解读楼市调控20城： 止不住的稀缺性与外溢需求

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[自2014年10月以来，深圳房价迅速上涨。尽管从那以后上涨速度有所放缓，但房价仍在上涨。过去两年，深圳大部分房地产价格上涨了150%。]

过去的“十一黄金周”无疑成为了“楼市调控周”。短短7天，许多城市相继出台了新的楼市调控政策，20个城市加入了本轮调控行列。

与过去不同的是，目前收紧的房地产市场政策仅限于几个热点城市，即一线城市和二线城市，以及一线城市周围的一些三、四线城市。与此同时，大多数三、四线城市仍处于去库存状态。

在这一轮上涨过程中，哪些城市的房价涨幅最大，上涨压力最大？据《中国商报》统计，全国有20多个城市的房价大幅上涨或面临更大的上涨压力。这些城市主要分布在长江三角洲、珠江三角洲和京津冀三大都市圈，东部是福建，中西部是几个人口大省的省会。这些城市中的大多数已经采取了控制措施。

区域房价现状

京津冀板块主要由北京、天津、石家庄和廊坊组成。

作为一个强大的一线城市，中国的首都北京承受着房价上涨的最大压力。北京实施限购政策已有六年多，9月30日晚在北京生效的新政主要是增加了对贷款的限制。在自9月底以来颁布新政的所有城市中，北京在限制贷款方面仅次于深圳。

在北京严格限购的情况下，大量购买力也转移到了天津和石家庄。根据国家统计局8月份公布的70个大中城市新建商品房价格指数，天津同比上涨21%，位列中国前十名。9月份，天津的平均房价达到每平方米18925元，在中国排名第九。河北省省会石家庄在8月份名列二手房前10名，而廊坊目前的平均价格达到15753元/平方米。

长三角城市群主要表现在上海、杭州、苏州、无锡和南京。

自去年第四季度以来，苏州和南京这两个二线城市迅速崛起。由于存贷比低，苏州和南京今年继续上涨。根据中国城市住房价格平台的数据，南京的平均房价已经达到每平方米23472元，在中国排名第五。苏州的房价不仅在市区迅速上涨，在昆山和太仓也是如此。目前，苏州房价涨幅已逐渐企稳，呈现出高位横盘状态。

今年以来，上海和苏州的投资者一起涌向无锡。8月份，无锡的一套二手房环比增幅位居全国第三。目前，无锡市的平均房价接近1万元。

自2011年以来，杭州房价经历了多年的下跌，今年以来房地产市场再次升温。2016年前8个月，杭州(不含富阳)商品房总交易量达到133，562套，超过2015年全年。杭州楼市的库存迅速下降，交易价格迅速上涨。

珠江三角洲表现在深圳、珠海、东莞、广州和佛山。自2014年10月以来，深圳房价迅速上涨。尽管从那以后上涨速度有所放缓，但房价仍在上涨。过去两年，深圳大部分房地产价格上涨了150%。

珠江三角洲房价涨幅第二大的是珠海。合肥房地产经济研究所所长龙斌分析了《中国商报》，他说珠海的房价多年来一直很高。2015年，珠海房价上涨20%，今年继续大幅上涨。根据中国住房价格平台的数据，今年9月，珠海的平均房价达到20804元/平方米，在中国排名第七，同比增长46%。

相比之下，广州近年来的趋势相当稳定。一般来说，广州目前的涨幅一般在20%到30%之间，在全国排名第六。东莞和佛山的价格上涨主要来自一线城市的购买力溢出。

福建省表现在厦门和福州。数据显示，9月份厦门市新房均价达到每平方米36194元，居全国第四位；中西部地区是合肥、武汉、郑州、成都和南昌。9月份，合肥的平均房价达到13298元，同比上涨60%以上。目前是中西部地区房价最高的城市，武汉也出现了同样的情况；山东省包括济南和青岛。今年国庆期间，济南签约3746台，同比增长294%。

还有几个三线和四线城市，即嘉兴、常州、惠州和中山。这些城市房价的上涨主要是由于一线城市和热门二线城市的购买力溢出，而不是城市自身的直接需求。一旦外部购买力下降，这些城市的房地产市场将面临更大的风险。

据中原地产首席市场分析师张大伟对《中国商报》的分析，本轮房价上涨速度较快的城市有两类，一类是“鼓励年轻人”，即一线城市和二线热点城市，由于信贷宽松，这些城市的本地改善需求过高。另一个是中等规模的二线城市、弱势二线城市和一线城市的辐射区域。这些地区属于外国投资者，房价被推高了。

稀缺已经成为房价上涨的一个重要因素

那么，本轮房价上涨的主要因素是什么？

根据张大伟的分析，本轮市场恐慌情绪高涨主要有三个原因，即资本潮、资产短缺和财富效应。换句话说，有大量的信贷和缺乏优质资产，许多人在房地产赚钱。

在同样的信贷宽松政策下，为什么超过20个城市上升，而其他城市没有上升，许多三、四线城市继续下降？这涉及到一个关键词:稀缺。稀缺性体现在两个方面。首先，只有人口持续流入的城市核心区域是稀缺的，随着流入人口的增加，需求也会增加。

张大伟表示，人口净流入是判断一个城市房价走势的最重要指标。像中国东北大多数三、四线城市和老工业基地一样，人口仍在外流，因此房价不会上涨。可以说，本轮崛起的20多个城市中，大部分都是人口净流入量大的城市。

人口净流入是判断一个城市房价是否上涨的核心指标，但不是唯一的因素。土地供应和库存也是衡量某一时期房价走势的关键。

例如，尽管厦门的需求强劲，但实际上，2015年厦门的房地产市场成交量仅为350万平方米，仅相当于广州和成都的一小部分。但是为什么厦门的房价像火箭一样上涨呢？最重要的是土地供应。过去几年，厦门的土地供应明显不足，而且供应量很小，这也是厦门楼市的稀缺性。如果厦门的土地供应量能翻一番，我相信厦门的房价很快就会稳定下来。

相反，如果一个城市的人口快速流入，需求强劲，但土地供应充足，那么房价可以保持相对稳定。以一线城市广州为例。虽然近年来广州的工业发展不如北方那样深入，但无论多么糟糕，广州的经济都比厦门、珠海，甚至南京、苏州等地好得多，需求也比这些二线城市强得多。然而，与许多二线城市相比，广州的房价是稳定的。这里的关键是土地供应。过去几年，广州的土地供应量很大，很好地满足了需求。

长沙、重庆等城市也出现了同样的情况。近年来，重庆和长沙的实体制造业发展很好，人口流入迅速，房价稳定，其中一个主要原因是供给充足。

“从目前的经验来看，那里的房地产市场相对稳定，土地供应相对宽松，节奏也比较好。”中国社会科学院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞教授告诉记者，如果我们想让经济健康稳定而不是推高地价，政府应该有可操作的措施。