“营改增”对房地产业的影响

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“企业改革与增长”改革是国家供给侧结构改革的重要组成部分。为了深入了解“业务改增”对房地产行业的影响，落实降低行业税负、促进经济发展的改革意向，财政部牡丹江中心支行对27家房地产企业进行了调查。调查显示，在“营改增”后，房地产行业的总体税负明显下降，这与改革的预期目标是一致的，有助于房地产去库存化，迫使行业实施精细化管理。然而，也带来了新的挑战，如经营、财务、发票管理难度加大，部分房地产企业实际税负增加。

主要影响

(一)经营管理难度加大。根据问卷调查，44.4%的房地产企业认为“业务改革与增加”对经营管理的影响较大，33.3%的企业认为影响较小，22.2%的企业认为没有影响。缴纳营业税时，纳税要素相对固定，经营管理工作相对简单。“营改增”后，由于人员素质的不同，税收要素是可变的、可控的，这就增加了经营管理的难度。首先，很难给产品定价。“改革阵营”之后，以前的产品定价模式被颠覆了。增值税要缴纳附加税，这导致了营业收入的下降。产品的价格构成需要调整，新的定价标准的实施，对房地产企业的定价能力和定价方法提出了更高的要求。其次，选择营销策略的难度正在上升。“营改增”后，房地产业受到视同销售范围扩大和不同混合销售税率的影响，营销计划需要相应改变。对于与精装房一起销售的家具和家电，根据混合销售的有关规定，进项税可扣除17%，销项税按11%计算，而房地产企业促销活动中赠送的家具和家电，根据财税字[2016]36号文件的有关规定，视同销售商品。进项税和销项税都要缴纳17%的税率，这说明了市场营销

(二)经营收入和经营成本有所下降。问卷调查显示，55.6%的房地产企业营业收入下降，主要是因为“营改增”前对应税营业收入征收了房地产营业税，而“营改增”后，以免税营业收入为基础的税由价内税转为价外税。不含税价格较含税价格下降9.9%，含税价格仅为90.1%，导致营业收入下降。以某房地产企业为例，6月份营业收入达到6994万元，扣除“营改增”后的营业收入为6301万元，同比下降693万元。房地产行业的成本主要是土地成本、建筑安装成本、财务成本和其他各种供应成本。“改营”后，根据财税[2016]36号文件的有关规定，符合一定条件的土地费用和建筑安装费用可以扣除。此外，运营成本需要从税收中分离出来，一些可以扣除的税收成本将会减少。例如，房地产企业的土地成本占总成本的30%-40%，是开发成本中最大的一块。“改革阵营”之后，这部分可以扣除，这对房地产企业是一个重大的利好；又如房地产一般纳税人企业，5-7月经营成本715万元，“营改增”后不含税经营成本644万元，可抵扣进项税2万元，成本642万元，减少73万元。

(3)纳税人有不同的纳税方式，增税和减税是不同的。从房地产企业的调查来看，整体税收有所下降。被调查房地产企业5-7月缴纳增值税929万元，不“增加营业税”缴纳营业税1060万元，“增加营业税”后少缴纳131万元，整体税率6.8%，比1-4月下降0.7个百分点。小规模纳税人和普通纳税人通过简单的征收方式纳税，他们的税收负担大部分已经减轻；用一般税法纳税的一般纳税人中有50%增加了他们的税收。

(四)财务会计更加困难。根据问卷调查，51.9%的房地产企业认为财务会计比较困难，包括会计核算比较复杂、财务报表变化大、税务筹划困难等。

(e)发票管理变得更加困难。根据问卷调查，63%的房地产企业认为营改增后发票管理变得更加困难。“增值税专用发票”的性能复杂，其领、填、作废、丢失的处理方法与普通发票有很大不同。处理不当可能导致会计差错，甚至承担法律责任。如果企业报失发票，到税务机关进行现场归档和处理是比较麻烦的。此外，“增值税专用发票”需要经过认证。认证方式有两种:网上认证和税务服务大厅现场认证。由于网上认证对税务人员的素质要求较高，且年龄较大的税务人员不愿意使用网上认证，目前税务人员经常选择去税务服务大厅进行认证，效率低下。

对策和建议

(1)调整经营管理模式，积极适应“营改增”。首先，实施产品和服务的精细化管理。具体来说，就是对产品和服务的管理进行细分，特别是对兼营的产品和服务进行细分，使其能够按照相应的税率进行征税，避免因管理粗放而导致的高税收局面。二是科学制定营销策略。在制定营销计划的过程中，应更加注重分析“营改增”后新税制与实际税收之间的定量关系。特别是要研究同销和混合销售的税收原则，综合衡量税收成本和税收效果，根据不同产品和服务的适用税率、减免税规则和可抵扣范围，确定最佳营销方案。第三，提高产品的定价水平。房地产企业应在不违反法律法规的情况下，以自身纳税最小化为目标，科学组合各种产品进行定价，以达到最佳的减税效果，满足企业利润最大化的需要。无论是购买还是出售，房地产行业都涉及许多产品类别。不同的产品有不同的税率和不同的扣除要求，这将对不同的纳税人产生不同的成本。因此，在给产品定价时，我们应该综合考虑纳税人的不同属性，合理定价，以满足客户收入最大化的需求。

(2)完善财务管理，科学进行税收筹划。一是充分评估“营改增”对财务管理的影响，尽快调整和完善财务会计模式和操作流程，做好会计科目和财务报表的调整工作，重点加强收入、成本、税收和财务风险管理，准确记录和计算日常经济行为，尽快与“营改增”政策接轨，防止偷税漏税和非法避税，有效控制财务风险。二是完善供应商和服务商的税务信息，尽量选择财务核算健全、增值税专用发票齐全的供应商和服务商进行合作，最大限度地实现进项税额抵扣。例如，开发项目多的大型房地产企业可以避免材料供应商或材料来源不能通过集中采购进行投入扣款的问题。三是把税收筹划工作提上议事日程，树立税收筹划谋利益的理念，尽快培养税收筹划人才，积极创造机会，对税收筹划人员进行税收筹划理论和实践以及最新税收制度的培训，推动形成最佳税收筹划方案，科学合法地将企业税收负担降至最低。

(3)严格管理增值税发票，有效防范发票风险。一是高度重视增值税专用发票的管理和使用，制定和完善增值税专用发票全过程控制度，安排专人负责管理，从领购、保管、开具、申报等环节加强管理和控制，定期不定期开展增值税专用发票管理和使用情况检查，严格查处乱放、非法买卖或出借、虚开增值税专用发票的责任，降低增值税专用发票的财务风险。二是税务机关应加大增值税发票网上认证的宣传力度，引导和培训更多企业税务人员开展网上认证，减少税务人员出入税务服务大厅进行现场认证的次数，提高发票认证效率。