楼市调控下一步：寻找控房价与稳增长的平衡点

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从最近的高层声明来看，调控政策将持续到2017年，这让许多机构担心调整会导致下滑。在即将召开的中央经济工作会议上，如何调整明年的政策走向，在控制重点城市房价、加快去库存和稳定三、四线城市增长之间找到平衡点，已经成为舆论关注的焦点。

房地产市场监管对实体经济的影响可能会在2017年继续发酵。

今年9月底至10月初，一、二线热点城市实施了严格的限购限贷措施，对这些地区的房地产销售和投资产生了直接影响。

一些机构认为，一旦明年房地产投资增速下降过快，仅靠新增动能和基础设施投资将难以遏制经济下行趋势。从最近的高层声明来看，调控政策将持续到2017年。

因此，在即将召开的中央经济工作会议上，如何确定下一年的政策方向，在控制重点城市房价、加快去库存和稳定三、四线城市增长之间找到一个平衡点，已成为舆论关注的焦点。

房地产投资增长率将保持低位

2016年第四季度，房地产行业出现了一个意想不到的现象，即尽管一、二线城市的住房市场在条例实施前出现了“量价双降”的局面，但企业的征地热情依然不减，土地市场依然火爆。

根据统计局的数据，10月下半月，在住房市场方面，包括北京、天津、上海、成都、郑州、深圳和厦门在内的七个热点城市的新房价格已经下降。与此同时，据中原地产统计，全国54个热点城市共售出15.37万套住房，同比下降10.7%，同比下降16.2%。

11月下旬，福州、广州、武汉等城市相继出售高价地块。11月22日，武汉在一天之内卖出了17块地，总成交价约为196.86亿元。与此同时，在1930年的新政之后，北京连续四次出现地块，引发了100%的住宅用地所有权，而企业撤资的压力来自空.

最近，银监会加大了对房地产金融业务的监管力度，叠加了住房市场的趋紧趋势和部分企业的不合理征地，使得各方对明年交易量达到低点后住房企业的流动性是否充足产生了怀疑。

这也使得明年房地产投资增长面临更大压力。

鉴于房地产投资在国民经济增长中的重要作用，上述情况也引起了一些机构对2017年经济低迷的担忧。瑞银证券(UBS Securities)最近发布的一份报告称，预计2017年新的房地产建设增长率将放缓至0-2%，房地产投资增长率将从今年的6%左右降至较低水平。房地产调整带来的下行压力将减缓实际国内生产总值的增长。

国家土地利用总体规划专家组成员、中国人民大学公共管理学院副院长闫认为，从宏观上看，中国住房绝对短缺的时代已经结束，房地产行业的外部环境和自身供求结构发生了重大变化，房地产投资大规模超高速增长的时代已经过去。在新常态下，我们不能再像过去某些地方那样过分关注和追求房地产投资对gdp增长的贡献。

严预测，2017年将继续实施审慎的价格监控和信贷政策。但是，在2020年全面建设小康社会的目标下，新的经济常态下仍然存在结构调整和阶段性下降的压力，如何制定相应的政策还有待观察。

控制措施需要改进

从目前情况来看，2017年楼市调控可能会继续。

一位知情人士向《21世纪经济报道》透露，在11月初的房地产高层会议上，明确提出要对房地产进行宏观调控。各地要丢掉幻想，不放松，继续严格控制，端正态度。

但是，在本轮调控效果显著的前提下，未来调控措施不太可能进一步加码。

根据CICC公布的报告，这一轮调控的目的是“控制第一线，稳定第二线”，只有在现有措施不如预期有效的情况下才会出台进一步的政策，这在目前是不太可能的。预计将出台其他措施和指导方针，以促进房地产市场的长期可持续发展。

《21世纪经济报道》记者采访了许多专家，大多数观点认为，中央经济工作会议很难就如何平衡和控制重点城市的房价、加快去库存化和稳定三、四线城市的增长做出统一的政策指导，也不太可能出台更严格的监管政策。

在上述三个城市中，三线和四线城市去库存化的想法很明显。

在7月26日召开的中央政治局会议上，有人指出，要采取正确的战略和有效的方法推进五项重点工作，把去库存化和补缺化方向与有序引导城市化进程和农民工市民化有机结合起来。“一亿农民进城”和“特色城镇”等政策已经开始实施。

国家开发银行行长郑志洁近日公开表示，CDB将支持下一步棚户区改造，帮助房地产去库存化，继续加大驱动力度，重点支持中西部和东北林区、垦区、国有矿区、采煤塌陷区和棚户区改造，同时加快资金支付，提高资金使用效率，做好棚改工作，这是一件关系国计民生的大事。

重庆大学建筑管理与房地产学院院长认为，虽然在政策层面上没有统一的解决方案，但其背后的关键是如何改善土地利用效率的现状。

他指出，11月23日，国土资源部发布了《关于深化低效城市土地利用再开发的指导意见(试行)》，提出要提高城市土地利用效率，提升和优化土地利用结构，这是在中短期土地供需矛盾尖锐的重点城市改善这一问题的一次尝试。但是，从长远来看，有必要促进土地规划与城市规划的统一，实现多种法规的统一。