是馅饼还是陷阱？ 起底房企土储热情再燃原因

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11月22日之后，在福州、长沙、广州和武汉的几次土壤拍卖之后，住宅企业的土壤储量排名得到了更新。新的征地窗口对房地产企业来说是陷阱还是机遇？

易居研究院智库中心向《21世纪经济报道》记者提供了一份上市房地产企业征地的独家数据(不包括混合出让土地和工业用地)。据统计，2016年土地购买量排名前五位的分别是融创、万科、绿地集团、恒大和保利地产(600048，购买)。

近日，福州、长沙、广州、武汉等城市的地方拍卖市场重新燃起了它的热情。对此，同为政策咨询研究部主任的张宏伟分析了两个原因:一是这些城市基本面良好，一些资金链相对充裕的企业抓住机会补充土地储备。拍卖市场的排他性条件为一些房屋企业提供了机会；第二，大多数房企每年都有投资目标，一些区域性企业年底仍有投资额度。如果它们没有完成，它们将对地区公司的激励产生影响。

上海一家房地产公司的首席执行官指出，最近的土地拍卖浪潮是一股不小的力量。他认为目前的地价与高点相比会有所下降，但仍不是低点。“当管制周期到来时，它将导致城市的分化，然后区域领导人的动力将变得更强”。

一位精通深沪的业内资深人士指出，大多数房企没有明确的战略目标，但仍以机会为导向。一线和二线城市在房企眼中都是机遇，如果能在一线和二线城市获得土地，就能抓住未来生存的生命线。“最近，房地产企业无法在一线城市获得土地，所以他们不得不转向二线城市。”

土壤储存和净化逻辑

住房企业的土地储备和库存之间一直存在着微妙的关系。最近，房企打开了新一轮的征地窗口，随着市场供应节奏的变化和各种变化，房地产市场的变化是不可避免的。

一般来说，以下三类企业将积极进行土地储备，即今年前九个月企业已完成销售目标，未完成征地目标，融资资金(项目资金也可能来自销售回报、集团融资等)。)还没有用完。以碧桂园为例，它在2016年初宣布今年将花费500亿元购买土地，但根据怡居研究所的数据，它只花了计划金额的四分之一。

从2016年1月至11月22日，包括上述五家房地产企业(融创、万科、绿地集团、恒大、保利地产)在内，共有26家房地产企业购买了100多亿土地。

各类住宅企业的土地储备高度发达，这也与其存量正相关。《21世纪经济报道》此前报道了今年第三季度房地产企业的库存情况。一方面，房地产企业的库存量呈现持续增长趋势；另一方面，高周转率导致激进的土地储备战略，这导致库存增加。根据今年第三季度a股上市房地产企业的库存排名，仍有6家房地产企业的库存规模超过1000亿元，分别是万科4467亿元、绿地控股(600606，买)4281亿元、保利地产2974亿元、招商局蛇口(001979，买)1356亿元、华夏幸福(600340，买)1307元

激进的土地储备策略导致成本增加。据中原地产研究中心统计，截至11月23日，在已出台调控政策的22个城市中，有37家房地产企业收购金额超过100亿元，总征地金额为9108亿元，总建筑面积为8066.7万平方米，平均每平方米征地成本为112910元。与2015年相比，这22个城市的平均征地成本增加了42.8%。

然而，随着市场的变化，房屋企业会自我意识到他们的变化温度和高周转率，这可能成为过去的事情。以上海为例，进入第四季度后，商品房交易量大幅下降，最近一两周商品房交易量基本在10万-12万平方米左右。九月份之前，它大约有25万到35万平方米。

根据张宏伟的分析，如果一个房地产企业今年买了一块高价地，两年后开始卖(如果是高价地，不会马上进入高成交量，市场条件不允许)，在接下来的1-2年销售周期内，可能会赶上下一轮的资产增值机会。这也是企业愿意补缺的逻辑，前提是企业已经意识到项目开发周期的延长。

中原地产首席分析师张大伟指出，50个主要城市70%以上的征地量分布在受监管城市。如果这些城市的监管政策继续受到压力，这将导致未来巨大的销售压力。

易居研究院智库中心研究主任严跃进也警告称，一些房企仍希望伴随一些高价土地项目的城市规划将是有利的，这将影响相应土地的价值和价格。然而，如果企业的后续融资不到位，这些高价项目的潜在运营成本将相对较高。

红旗，衰退还在继续吗？

中原地产市场研究部分析师卢文喜指出，市场去工业化的步伐不是很好，对房地产企业来说也不是坏事。土地供需矛盾明显，这意味着未来1-1.5年市场新增供应量将会减少。在价格由供求关系决定的前提下，仍有机会在合适的时间装运货物。例如，在上海，10万元/平方米以上的高端住宅建筑数量最近有所增加。上周(11月14日至11月20日)，售出82套豪宅，比上个月增长115.8%。

然而，并不是每个房地产企业都能涉足销售节点。市场变化很快。一个生动的例子发生在无锡，一个长江三角洲地区的城市:今年5月底，万科的海洋传奇开盘，最低价格为11000元/平方米，价格飙升，到9月份，它已经卖出了28000元/平方米。万科是去化学的专家。无锡在10月2日发出限购令后，“海洋传奇”项目的价格降至15000元/平方米，目前已接近清算。另一方面，围绕万科的竞争产品，例如无锡最贵的房地产——宝能城，最初的定价为8000元/平方米，但由于解冻困难，它总是关闭。当市场在9月份疯狂时，宝能城因价格调整等问题推迟开业，白白错过了销售机会。另一个竞争产品万科新城路有一个短期定价策略。与万科新城路3.2万元/平方米的均价相比，柯荣万宇已降至1.6万元/平方米，为2.2万元/平方米；凤凰西城，中海，定价为18000元/平方米。当万科的海洋传奇从28000元/平方米的峰值突然跌至15000元/平方米的低谷时，它不得不跌至12000元/平方米。

无锡市场的变化可以看作是一二线城市的缩影。《21世纪经济报道》记者从多方面了解到，上海很多房地产企业有意推迟预售证书的申请时间，一些有预售证书的高端项目不想大张旗鼓地出售，希望借此拖延销售周期，争取空房涨价。一位房地产高管透露，明年第一季度末可能会有一个推动机会。

许多业内人士也判断，房地产企业不会在明年第一季度推出该板块。主要是由于2017年1月底春节假期，根据往年的经验，从1月下半月到2月初不会有新的报价。推盘周期将集中在4月下半月，也就是说在第一季度，由于政策压力大、春节假期和开盘时间的结合，房地产企业基本不会有大的营销动作，甚至交易量届时会降至低点。