楼市进入“拉锯战”：高价地频现 调控持续

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自2016年9月底以来，全国24个以上城市出台了50多项楼市调控措施，房地产市场表现出明显的差异化。在房价频频走高的同时，各地的调控政策并没有停止。11月，全国共有10个城市发布了房地产市场新政的“增强版”，房地产市场的“拉锯战”还将继续。

虽然这一轮的调控在中国不是一刀切的政策，而是只集中在一些热点城市，政策的密度和力度仍被认为是前所未有的。而从房地产交易的整体下滑来看，其影响已经波及到整个国家。

11月21日，当福州在一天之内推出9块住宅用地，其中4块的单价超过3万元时，几乎所有从业者都觉得难以置信——福州是本轮调控政策出台较早、政策力度较大的城市之一。

今年9月28日，福州市出台了全面规范房地产市场的“七榕规则”，包括提高土地保证金的招标比例和缩短土地价款的支付期限。10月6日，福州出台限购政策。福州五区市民限购144套以下的2套住房，并提高了第一套房和第二套房的首付比例。但这并没有阻止高价土地的出现。

因此，福州再次出台政策对其进行调整。11月23日，福州发布了一份监管文件，要求将第二套住房公积金贷款的首付比例提高到50%，并要求新房价格“零增长”。

过去一个月左右的房地产市场结构几乎处于一种复杂的状态，即“土地国王”和新政交织在一起。业内人士称之为“游戏期”或“拔河”，这意味着经过最初的剧烈调整后，市场和政策正在相互角力，以求达到新的平衡。

房地产市场正在降温，土地市场仍很热

自今年9月底和10月初在20多个城市实施调控政策以来，房地产市场的表现已显示出明显的分化。

住房市场的情况可以说是“量和价都在下降”。据中原地产统计，11月上半月，全国54个热点城市共售出15.37万套住房，同比下降10.7%，同比下降16.2%。

其中，11月上旬，一线城市住宅交易量下降23.5%，二线城市和三线城市住宅交易量分别下降7.5%和11.3%。

在价格方面，根据统计局的统计，10月份一、二线城市新建商品房价格分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份低2.8和1.0个百分点。10月下半月，包括深圳、成都、北京、天津、上海、厦门和郑州在内的7个城市的新房价格已经下降。

土地市场没有像预期的那样降温。虽然高价土地的数量明显减少，但在一些热点城市，土地热并没有降温，而且最近变得越来越激烈。

11月22日，武汉公开出让17块土地，其中5块引发了“导火索机制”。然而，一个总价值110亿英镑的地块在武汉诞生了，那天的记录是197亿英镑。

11月22日，广州推出了10个地块，在40多家房地产企业的竞争下，7个区域性的“土地王”诞生了，土地出让时间持续了近9个小时。长沙在同一天出生。经过114轮竞标，“梅溪湖b-39地块”以180%的溢价中标，单价9，240.8元/平方米在长沙创下新纪录。

在此之前，北京也有土地交易记录。在设定最高限价的情况下，北京并没有催生高价土地。然而，在交易中，开发商触及了"所有房屋均可自给"的条款，给企业带来了强大的财务压力。

根据易居网的分析，近期土地交易和商品房市场冷热不均的主要原因是调控城市供给不足的基本面没有改变。该机构指出，在供应方面，诸如更严格的预售证书监管和“限价订单”等政策，抑制了许多项目推进的热情。在需求方面，限购令、贷款限制等政策并没有从根本上消除购房的合理需求，只是推迟了购房需求。此外，当这群买家再次重返市场时，往往会迎来更猛烈的需求爆发。

因此，热点城市的前景没有改变，资本流入的冲动依然存在。除了实体经济中相对有限的高质量投资渠道之外，2016年良好的销售业绩支撑的市场份额需求，也在推动房地产企业增加土地收购。

“游戏”将继续

在房价频频走高的同时，各地的调控政策并没有停止。据不完全统计，自2016年11月以来，全国共有10个城市推出了“增强型”新楼市政策，即广州、南京、Xi、西安、成都、东莞、武汉、深圳和福州。北京在土地转让中的“自持住宅部分”条款也被视为新政。

中原地产指出，自今年9月底以来，全国24个以上城市已经出台了50多项楼市调控措施。其中，福州、广州等地在不到两个月的时间里出台了三项控制措施。

虽然这一轮的调控在中国不是一刀切的政策，而是只集中在一些热点城市，政策的密度和力度仍被认为是前所未有的。而从房地产交易的整体下滑来看，其影响已经波及到整个国家。

中原地产首席分析师张大伟在接受《21世纪经济报道》采访时表示，本轮政策的主要特点是“修补和施压”。也就是说，一方面，该政策扩大到以前没有涵盖的领域，另一方面，执行得到加强。

例如，上海最近发布了一份文件，禁止变相规避监管政策和住房信贷管理规定，并停止了“转贷款”、“联合贷款”等业务，这只是在以往的监管政策中“查漏补缺”。

北京一家知名房地产企业的相关负责人形容这是一场“拔河”。“市场具有内生力量，在供求关系的驱动下，房价和地价都在试图上涨；政府部门希望市场稳定，所以他们将被完全压制。”此人告诉《21世纪经济报道》，游戏的双方是“看得见的手”和“看不见的手”。

上述人士表示，在本轮政策开始时，由于加大了力度，市场经历了整体降温。最近，土地市场一直在升温，这是由于一些城市大规模的土地推，也表明市场暂时升温。但这可能会导致对政策的进一步压制。

易居柯睿认为，为了真正实现2016年的调控目标，防止飙升的土地价格再次成为房价上涨的驱动力，不排除地方政府会进一步出台加码政策。就土地政策而言，该机构认为，不仅将进一步收紧对资金来源的监管，而且南京和合肥的“土地拍卖限价”、“禁止囤地者拍卖土地”以及“拍卖土地时将商定上市时间和价格”等行政干预政策可能会在更多城市出现。

张大伟还指出，预计这一规定将持续6个月以上。受此影响，高价场所的出现频率可能会降低，市场将进一步降温。预计大多数城市的房价将在第四季度趋于稳定，更多城市的房价将会下降。