9天19城接踵调控楼市 “双限”成调控撒手锏

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从19个城市的监管内容来看，2011年大部分城市都超过了“双规”，北京、上海、深圳、苏州、南京、厦门等城市都属于“过重”监管，可谓“史上最严”。

随着8日上海和南昌楼市调控新政策的出台，始于9月30日的楼市调控政策的发布宣告结束。在这9天里，推出新政的城市数量达到19个，同时还宣布全国有19个城市限制购房和贷款进入房地产市场，即北京、上海、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、珠海、东莞、福州和南昌，覆盖一、二、三线城市

记者发现，这19个城市中的大多数都是最近房价上涨过快的城市。郑州、无锡、昆山、珠海、杭州、福州等城市9月份同比增长4.8%，至7%。今年8月和9月，苏州、厦门、杭州、合肥、南京、武汉等城市开始限购限贷，新房价格分别上涨1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%和2.11%。

从19个城市的监管内容来看，2011年大部分城市都超过了“双规”，北京、上海、深圳、苏州、南京、厦门等城市都属于“过重”监管，可谓“史上最严”。例如:两套首付款，南京和苏州提高到80%，深圳提高到70%，阻止了大量的房地产投机者；深圳、南京和苏州对成年单身人士(包括离婚)的限制堵塞了此前“假离婚”的漏洞；加上社会保障的要求，纳税和限制外国投资者只有一套。

除“双规”外，在上海出台的六项措施中，首次提出了“商品房土地交易资金来源监管”。开发企业高价收购土地的资金渠道将受到监管，银行贷款、信托基金、资本市场融资、资本管理计划分配和保险资金将不会用于支付土地投标保证金、保证金和后续土地出让价格，这将抑制“土地王”的发生，降低未来房价上涨的预期。

“双重限制”成为监管的手铐

在19个城市的监管政策中，主要措施是“双限”(限购限贷)

在贷款限制方面，第二套房首付比例大幅提高。例如，深圳直接将第二套房首付比例提高到70%；北京第二套房为自住式，首付比例不低于50%，非自住比例不低于70%；天津、成都、无锡、济南和郑州等五个城市上升至40%；南京、苏州、厦门、合肥、广州、杭州、珠海、东莞和福州等九个城市都不同程度地上调了抵押贷款利率。其中，南京和苏州的上调幅度最大，分别从45%和50%上调至80%，而广州上调至70%。

第一套房的首付比例也提高了。其中，杭州、成都、无锡基本保持在20%或略调至25%，北京提高至35%，南京、厦门、武汉均为30%。对于那些有抵押贷款但已经解决了的人来说，南京、深圳和苏州已增至50%，合肥已增至40%。

南京、苏州、合肥、武汉、广州、珠海等城市都明确规定，对于拥有两套或两套以上住房的家庭，应暂停发放商业个人住房贷款。这意味着如果你想买第三套房子，你只能支付全额。武汉甚至明确规定，第二套房的外国人应该停止贷款。

就限购而言，总体调控是适度的，主要是按地区、户籍和面积进行调控。大部分城市主要集中在中心城市，如成都、郑州、济南、合肥、佛山、南京、福州等城市都在主城区实施限购政策，远郊不在限购范围内。

深圳、厦门、广州、武汉、南京、合肥、济南、东莞等十个城市。，限制当地居民购买两套住房，其中深圳和南京也限制单身人士(包括离婚人士)购买一套住房。

济南和珠海相对宽松，当地户籍家庭只能购买三套住房。值得注意的是，天津和苏州的本地户籍家庭不受限购政策的影响，成都以自然人和法人的身份作为限购的确认标准，这意味着更多的家庭成员可以购买更多的商品房。

对于外国人，19个城市统一限制一套住房的数量，大多数城市还附加了连续缴纳1至5年社会保障或个人所得税的条件。

单个城市受地域限制，大型产品不限于购买。例如，珠海和福州限制在144平方米及以下，郑州和厦门限制在180平方米及以下。福州市已暂停向拥有两个或两个以上商品房单元的家庭出售市区建筑面积在144平方米以下的商品房。

剑指的是资产泡沫和金融风险

这一轮暴风雨般的房地产调控密度是前所未有的，它也与以往“一刀切”的调控思路大相径庭

“从横向来看，这些城市的调控措施一方面强调保护自住需求，另一方面侧重于通过限制购买和贷款等措施打击投机需求和抑制投资需求；另一方面，增加住房和土地供应，缓解供需矛盾，满足合理需求。同时，大力整顿市场秩序。政府有关部门加强了对价格、广告、开发和中介的监管，以保护消费者的合法权益。”清华大学房地产研究所所长刘宏宇说。

他认为，本轮调控不同城市的措施有不同的侧重点和政策，体现了因地制宜、因市制宜的原则。此外，地方政府也充分利用市场机制，通过提高贷款首付比例和调整供求关系来调节市场。

“与以往的房地产调控不同，本轮房地产调控是在宽松货币和低利率环境下进行的调控，其抑制资产泡沫、防范和控制金融风险的特点十分明显。”陈胜告诉上海证券报记者，在当前全球经济低迷的情况下，整体利率处于历史低位，整体货币政策相对宽松，这决定了必须坚持“一城一策”的原则。如果采取一刀切的政策，对于拥有大量库存的三、四线城市来说，显然会适得其反。

回顾中国楼市调控的历史，记者发现，在降息(低利率)预期下的楼市调控在中国历史上是罕见的。

其中，从1996年5月1日至1999年6月10日，市场迎来了一轮降息周期，央行连续七次降息，刺激了内需。但是，当时中国的房改还处于起步阶段，住房商品化方兴未艾，所以当时对房地产市场的调控基本上没有影响。

由于2008年爆发的次贷危机和经济衰退，下一轮降息是在进入21世纪之后。

从2008年10月9日到2008年12月23日，央行连续四次降息，一年期存款利率从2007年12月21日的4.14%大幅降至2.25%。连续降息和4万亿投资刺激措施导致原本处于调整阶段的房地产市场自2009年下半年以来突然反弹并一路上涨，从而将“限购”这一独特伎俩推上了中国房地产调控的舞台。

2010年4月30日，北京出台了《全国十条实施细则》，率先规定“每户只能购买一套新商品房”。同年9月29日，在“国家五条”颁布后，上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市相继出台限购政策。截至2011年2月，仅在半年多的时间里，就有36个城市出台了限购措施，随后一些城市仍陆续出台限购措施，最多达到46个城市。

在高压调控下，一些地区的房地产市场出现了回调。直到2014年，一些地区的房地产市场一直低迷。

2014年6月26日，呼和浩特市取消了限购令；9月26日，苏州取消了限购。楼市低迷，限购逐渐放松。

限购政策放松前后，中国房地产市场开始出现分化迹象，这导致中国房地产调控思路发生了很大变化。

早在2014年初，记者就在全国人大期间独家采访了时任全国政协委员、住房和城乡建设部部长的姜伟新。在回答记者提问时，他率先抛出了“双向监管”的概念，即针对房地产市场的差异化，他采用了“保持压力”的“双向”监管理念。由此，我们也可以隐约看到当前“按市决策”的监管思路的影子。

可以说，限购这一带有浓厚行政色彩的房地产市场调控政策，一度被视为抑制房价上涨的利器，也因其行政色彩而引发争议。然而，从后续市场的实际运行效果来看，限购在一定程度上抑制了交易量，进而抑制了房价的过度上涨。这也是为什么“限购令”在本轮监管中仍然悬而未决的主要原因。

除了限购政策之外，贷款限制政策在今年“杠杆式房地产市场”面前也是极其重要的。

“近年来，中国居民的杠杆率增长非常快，从2005年的17.1%升至2015年的39.5%。”陈胜说道。

正因为如此，市场参与者认为，各地“限制贷款”将有助于降低房地产市场的杠杆风险。

集体行动背后的决策层“决心”

“虽然它看起来像是一个城市和一项政策，但它被如此密集地引入，充分表明这一轮政策不是地方的主动行动，而是决策层干预下的集体行动。”中原地产张大伟说

事实上，在19个城市出台政策前后，政策制定者抑制房价过度上涨的信号得到了充分展示。

8日召开的国务院常务会议强调，要推进农业现代化和新型城镇化相辅相成，强化地方主体责任，因地制宜、因地制宜、因地制宜地制定政策，保障居民基本住房需求，努力实现安居乐业，促进房地产市场稳定健康发展。

此前，住房和城乡建设部官方网站先后发布消息，包括“要求济南市严肃查处房地产开发企业非法销售行为”和“公布各地查处的非法和不可信赖的房地产开发企业和中介机构名单”。

中国央行行长周小川最近出席了在华盛顿举行的会议，他也明确表示，“最近，中国一些城市的房价上涨很快。”中国政府对此高度重视，积极采取措施，促进房地产市场健康发展。”

"一系列行动表明，这一轮监管势在必行，并将取得胜利。"陈胜在接受《上海证券报》采访时表示，面对一些一、二线城市房价的过度上涨，相关地方政府的集体行动让各方都意识到了“调控的决心”。

此外，据业内人士透露，房地产市场检查小组已进驻各部委和地方政府，将对监管不力、房价过高无法控制的地方进行约谈并追究责任。

分析师指出，本轮楼市繁荣的根本原因是资本潮+资产短缺+财富效应。因此，监管不是目的，但如何保持中国经济健康是关键，即引导更多资金进入实体经济。

一些专家表示，目前楼市分化的情况很明显。一方面，一、二线热点城市房价上涨过快，特别是珠江三角洲、长江三角洲、京津冀地区的部分城市和内地部分区域性中心城市；另一方面，东北、西北、西南大部分城市市场表现稳定，一些三、四线城市尤其是县城的库存压力仍然较大。

因此，中山大学南方学院房地产系主任廖俊平建议，房地产调控应该按照不同的类别进行。热点城市调控的重点应该是控制房价、防范风险、防止泡沫，而三、四线城市和县城的重点仍然是存量。

专家预测，房价明显上涨的一线和二线城市以及房价可能上涨的城市周围的辐射区将在10月份跟进。

三、四线城市和县城的重点仍然是去库存化。“自今年年初以来，该国的去库存化情况取得了进展。我们希望在热点城市的控制下，一些资金将流向三、四线城市。”陈胜说道。

当然，“这一轮房地产调控是在宽松货币和低利率环境下进行的调控。其抑制资产泡沫、防范和控制金融风险、深化改革、破冰赢得时间的特点十分明显。”他说。

受实体经济利润率下降和人民币贬值预期等因素的影响，一些投机性投资基金近日纷纷涌入房地产市场。专家建议，金融机构应加强对流入房地产市场的资金的监管，以防范和控制房地产市场的风险和泡沫。

此前，中国人民银行研究局的王燕写了一篇文章，分析住房企业低成本集中发行债券的风险。

“据统计，今年上半年，1547家房地产上市企业的平均资产负债率为76.4%，32家企业的负债率超过80%。受宏观经济形势和监管政策的影响，近年来，房地产行业总体增长率发生了变化，内部结构得到了重构，房地产企业的盈利能力和偿债能力下降，信贷基本面继续走弱。此时，低成本集中发债可能导致未来集中违约。”王燕说道。

此外，有专家指出，目前除了开发企业自有资金外，银行、债券、证券、理财产品、信托计划、资产管理计划、保险等资金也通过参与土地招标、项目开发等多种渠道流入。此外，个人住房贷款、各种消费贷款等购房端融资都是变相的购房资金，甚至一些投资机构，包括一些新三板上市公司，都直接或间接地进入了房地产市场。金融部门应加强这方面的监管，引导更多资金进入其他实体经济。