城市化率还不到40%。事实上，实际城市化率远低于这个水平。

与世界相比，中国的城市化还有很长的路要走。美国和日本的房地产崩盘在中国也很难发生。

附言:

在中国，许多人将为人口迁移和城市化之间的差异而挣扎。事实上，它们之间最大的区别在于，中国未来的城市发展和人口是否会更加集中在一线和二线城市。

作者认为，空一、二线城市的房价仍有大幅上涨，年轻人应该去一、二线核心城市学习、找工作、买房、定居。然而，现实情况是，房地产去库存化和政府提出的各种政策将人们驱赶到三、四线城市，以阻止三、四线城市的空心态，这违背了社会发展的规律。