银行响应楼市新政 房贷投放影响待来年

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半个月内，全国近20个城市集中出台了限购限贷新政策。除了第一套房的按揭比例略有提高外，更重要的是第二套房的首付比例也有了很大的提高，提高的幅度从5个百分点到20个百分点不等，并且已经明确了第二套房应该“收房子”还是“收贷款”。

一些接受采访的银行家告诉《21世纪经济报道》，尽管他们已经收到了政策通知，但该行尚未发布具体的实施细则。过去两天，也有银行暂停处理个人住房抵押贷款。

值得注意的是，在微观层面上确定第二套仍然存在一些操作上的困难。对于银行来说，在今年缺乏理想资产的背景下，零售贷款，尤其是个人住房抵押贷款，已经引起了银行业的整体关注。

可以预见，限购贷款政策将对稳定房价、抑制投机起到一定作用，但银行按揭贷款业务也会受到一定影响。然而，由于交易和贷款交付之间的时间差，几位银行家向《21世纪经济报道》表示，新政将主要影响明年抵押贷款业务交付的增量。

许多地方的第二套房首付比例提高了20%

根据2015年9月30日的新政，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的派出机构应与地方政府协调，根据“分类指导和地方政策”制定差别化的最低首付比例。这种差异不仅体现在面积上，还体现在第一套房和第二套房上。因此，各地对严宽贷款的限制很大程度上取决于第二套房的认定。

总的来说，南京和苏州在江苏的政策几乎是一样的。简单的理解，除了“从未买过房子”被认定为第一套房外，其余的至少将被认定为“第二套房”，并采用“认房认贷”的原则。

具体来说，对于有购房贷款记录，但在申请购房贷款时实际上没有住房的家庭(没有带贷款的房子)；或者如果你有一套没有贷款的房子(包括还清贷款)，商业贷款的首付比例是50%。以前，南京的比例是35%，苏州是30%。

无锡新政显示，商业贷款最低首付比例从30%调整到40%，公积金贷款首付比例提高到30%。由此可见，无锡在原则上是“承认第二套房”。

武汉也“认了房子”。

根据10月6日发布的《中国人民银行武汉市分行湖北省监管局(601988，购房)行业监管委员会关于进一步加强住房信贷政策管理的通知》，第二套房最低首付比例为50%。三套户籍在当地的套房将停止贷款，两套户籍在外国的套房将停止贷款。

值得一提的是，在短短三天内，武汉又一次提高了首套住房的最低首付比例，从10月3日设定的25%(之前为20%)提高到30%。

此外，10月8日发布的成都新政明确规定了“只认贷款不认住房”的原则。具体来说，第一套贷款已结清的房屋，首付比例最低为30%。如果有一个套房，贷款没有结清，最低首付比例为40%。如果你拥有两个或两个以上的物业，但没有解决相应的贷款，贷款将暂停。

相比之下，杭州新政并没有涉及第二套房的具体认定，留下了一些空房用于“还贷而不买房”。根据杭州市9月28日实施的新规定，对于拥有一套住房且未结清相应住房贷款的个人，商业贷款的最低首付比例将从30%提高到50%，公积金贷款将从40%提高到50%。也就是说，如果名下有一套房子，并且贷款已经结清，第一套房是否应该被承认，目前还没有明确的说法。

杭州一家大型国有银行的账户经理表示，该行目前实行的“只收贷款不收房款”意味着，只要还款中没有抵押，就可以被认定为第一套房。“确实没有收紧个人贷款的动机，其他贷款也有风险。”银行家坦率地说。

今年它对银行几乎没有影响

苏州一家大银行的按揭经理告诉《21世纪经济报道》，苏州的银行已经开始实施相关政策。“只要你有贷款记录，那至少是50%的首付款，而且银行可以看到贷款记录。但是，如果购买记录不在苏州，则可能看不到。”该账户经理表示，目前银行还没有发布实施细则，因此不清楚是否要调整利率。根据以前的规定，第一套房的利率比基准利率低10%。苏州不同的区县也有不同的利率标准。

“关于贷款利率，每个银行都有自己的定价。但是，我们的灵活性不是很大，它与您的购买总额无关。”客户经理说。

一家银行昆山支行的按揭经理表示，目前实施的按揭利率是基准利率的9.5-9.7倍，银行内部尚未收到新政的实施细节。

据《21世纪经济报道》记者报道，目前，在杭州市场，首套房按揭利率一般为9-9.5倍。前述杭州一家大型银行的按揭经理表示，该行一套房和二手房的贷款利率一般为9.2-9.5倍，只有新楼才能获得10%的折扣。然而，杭州市场有15%的超低折扣。

“15%的折扣要求相对较高，而且房子必须在主城区，比如余杭。”一些买家说。

对于信贷政策的走向，上述一家大银行的账户经理表示，目前银行还没有出台新的限制贷款政策的实施细则。“我们认为，对第一套房的调整可能不会很大，而调整所关注的是对第二套房的认定。”

与此同时，杭州市9月29日的新规定也暂停了“在杭州买房定居”的政策。就在新政出台的前两天，房地产销售人员还介绍了外国投资者买房定居，以避免9月18日实施的“非杭州户籍只能限购一套房”政策。这项新规定的出台超出了此前的市场预期。

“当今年7月和8月的数据公布时，每个人都觉得抵押贷款在新贷款中的比例相对较高。不过，从银行业务的角度来看，其实从股票的角度来看，按揭的比例并不太高，一般不超过30%。”一家大型国有银行上海分行零售业务负责人表示，预计新政将导致房地产交易量下降，这将影响抵押贷款的增加，但目前对相关业务利润的影响相对有限。

“主要是对明年的增量影响很大，对今年的利润影响不大。”一家大银行资产负债部的一位人士表示:“今年还有两个多月，所有的产品发布都已经投入使用，每个银行手中都有一些产品。仍有一些政策在出台前没有出台。”