抓IP流量风口 绿都地产加速扩军华东

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【摘要】绿色资本被定义为“流量时代的知识产权不动产”:用户创造内容，内容产生流量，流量催生用户，来回穿梭，永续生存，形成大知识产权。

绿都地产(以下简称“绿都”)在上海已有一年左右的时间，目前正试图在商业地产投资和销售领域玩不同的把戏。

四个月前，由绿都引荐的龙湖百货前高管冯金义、周、赵楠楠，公开发布了绿都将推出一系列全新业务的消息。9月24日，其吕都绣云项目正式浮出水面，成为一个注解。

该项目以上海里弄石库门文化为核心，以客栈为特色主题，包括客栈、星级酒店、酒店式公寓、住宅等几种主要形式。该项目被绿都视为房地产金融领域的一次伟大尝试，是商业地产3.0时代的产物。

按照大众媒体对绿都酒店的定义，该酒店是一种“非常特殊的产业形式”。其特殊原因在于项目本身除了采用轻与重相结合的控股模式外，还在运营中进行了细化的内容包装。

绿色资本被定义为“流量时代的知识产权房地产”:用户创造内容，内容产生流量，流量孕育用户，来回穿梭，不断增长，形成一个大的知识产权。

大ip+个人ip

项目紧邻上海迪士尼的自然区位优势是建立大ip的基本条件。

目前，该项目是上海迪士尼5公里范围内唯一可销售的商业和住宅项目，位于浦东机场和佛罗伦萨镇附近。

迪士尼的到来引发了开发商的淘金热。疑虑同时产生:我们如何抓住这个窗口，更好地满足消费者对生活、休闲、餐饮和娱乐的需求？

据中国最大的独立第三方移动数据平台talking data称，迪士尼及其周边地区的年访问量可达1亿次。迪士尼乐园正式开放后，江苏、浙江和上海以外地区的游客数量大幅增加，带来了实实在在的住宿需求。talking data的分析师李楠表示，迪士尼附近的住宿需求很大，而迪士尼周边的酒店服务相对缺乏。

因此，在分析了整个市场和迪士尼的区域规划后，路都决定在原有住宅的基础上建设一个具有石库门巷性质的客栈社区，以实现与迪士尼的互动和互补，为游客提供独特的配套服务。

目前项目共有21家客栈，每家客栈的内部装修都有自己独特的风格。此外，该项目还引入了目前流行的寄宿家庭管理模式，由绿色资本运营和管理。

然而，这只是绿色资本思想的一个方面。更重要的是金山角价值模型的概念——商业地产从1.0到3.0的演变。在这一模式中，传统商业地产的基本要素，如位置、形式、形式和人文元素被整合和重新匹配。

绿色资本有自己的理解。绿都上海业务部副总裁林伟表示:“简而言之，商业地产的1.0时代是地段的竞争，2.0时代是形式+格式的控制，3.0时代是内容。”

刺绣云3.0版的商业优势，即ip流量，是将消费者的内容、产品和用户体验整合成一个完整的用户体验。

必须提及的是最美丽的老板娘计划——根据地理位置优势，介绍有趣的商店和有故事的人。如廖打造的“过云山居”和电子竞技圈女神的电子竞技店，都被引入到绣云中。

在刺绣云中，每个老板娘代表一个民族，通过这些老板娘的个人知识产权，消费者在短时间内积累起来，一个新的流程出现了。据绿都称，基于此，最漂亮的老板娘计划带来的好处远远超过酒店实行会员制带来的好处。

一些不愿透露姓名的市场分析师告诉《时代周刊》(Times Weekly)，在上海迪士尼的辐射区，利用个人知识产权吸引投资和销售的情况很少，未来能否发展成一种固定的消费模式，还需要进一步测试。

逃离河南，在华东扩充军队

事实上，绿都之所以想绣云，是因为这个项目是公司在上海的第一次展示。

路都成立于2002年，长期以来一直深入培育河南省，其母公司是中国最大的客车生产集团之一郑州宇通。

去年10月，绿都进入中国东部，这一标志性事件是赢得上海迪士尼和新静安区附近的商业和住宅用地。

这与引入新高管有很大关系。去年，在郑裕彤董事长唐玉祥、冯金一、周、赵楠楠的支持下，龙湖地产(港股00960)前高管作为合作伙伴加入到绿色资本的新革命中来。

根据今年5月18日绿都地产披露的方向，未来，绿都将以长三角城市群和以上海为核心的二线城市为重点，同时发展房地产金融和商业项目。这是一次聚焦房地产的尝试，即将绿都打造成为一个包括房地产开发、金融地产和客栈经营管理的大平台。

这三个人走在一起，试图改变国内房地产企业的商业常态，新的方向是欧美的房地产金融模式。这意味着，绿都将不再是传统意义上的房地产公司，而是未来的企业孵化器。据当时的赵楠楠介绍:“这就是具有孵化功能的黑石集团。”

“公司将在未来一段时间内采用双核开发模式。”冯金义9月24日进一步表示。具体来说，未来，绿都将以上海为核心，开拓长三角区域市场，发展以郑州、洛阳为核心的中原地区。

据《时代周刊》记者报道，除了以郑州和上海为核心城市外，北京、广州、深圳、天津、洛阳、苏州、合肥和南昌将是下一个投资城市。根据这一构想，绿都将以这些城市为重点，逐步在环渤海地区、中部地区、长江三角洲和华南地区进行重点布局，以增加土壤储量。

进入上海后，绿都加快了在华东地区的布局。9月22日，在苏州“限购新政”后的第一次大规模土地拍卖中，泸都在苏州赢得了42号和43号两块地，其中前者以每平方米34782元的底价赢得了苏州新土地王。

据《泰晤士报》记者报道，经过一年的调整，在商业方面，绿色资本的水平更加丰富。除了现有的房地产开发业务，路都还将进入金融房地产和客栈经营管理。金融房地产部门将包括购物中心的运营和管理、办公楼的并购以及社区商业中心的运营和管理。

此外，鲁都还制定了创新计划——转型为多平台企业孵化器。孵化器将房地产、金融房地产和客栈这三个业务部门放在一个开放的平台上，不仅对资本完全开放，而且对所有内部和外部团队开放。

然而，到目前为止，绿都的主要销售贡献仍来自河南总部，而以上海为核心的华东地区能否成为一个可比较的增长点还在等待现实的检验。