银保抢食住房金融 民间队隐退

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【所谓“止赎”是指在二手房交易中，卖方需要先结清欠款，赎回房产证，才能进行正常交易。止赎大致有三种模式:抵押止赎、抵押止赎和买方首付款止赎。]

随着资产短缺，以安全著称的住房金融业务已成为热门商品。

作为住房金融的主力军，银行不仅继续增持个人住房抵押贷款，而且一度沉寂的住房抵押贷款也开始进入市场。

银行的需求带动了各种金融机构的热情。11日，光大银行(601818，BUY)、太平洋财产保险(601099，BUY)和达达金夫联合推出产权交易保险，涉及住房金融的止赎业务。此前，邮政储蓄银行、中信银行(601998，BUY)、中国平安保险和联合保险都推出了类似业务。

事实上，止赎是担保公司和小额贷款公司的现有业务。在引入在线贷款规则之前，相当多的p2p公司参与了房屋融资，如止赎。此后，随着网上贷款规则对借款人数量的限制，p2p住房金融业务的存量逐渐萎缩。

事实上，保险公司的出现已经取代了原来的担保、小额贷款和p2p的角色，并将担保和过桥贷款转化为保险政策的形式。传统金融开始取代私人金融成为住房金融的主要参与者。

保险深入到住房金融

所谓“止赎”，是指在二手房交易中，如果卖方的房产是以抵押方式购买的，且贷款尚未结清，即该房屋已抵押给银行，卖方需要结清欠款并赎回房产证后才能进行正常交易。止赎大致有三种模式:抵押止赎、抵押止赎和买方首付款止赎。

担保止赎是指担保公司提供担保，银行向卖方发放短期信用贷款，或者买方的抵押银行提前发放贷款以清偿原贷款并赎回房地产权证；抵押担保止赎是指担保公司和小额贷款公司等私人金融机构向卖方发放贷款，以偿还原抵押/抵押贷款和赎回房地产许可证。买方的首付款通过买方的首付款取消了房屋赎回权。

赎回最初是银行、担保公司和小额贷款公司的现有业务，银行的止赎业务通常与指定的担保公司合作以降低风险。虽然模式不同，但以上三种止赎方式是先止赎再贷款。

保险公司的出现改变了传统的止赎模式，催生了一个新的业务流程:买卖双方通过房地产代理签订合同后，先办理产权交易保险，买方银行直接出具认可的按揭付款，这样卖方可以提前收到房款，其余的过户、按揭等手续可以稍后办理。

金夫大道董事长刘波向本报表示，与传统的先赎回房屋再贷款的方式相比，这种产权交易保险交易方式可以提前一个多月实现房地产交割，卖家也可以更快收到货款；新型号的客户成本比原型号降低了一半以上；保险公司承保整个交易过程以抵御可能的风险。

事实上，产权交易保险是一种成熟的海外保险产品，例如，产权保险公司是一家专门从事产权交易保险的保险公司。除了太平洋财产保险，今年，包括中国保险和联合保险，产权交易保险服务也已推出。

在产权交易保险出现之前，国内保险公司对住房金融的渗透很少，保险种类也相对简单。最常见的是普通财产保险，即银行在发放个人住房贷款时，要求借款人对抵押物进行财产保险，财产保险只在发生火灾等事故时对抵押物的价值进行补偿，以保证抵押权的实现。

关于流程创新，中国光大银行副行长李杰表示，新模式具有重大的社会意义，银行可以参与整个产业链的房地产交易金融服务全过程。一方面，可以有效解决房地产交易服务中的痛点，保证房地产交易中的资金安全和客户权益。同时，住房金融服务在实践层面上完全嵌入金融监管体系，极大地降低了住房金融领域潜在的系统风险。

住房金融的模式已经改变

事实上，在网上贷款细则出台之前，住房金融也是p2p平台竞争的主战场，其业务类型包括抵押贷款、止赎贷款和购房最终付款。

据英灿咨询不完全统计，截至今年8月底，共有773个网上贷款平台涉及住房金融业务，累计交易额1256亿元，约占网上贷款行业累计交易额的10.33%，综合回报率为10.96%，平均贷款期限为5.24个月。去年同期，p2p平台的住房金融业务交易额仅为650亿元，同比增长93%。

8月24日，四部委联合发布了《点对点贷款信息中介业务活动管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)，控制了点对点贷款信息中介平台上同一借款人的贷款余额上限，防范了信贷集中度风险。这使得p2p的“住房金融梦”戛然而止。从2016年1月1日至2016年8月24日，英灿咨询选择了203个p2p网络贷款平台和18867个住房金融贷款对象进行压力测试。测试结果显示，在不区分企业和个人的情况下，单个目标贷款额超过20万的平台有96.06%，贷款额超过100万的平台有80.30%，这些平台都在额度整改中。

“一般来说，住房金融是一个大平台订单，涉及金额大，面临业务转型或调整的压力。我们的业务目标是保持存量，不增加新的增量，将来会慢慢萎缩。”深圳一家从事止赎业务的p2p平台负责人告诉本报。

2016年8月，住房和城乡建设部、银监会等七部委联合发布了《关于加强房地产中介机构管理促进行业健康发展的意见》，对房地产金融规范化提出了明确要求。有业内人士认为，二手房交易的资金和时间不匹配导致大量非正规金融产品，这些产品都在国家金融监管体系之外，风险未知且不可控，给金融秩序的稳定带来潜在风险。

如今，随着网上贷款平台的退出和保险公司对担保和小额贷款份额的挤压，住房金融市场中的“民间团队”越来越弱，传统金融正在冲击城镇。

9月29日，民生银行(600016，BUY)陆续推出了三款新产品，其中“油房快贷”是一款“网上加按揭贷款”产品。客户通过微信平台在线评估房价，随时随地申请按揭贷款。同样，招商银行(600036，BUY)有“一有房子就贷款”，即使房子处于抵押状态，你仍然可以借钱。

这种“二级抵押”模式也在业内引起了争议。一些专家认为“次级抵押贷款”风险更高。然而，上述在深圳从事止赎业务的p2p平台负责人告诉本报，按揭贷款和止赎贷款的风险都很低。

以止赎业务为例，他解释说，最大的风险点是借款人的债务太高，止赎财产被债权人没收。“这种情况不太可能发生，只要把银行的审批背景、客户的个人信用和公司的经营状况调查清楚，就可以最大限度地避免这种情况的发生。此外，在扣款和付款过程中，还会出现借款人在将款项贷记到客户的个人或公司账户后将其转账的情况，但只要扣款账户和付款账户得到很好的控制，就不会出现这种问题。”