一线周边楼市刹车 环京区域小开发商扛不住在降价

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东莞楼市深受深圳楼市影响。如果深圳的房价下跌，东莞的表现将不会太乐观

得益于房地产市场的繁荣，房地产市场的“溢出效应”在一线城市周围的二三线城市曾经很明显。

秋风一夜之间吹来。9月30日晚，北京率先推出了房地产市场新政。国庆期间，各城市的调控如疾风骤雨般密集出台，苏州、天津、成都、合肥、深圳等城市纷纷效仿。

在过去的半年里，随着房价和地价的快速发展，在北京、深圳等一线城市买不到房子的购房者出于各种原因涌向周边城市，这在一定程度上推动了这些城市房价的大幅上涨，甚至导致了房价的上涨。

《中国商报》记者在北京秋季房展上看到，靠近北京的河北省固安市的房地产正以北京新机场和未来的轨道交通为卖点。房产顾问告诉记者，固安新盘的价格已经从2012年的每平方米4000元涨到了2014年的6000元；从去年下半年到今年，随着一线城市房价的明显上涨，固安一些新盘的价格已经超过了15000元/平方米。

不可避免的是，在这一轮楼市调控中，一些一线城市周边的地方都采取了严格的调控措施。

虽然在价格和数量上与上述大城市不同，但东莞也出台了前所未有的监管政策。合肥辉煌东莞市场研究部主任李兴旺对记者表示:“东莞楼市深受深圳楼市影响。如果深圳房价下跌，东莞的表现将不会太乐观。”10月4日，深圳出台了历史上最严格的调控政策。目前，深圳部分地区的二手房报价已经下降了20%。

东莞首次提出“限制购买”的大动作

东莞买家不会忘记这项新政策，因为“这是第一次”。

2016年10月6日，东莞出台了首个楼市调控政策，旨在通过加强住宅用地供应总体规划、实施房价备案制度、实施限购政策和完善差别化住房信贷政策来稳定地价和房价。回顾9月，东莞新房平均成交价格达到15681元/平方米；与此同时，地王频频出现，底价飙升至25264元/平方米。

东莞有很大比例的移民，调控政策对第一套没有在东莞登记的住房没有影响。非本地住户仍可无条件购买第一套，但第二套房地产交易必须受到户籍、社会保障和个人纳税的限制。

东莞中原研究中心认为，新政的重点是抑制投资过热和投机性需求，同时明确支持合理的住房需求，并保证释放急需和改善的需求。

东莞的调控政策是拳击的结合。除了限制购买，它还提供了限制贷款和价格的法宝。

当地开发商德州房地产公司副总经理朱对《中国商报》记者表示，调控政策有利于稳定东莞房价。“在过去的一年里，东莞的房价迅速上涨并过热，因此引入调控是不可避免的。总的来说，东莞的新房供应很少。过去一年，大量库存被消化，现在市场必须平静下来。”

新政之前，东莞房地产市场一片繁荣。据Q住房网报道，2015年6月，东莞新房均价首次突破1万元，达到10081元/平方米。经过几个月的震荡，它一度跌至“9”的前缀。今年1月以来，东莞房价稳定在10000元/平方米以上，呈逐月上升趋势，9月份达到15681元/平方米的峰值。

根据东莞中原的监测数据，今年第三季度，东莞住宅楼网上签约面积达到253.9万平方米。虽然同比下降约4%，但网上签约金额达到创纪录的379.1亿元，比2014年增长45%，比2014年增长182%。其中，“金九”更是充满了色彩——9月，东莞的住宅净签约面积达到108万平方米，历史同期首次突破100万平方米。

规模的另一端是土地价格，东莞的土地市场比房地产市场更疯狂。地方政府在调控政策中正视土地过热问题。调控政策表明，如果地价超过一定比例，住房供应将适当增加，公开出售的商业和住宅用地将从招标变为争夺人才住房或经济适用房面积。

朱告诉记者，东莞的房价在短期内不可避免地会出现波动，但长期来看还是值得期待的。“广深荣成的步伐正在加快，但两地的房价差异明显，这将成为东莞房价的支撑。”

朱颜勇预测,“东莞的房价不会大幅下调，而空房的浮动幅度约为5个百分点。由于开发商的资金压力不大，今年上半年，大家都卖得很好，资金也回笼了。”

北京周边:小开发商忍不住降价

“前段时间，我在中介楼下看到，我们小区的房子已经有271平方米了。”方想(化名)在北京国茂附近工作，住在河北省燕郊。今年夏天，她发现自己在距国茂30多公里的燕郊的房子正在飙升。这套房子四年前买的时候，单价还不到1万元/平方米。她更担心的是，由于房地产调控政策力度加大，燕郊的房价是否会先于北京下跌。

根据价格指数体系的数据，截至今年7月，廊坊市新建商品房价格连续11个月环比上涨，同比上涨10个月，涨幅为30.31%。

9月30日限购政策出台后，“凉水”被浇下，北京楼市交易迅速降温。

《中国商报》的一名记者昨天下午在北京东三环外的一家中介店看到，一名房地产经纪人正坐在店外用手机观看视频。他告诉记者，“9·30”新政后，尽管业主报价没有明显变化，但看房的客户数量减少了一半以上。

北京周边的房地产市场将会发生什么？"最近，房屋数量和交易量都在下降."从事北京周边房地产销售多年的林强(化名)告诉记者，他所关注的固安、永清、燕郊等北京周边地区，目前无一例外地出现了交易量下降的现象。

据他说，北京周边地区的价格仍然稳定，但一些房产已经开始降价出售。例如，河北一个当地的小开发商被“捉襟见肘”，在“9·30”新政出台后的国庆节，2万元以上的房屋原价每平方米降低了2000元。

林强还透露，他工作的开发商(一家大型上市房地产企业)昨天召开了内部会议，公司预测廊坊可能会出台进一步的限购政策。

中原地产分析师张大伟日前告诉记者，房地产市场的非理性上涨是资本大潮下资产短缺的表现，而北京周边的房地产市场是最典型的区域。他预测，一旦房地产市场在未来衰退，该地区将受到很大影响。

限制购买对交易量有重大影响

今年5月，苏州连续两天拍卖了15块地皮，其中许多宅地被限定拍卖。最后，有两处住宅被拍卖，因为投标价格太高，在那个月24日售出的11块土地的平均溢价达到了115%。

“我在2015年4月买了一套房子。当时的单价是每平方米14000元。截至2016年5月，该房产的价格已经达到26500元。”买家李海(化名)在电话中告诉记者:“今年4月我在苏州买了一套房子。”

昆山花桥也发生了同样的情况。随着华侨城与上海地铁11号线的连接，越来越多在上海工作的白领选择华侨城置业。

在浙江嘉兴，许多上海客户前来买房，而相对较低的价格成为他们在这里买房的主要原因。上海白领魏来(化名)告诉记者，她今年2月和3月在嘉善买了一套80多平方米的两室两厅。当时的价格是5000元左右，现在的价格是14500元。"房价的上涨超乎想象。"魏莱告诉记者。

由于房地产市场过热，10月3日，苏州发布了最严格的监管令。据嘉里数据，在限购前一周(9月26日至10月2日)，苏州主城区共有4502套住宅售出；限购后一周(10月3日至9日)，苏州共售出1815套住宅。

政策收紧对房地产市场成交量有重大影响。苏州一些开发商甚至通宵梳理客户数据，衡量客户流失情况，制定下一步营销计划。

住在上海浦东的韩力(化名)觉得他投资昆山华侨大厦是不明智的。幸运的是，今年房价上涨了。“两年前我买下了万科城市，今年6月交付了房子。我买的时候，价格是9000元/平方米。我原以为地铁通车后会有一波上涨，但好处是提前实现的，所以从来没有上涨过。在过去的几个月里，它终于涨到了15000元/平方米。”韩力告诉中国商业新闻记者。

尽管如此，韩力对昆山市场仍不乐观，他希望尽快卖掉自己的房子。“看着华侨从长远来看自然是好的，但我的房地产不是地铁盖的。今后在这里培育需要很长时间，投资回报不高。”韩力告诉记者。